■中房报记者 高欣 上海报道

接手中民投上海董家渡地王的终极买家，终于揭开面纱。

绿地将要接手董家渡地王的消息从2月12日开始就不断爆出，2月14日，绿地控股集团股份有限公司(以下简称“绿地”)正式发布公告，宣布其公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。

绿地方面称，通过此次收购，绿地将主导开发标的公司的主要资产上海市董家渡项目，实现了在上海市中心核心区域重大项目的关键布局，以此为契机，绿地将进一步提升在上海大本营以及长三角区域中的市场占有率和影响力。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力为上海打造一个国际金融中心新地标。

至此，盘踞在上海最大的房企巨头绿地，正式入局董家渡。

不过，在多位受访业内人士看来，当年中民投开发董家渡就像是一场以遗憾收场的豪赌。接下来的问题是，固然董家渡项目是块“肥肉”，但肉里的“硬骨头”却甚是难啃。董家渡项目以办公和商业业态为主，住宅占比低，很难实现快周转，而且耗资大，回收周期长。绿地此时接手有几分胜算仍是一个未知数。

“折戟”董家渡

董家渡地区位于上海老城厢与黄浦江南外滩之间，是上海开埠以来最早形成的城区之一，区域内有上海现存最早的天主教堂和最早的会馆。剥去岁月的外壳，如今的董家渡在经历上海最大规模的旧区动迁改造后，正向着新南外滩地标的目标努力蜕变。

时间回到2014年，上海的土地拍卖在上海市土地交易市场大厅内举行，11月18日上午9时，众多媒体开始向那里汇集，因为这一天谁能竞得董家渡13、15号地块的悬念即将揭晓。

最终，中民投、上海外滩投资开发（集团）有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司以248.5亿元联合摘冠，当年的总价地王也随之诞生。中民投也因拿下这块董家渡地王而名噪一时，正式涉足房地产领域。

拿地13个月后，中民投董家渡项目终于动工建设，计划总投资604亿元将其打造成金融不夜城。当地政府耗时十年之久完成了前序的动迁工作，使得该地块出让时已是净地，这让中民投的创始人董文标曾野心勃勃地宣称：三四年就能回本。

不过，当时就有业内人士称，董家渡项目想要三四年回本基本不可能。且董家渡地王项目的形象性意义大于实际开发意义，更像是上海为引进中民投落户的一个筹码。无论是资金还是建设方面，中民投都不可能在三四年内见到明显成效。

一语成谶。董文标早前就承诺自己只担任一届中民投董事局主席，任职期四年。2018年10月，董文标如期交接棒。那时他曾豪言的三四年已过，但董家渡并没有像董文标所想象的那样实现宏伟蓝图。

剧情急转直下，董文标卸任后，中民投遭遇危机。2019年2月11日，年后首个交易日，中民投旗下公司债“17中民G1”开盘大跌，盘中一度跌超30%，创下上市以来最低价，两度遭上交所临时停牌。

近年来，中民投一直面临着偿债危机。根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末，其负债总额为2327.92亿元。

对此中国民生投资有限公司总裁吕本献表示，很多负债是因为并购产生，属于被动负债。随着相关资产的处置和退出，其负债也会剥离。中民投的净资产规模达800亿元，完全能覆盖债务和利息。“我们有信心能解决当前的流动性困难。”

偿债危机下，中民投的房地产核心项目持股被冻结。据公开信息显示2019年2月1日起，中民投持有旗下中民嘉业投资有限公司（下称“中民嘉业”）83.28亿元人民币股权被上海金融法院冻结。冻结期限均为2019年2月1日起三年。

不过，当中国房地产报记者于2月14日上午再次使用天眼查查询时发现，与上述股权一并被冻结的中民投持有的中民外滩房地产开发有限公司（董家渡项目开发公司）约49亿元人民币股权及中民投持有的上海佳渡置业2亿元股权已被法院解冻。这也让传言中“中民投将出售董家渡项目救急”说法得到印证，同时，绿地的名字逐渐浮出水面。

2月14日，中民投方面率先发声，表示已经与交易对手签署了协议，完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。并表示这是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构，持续深化落实公司转型战略的重要一步。

按照吕本献的说法，“退出董家渡项目属于公司战略转型的部署。”吕本献表示，事实上早在2017年，中民投就已经出售45%的董家渡股权。“可以理解为，中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，中民投的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”

耗资大、回收周期长

江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。

据澎湃新闻报道，在2月12日之前，恒基、CPPIB（加拿大养老基金投资公司）、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手中民投董家渡项目的洽谈，其中恒基、CPPIB等甚至已经报价，且报价高于121亿元。绿地是2月12日才介入，最终在政府部门的协调下，身为国企的绿地以121亿元价格拿下了董家渡13、15号地块。

事实上，中民投手中的董家渡项目，从早先的地块规划到土地出让，处处可见黄浦区政府的用心良苦。而该地块在出让之前，分别在2013、2014两年间先后三次修改整体开发方案。此次项目转让中，政府出面协调并选中具有上海国资背景的绿地，更能够看到上海对董家渡区域开发的重视与关注。

根据原有规划，该项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境，办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业部分涵盖高端购物中心及开放式休闲商街，还有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。另有1.8万平方米中央绿地广场、历史保护建筑、滨江文化休闲空间等文化功能配套。项目分批开发，目前的工程进度是民企总部已封顶。

据知情人士透露，目前董家渡项目的一部分办公楼已近销售状态。

“今后几年上海中心区域高端办公楼会越来越多，如何去化又是一大问题。另外大量的资金投入与利润最大化的突破也是压力。”在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，这个项目由绿地接手后也会有很多困难。项目以办公和商业业态为主，住宅占比低，很难实现快周转，而且耗资大，回收周期长。绿地虽然有做办公和商业的经验，但如此大体量的项目也难以处理。不过，机遇与挑战并存，董家渡项目地理位置优越，如今在上海像这样核心位置的土地和项目已经十分稀缺。

其实，除了中民投的董家渡地王，不久前，泛海在董家渡的项目也被转手融创。卢文曦分析称：“上海外滩几处地块的开发都比较缓慢，一方面是因为地块本身有需要动迁或净地环境不理想的问题；另一方面董家渡这个区域很核心，未来潜力可观，拿地房企也希望通过精细化运作既体现土地价值，又能实现与周边环境的同步发展，实现利润最大化。”

绿地方面表示，本次收购项目位于上海市黄浦区核心区域，地理位置优越，综合条件好。本次收购有利于公司增加一线城市的优质土地储备，增强房地产主业的综合竞争能力。

张玉良曾公开表示，下一步绿地的投资布局会围绕一二线城市及溢出地区，还有高成长性的三四线城市。一线城市的机会一直有，关键是怎么去发现。相信对于绿地而言，发现和接手董家渡，将是其持续布局上海大本营的一个重要作品和决策。

“绿地的开发能力、开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业领先地位，在城市综合开发、超高层地标、大型城市综合体等领域拥有成熟经验。绿地的综合实力与董家渡项目较高的开发要求完美匹配，绿地将集全力为上海打造一个国际金融中心新地标。”张玉良表示。

到现在为止，董家渡的开发仍是上海发展过程中最漫长且波折的区域之一。道阻且长，绿地的加入到底会为董家渡带来哪些新的化学反应，值得期待。