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年报观察②丨大房企新业务成长透析:成色普遍不足
这条路目前看来是艰难的。
公司  2019-04-11 09:32
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这条路目前看来是艰难的。

年报观察丨大房企新业务成长1.jpg

中房报记者 翁晓琳丨深圳报道

这条路目前看来是艰难的。

自2013年起,中国房地产行业踏入了转型之年,以万科为代表的众多房地产企业开始拥抱多元化,“去地产化”口号不时响起。

万科董事会主席郁亮在2014年前后曾多次化身“团长”带领高管们外出考察,到访阿里、腾讯、美的、小米等互联网公司,了解它们的思维、渠道、生态体系,万科也开始考虑“用移动互联网思维改造万科”。此前的一年,曾誓言坚守住宅开发的万科进入商业地产领域。万达集团在2013年斥资近千亿元进行文化旅游产业布局;保利发展也宣布全面布局养老产业,这些都成为了房企多元化布局的标志性案例。

彼时,地产调控又起,市场分化加剧,房地产企业又走到了一个十字路口。

5年下来,尽管房企多元化业务有增无减,据中房研协发布的最新数据显示,在2018年TOP30房企中,70%发布了多元化战略;TOP100房企中,97%布局了多元化业务,但从盈利状况、产业发展来看,与主业仍有较大差距。

在这种局面下,万科于2019年提出了“收敛聚焦、巩固提升基本盘”策略;2012年便开启第一次业务转型的花样年也在错失了房地产行业黄金时代后,于2017年重新加码房地产业务,实现轻重并举。这些掌舵者在经历了市场一轮调整后,大都发出了“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业,让赚大钱的人去赚小钱,难度太大”的感触。

新业务收入占比仍较低

查看TOP35房企营业收入构成可以发现,地产开发业务依然是主要贡献方面,多元化业务收入占比普遍未超过10%。尤其是超千亿元收入的TOP10房企中,多元化业务贡献占比显得更低。如去年营业收入最高达到了4661.96亿元的恒大,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为134.32亿元,占总营收的2.88%。转型已多年,多元化也取得了不小成绩的万科,在营业收入2976.8亿元中,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元,占比4.4%。

对于千亿军团房企来说,多元化业务收入占比稍好,如收购万达旗下酒店的富力地产,物业投资、酒店运营等营业收入为104.7亿元,占营业收入768.6亿元的13.62%。首次跨入千亿阵营的中国金茂,商务租赁及零售商业运营、酒店经营及其他收入为49.98亿元,占营业收入387.33亿元的12.9%。当然这也与上述企业产品布局有关。

房地产业务最赚钱

新业务只能“赚小钱”,大钱还是来自房地产开发业务,这是各大房企共识。就像郁亮在业绩会上坦言:“我们的地产业务已经这么赚钱了,大家不要指望还能找到更赚钱的业务。”

因此不少房企还是专注在地产开发业务上。融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上谈到多元化业务时称“融创没有多元化,一直是以房地产业务为主”“所谓多元化业务都是‘房地产+’”“文化、文旅等业务是未来5至10年需要发力的,现在仅仅是培育阶段”。

一直专注于地产业务的中海地产,即便有所尝试也只投入相当少的资源。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国表示“从盈利的角度看,住宅排第一,会用90%资源;持有商业作为第二层次,定位为明天的产业,用7%到8%的资源;创新业务为第三层次,会用1%~2%的资源。”

不过最直接的还是龙光地产,在年报中丝毫没有提到多元化。龙光地产董事局主席纪海鹏在业绩会上透露,“龙光不坚持多元化,更多的钱会投入到主业房地产开发上,可销售物业周转快、利润高。其他领域如商业、旅游长期是看好的,但短期内资金沉淀大、效益不高,除关注高潜力的轨道物业外,其他暂时不会考虑。”

经过多年探索后,一些房企已经对多元化业务发展开始进行总结。万科在各种业务试水后提出了“收敛与聚焦”,如南方区域收敛了养老业务、“万村计划”,以保证业务的经营质量。

“能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多,尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。”郁亮表示。

同样情况还发生在恒大,今年以来大举布局新能源汽车产业,因为在中国恒大董事局主席许家印认为:“未来新能源汽车产业是拥有几万亿规模的大产业”。许家印也坦言“未来五年不会再涉足新产业”,其给出的解释是“恒大先进入了粮油、乳业、矿泉水产业,但经过探索,我们发现一年销售几亿、几十亿元产业体量,跟恒大年销售六千亿元的规模是不匹配的。恒大在产业选择上,一定是非常大的产业。”

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| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-04-11 09:32

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