中房报记者 付珊珊｜上海报道

2018年到底哪家房企管控水平好？

一般来说，通过销售、管理、财务三项费用及费用率情况大致可管窥出房企费用管控水平。中国房地产报（微信ID： china-crb）记者通过梳理已发布的2018年52家营收超百亿元上市房企三费费用情况，独家发布2018年上市房企三费费用率排行榜，总体来看，多数房企三费费用率｛三费费用率＝（销售费用＋管理费用＋财务费用）／营业收入｝指标在上涨，表明管控难度在加大。

具体来看，52家样本企业中，有32家房企2018年三费费用率比2017年同期有所上升，数量在样本企业中占比超过六成。从三费费用率分布来看，介于5%～15%房企居多，数量达到42家；另外，中海地产和五矿地产是2018年度最“省钱”房企，三费费用率在5%以下，费用管控能力相对较强；费用管控水平需要提高的房企分别是宝龙地产、花样年控股、首创置业和建业地产，三费费用率均超过20%。

“面对市场的调整，无论主动或被动，房企都在加强内部管理能力建设。”上市房企某执行总裁说，现在房地产行业已经到了用管理换效益时代。

中海五矿管控好

据中国房地产报记者统计，52家样本企业三费费用率平均值为10.98%，有23家房企三费费用率超过平均值。

其中，五矿地产和中海地产分别凭借2.85%和4.1%三费费用率成为管控水平最高的两家。

由于未披露管理费用，五矿地产的销售费用和财务费用在营业收入中占比均较小，导致其三费费用率较低。数据显示，五矿地产2018年营业收入109.3亿元，销售费用和财务费用分别为1.76亿元和1.38亿元，占比仅为1.6%和1.25%。

中海地产在业内有“利润王”之称。2018年，中海实现收入1714.6亿港元，同比增长3.3%；实现经营溢利707.3亿港元，同比增长12.5%；实现股东应占溢利449亿港元，同比增长10.1%。这意味着中海2018年净利润率上升至26.2%，在同梯队房企中处于较高水平。高额利润背后也是其较强费用管控能力在做支撑。近两年，中海的三费费用率均保持在5%以内。

与费用管控表现较优的房企相比，费用管控能力差的房企更值得关注。宝龙地产2018年三费费用率在样本企业中最高，达26.63%，其中销售费用率为4%，管理费用率为7.55%，财务费用率达到了15.08%。财务费用的增加是宝龙地产三费费用率较高的重要因素。

财务费用率普遍上升

实际上，宝龙地产并不是唯一一家因为财务费用率较高而导致三费费用率上升的房企，同样情况的还有花样年控股、首创置业等房企。

实际上，不同阶段，房企三项费用在营业收入中比重也有不同。一般而言，管理费用在三项费用中占比较大，原因是其中包括了占大较大的高管薪酬。但在2018年，房企三项费用在营收中的比重有了新变化，最明显的是财务费用比重增加。财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出、利息收入、手续费支出、汇兑损益等。

通过观察样本数据发现，52家房企中29家房企财务费用率较去年同期上升。此外，三费费用率较高（超过15%）房企一般都是财务费用率过高导致。

以首创置业为例，2018年三费费用率为21.52%，其中财务费用率就已经达到13.57%，高额的财务费用导致公司利润空间被挤压。2018年首创置业实现净利润19.23亿元，同比下跌8.98%。

即使是龙头房企如万科，在2018年严峻的融资环境下，财务费用率也有明显上升。数据显示，三大龙头房企中，万科是唯一一家三费费用率上升的企业。万科2018年的销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.64%、3.79%、2.02%，三费费用率为8.45%，比2017年的费用率上升1.37%。

“房企财务费用与筹资挂钩，2018年房企财务费用增加，实际上与融资渠道收窄、融资成本上升有很大关系。”一位业内人士对中国房地产报记者表示，“如果财务费用增加到相对较高水平，企业净利润就存在被侵蚀风险。”