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禹洲地产:快与稳的挣扎
禹洲的发展速度与一众激进的闽系房企相比,不算太快。
公司  2019-04-15 19:23
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禹洲的发展速度与一众激进的闽系房企相比,不算太快。

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■中房报见习记者 邓雨楠 北京报道

禹洲的发展速度与一众激进的闽系房企相比,不算太快。

4月10日,禹洲地产发布公告称,今年3月合约销售额51.18亿元,销售面积为34.5298万平方米。相比之下,同为闽系房企的阳光城,一季度房地产销售金额总计340.42亿元,销售面积总计258.24万平方米。

3月28日禹洲地产股份有限公司(以下简称“禹州地产”)第9年以港企身份公布业绩,年报数据显示,2018年全年销售额为人民币560.29亿元,同比增长38.94%,并未如期完成年中提出的600亿元的全年销售目标。

“很多盘会放在今年推去年差一点,没完成也是在常规之内。”禹洲地产董事局主席林龙安在业绩发布会上回应销售目标问题时直言。

这是禹洲地产自2009年上市以来,继2015年至2017连续三年超额完成年度目标之后,第一次未能实现年度销售任务。针对“史上第一次”,林龙安再次搬出了“三驾马车”即规模、利润、风险并驾齐驱的理论进行回应。他解释称,禹洲地产的土地储备大部分都在长三角区域的一二线城市,而长三角区域是限价最严厉的地方,“因为限价,禹洲去年把差不多90亿元的货值往后推了。”

从禹洲地产披露的年报来看,其多个盈利指标显露出疲软的迹象。30.72%的毛利率是其上市以来的最低值,2018年的销售业绩也使其在房企不进则退的排位赛中落后。

正如林龙安一直强调的,禹洲是规模、利润与风险控制“三驾马车”并举的房企,不会为了冲规模而一味加大杠杆。然而伴随着林龙安在规模上的诉求日益强烈,这种优势正在遭受冲击,未来如何在规模、土储、资金与利润各要素之间取舍和平衡,成为了摆在禹洲地产面前的一大考题。

“掉队”之困

2018年对于房企来说毫无疑问是艰难的一年,不过同为闽系房企的阳光城、旭辉、融信、正荣都实现销售业绩增长一半以上。其中,阳光城、融信、正荣在2018年都首次突破销售额千亿大关。然而发轫于厦门,身上带着闽系房企“爱拼才会赢”印记的禹洲地产却在2018年上半年就表现出了增长乏力,或存“掉队”之困。

一直高派息的禹洲地产股价从2018年6月开始不断走低。去年4月至5月,禹洲地产股价基本保持在5港元以上的水准,从6月开始,股价跌至5港元以下,10月跌至2.64港元的低谷。11月,招银国际分别下调禹洲地产2018年至2020年的净利润预测增速3.2%、8.3%、10.1%至38.2亿元、44.6亿元和56.3亿元人民币,公司股价2019年估值处于2.6倍。

估值较低反映了市场的判断的情况。据了解,2018年11月初时,禹洲地产距离完成全年业绩目标尚缺200亿元,当时禹洲地产执行总裁蔡明辉表示,对完成今年的业绩指标充满信心。不过,2018年艰难的市场可能超乎了他们的想象,最终禹洲地产全年业绩目标仅完成93%。

截至2018年中报期只完成合约销售额214.94亿元,全年的推货量将达到900多亿元,但仅有35%的推货量被放在上半年,较多的推货集中在泉州、唐山、杭州、南京,剩余65%的货量在下半年推出,主要集中在一二线城市。

禹洲地产销售未达标或与限价有关。有分析师向记者指出,2018年以来,一二线城市纷纷加大调控力度,由于限价限售等政策因素,进一步影响了在此区域布局的企业业绩。此外,禹洲2018年市场销售不理想,很多项目的推盘赶上了差的时点,因此短期内会受到较大影响。

销售回落的大势下,禹洲地产的2020年1200亿元目标备受期待。对此,禹洲地产工作人员表示,虽然一二线城市处于严厉调控中,地价成本短时间内也很难下降,但经济发展势头好,禹洲不会因短期波动而放弃长期利益。

规模与利润

值得一提的是,尽管业绩目标有难度,但据报告显示,禹洲地产2018年财务表现有颇多亮点。禹洲在2018年依然实现了不错的盈利增长。

2018年全年净利润同比增长19.2%至37.3亿元,归属母公司股东净利润约为35.0亿元,同比增长25.6%。每股基本盈利0.78元,同比上涨11.4%。净利润率及核心利润率分别为15.3%及14.1%。截至期末,禹洲地产的现金较期初增加115.7亿元至271.6亿元。

实际上,2019年房企普遍下调销售目标,开始由重规模向重效益转变。然而秉承“三驾马车”的禹洲地产,按下了“逆操作”键。

禹洲拿地速度明显加快。过去两年,禹洲地产全国布局持续扩张进入12个二线及三线城市,如沈阳、重庆、武汉、青岛、佛山等,土地储备约1730万平方米,可售货值逾3000亿元人民币。对于货值超过销售560亿元高达5倍多的“丰厚粮仓”,林龙安指出,2019年禹洲该拿的土地还是必须拿。据禹洲地产工作人员透露,2019年一季度,禹洲拿地总金额已达109亿元,目前已增值15%至20%。

林龙安在业绩发布会上强调,禹洲地产不是纯粹冲规模的开发商。但从拿地数据来看,禹洲地产还是悄然开启了规模战,以此向2020年的千亿目标冲击。

随着企业的扩张,禹洲地产的低土地成本优势也在逐渐下降。

同时,禹洲地产在资本市场上频频融资,也展现出强烈的扩张姿态。2018年年报显示,禹洲地产平均融资成本为7.23%,比2017年6.02%略有上升。2019年以来,禹洲地产发行多笔美元债券,其融资成本进一步升高,利率普遍达8%~9%。

据了解,2019年禹洲地产需要偿还的境内公司债及供应链ABS约为人民币56亿元,境外有大约5亿美元银团贷款的本金利息以及开发贷;还有22亿元人民币债在2019年可赎回,禹洲将会针对以上几笔做好融资准备。

“禹洲是追求利润的房地产商,规模要拓展,利润也要保证。”上述禹洲地产工作人员表示。


| 邓雨楠 | 编辑:本站编辑| 2019-04-15 19:23

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