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地产界“华南五虎”进退谋略
老牌房企如何新崛起?
公司  2019-04-15 19:55
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老牌房企如何新崛起?

■中房报记者 卢泳志 北京报道

老牌房企如何新崛起?2018年报季,中国房地产报记者从碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展“华南五虎”近5年的销售与负债,再来回望一下这些曾经的“地产贵族”们。

碧桂园“变奏”

为突破千亿,碧桂园用了八年的时间打基础。

这期间,碧桂园度过了2008年金融危机,取得了2011年“新国八条”磨砺的外省战略的成功。截至2013年,碧桂园的外省项目达到93个,占合同销售额比例首次过半。最终,碧桂园在这一年跻身千亿军团,合同销售额达1060亿元。

之后,碧桂园开始转战布局三四线城市,这也使其2017年销售额达到5508亿元,力压万科、恒大,首次成为“销售之王”。

正当外界猜测碧桂园即将冲击“万亿”规模之时,碧桂园却提出“提质控速”。

碧桂园总裁莫斌说,“今年碧桂园的管理主题是全周期综合竞争力提升,我们要像研究原子弹一样,将30层的楼房每道工序、每个环节,对产品竞争力、成本竞争力、服务竞争力研究得更加透彻。”

碧桂园在变奏发展的同时,在财务制度上也设置了两道安全红线:一是净借贷比率不能高于70%,二是可动用现金余额不低于总资产10%。在这两条安全线保障下,碧桂园在高速运转的同时,依然保持了较为稳健的财务结构。

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恒大战略转型

2011年新年伊始,恒大启动新一轮融资及促销计划,年内冲击千亿野心显现。当时,恒大总裁夏海钧透露,要在两年内完成千亿销售,而恒大主席许家印则暗示,2011年有可能完成这个目标。

最终,恒大在2013年成功突破1000亿销售额,创下历史销售纪录。三年后,恒大凭借3734亿的合同销售金额,一举成为2016年国内排名第一的房企。但176.2亿的净利润增速仅1.6%,滞后于规模增长。

之后,许家印表示,企业战略将从规模增长逐步转向规模+效益的双增长。

2017年恒大开始引入战略投资者,合计为恒大增资1300亿元,迅速扩大所有者权益规模,为恒大还清永续债、降低杠杆发挥重大作用。

得益于恒大的战略转型,2018年恒大净利润高达665亿。通过一方面控速,另一方面加快结转速度,恒大取得了这样的成绩。

富力的“后千亿时代”

早在2014年,富力地产董事长李思廉提出要在2016年冲刺千亿目标。然而好事多磨,在经历两年的沉淀后,富力最终于2018年迈进了千亿大关,同时如期完成了1300亿元的年度目标。

富力集团定下了2019年权益销售金额1600亿元,计划在2019年销售超过200个以上的项目。在土地储备方面,坚持审慎收购三大原则:总价合适、利润预测达标、周转快速。

需要注意的是,富力所面临的高负债的问题。最新年报数据显示,截至2018年底,富力地产的负债总额为2963亿元,净负债与总权益的比重也从2017年的169.6%进一步上升至184.1%,处于行业较高水平。

面对多变的2019年,富力集团表示将在强大的融资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张,将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动,并将积极投身慈善、体育事业,在企业发展的同时不断关注民生,积极践行企业社会责任。

雅居乐的新挑战

2010年雅居乐凭借“清水湾项目”一战成名,仅此单个项目销售额达到近百亿,占集团总销售额的31%,销售金额排名TOP11,跻身于地产行业前列。

但此后2010~2017年销售额复合增长率仅为15.71%,与此同时,从2012~2015年,雅居乐的归母净利润和归母净利润率一直处于下降状态。规模与利润的双重失利,使其逐步落后于当时同规模的企业。

2018年雅居乐销售金额实现1026.7亿元,虽与目标相差74亿元,但也突破千亿规模,成功挤进30家房企阵营。

对于没有完成销售目标的主要原因,业界认为是雅居乐对2018年海南业绩预估过于乐观,导致错判了市场。雅居乐2018年业绩发布会披露,在2018年销售业绩贡献中,海南、云南两地的贡献占比下降至19.2%,仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。

雅居乐副总裁王海洋表示,“海南调控确实是全国最严的,但未来人口、政策的红利对整个海南市场来说非常好。虽然目前海南房地产受到暂时影响,但未来问题不大。”

合生创展“提速”

2004年,合生创展成为国内首个破百亿房企,曾辉煌一时。

但继2010年以来,合生创展采取慢周转的开发模式,2010~2017年的销售额逐年降低。在规模至上的房地产行业,合生创展不温不火的发展节奏显然不合时宜,先行优势也早已经不复存在,近几年更是一度被视为盛极而衰的代表。

这与其创始人朱孟依,坚守“慢周转”的销售策略不无关系。低价购地、长期捂盘、缓慢开发,既要卖高溢价,也要赚取土地升值的钱,这是朱孟依惯用的手段,而这几乎是行业内公认的秘密。正因此,业界戏称朱孟依为“朱老农”。

2018年,合生创展似乎有所复苏,逃出百亿魔咒,全年合约销售额达149.75亿元,创2010年以来的最高,增长率达到62.3%。

有消息指出,合生创展提出今年的销售目标是300亿,将会是近几年来最积极的目标。此外合生预计,未来住宅会加快周转,每年保持30~50%的增长率。


| 卢泳志 | 编辑:本站编辑| 2019-04-15 19:55

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