■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

进入4月后，金地的股价一路走高，4月9日最高价达到了14.77元，股价创近一年新高。备受资本市场关注的金地，在4月3日公布的2018年前一季度销售情况显示，今年前3个月累计实现签约面积161.6万平方米，同比上升6.04%；累计签约金额338.1亿元，同比上升29.52%。

去年金地的销售金额虽然达到了1623.3亿元，但是增速上有所放缓，同比增长为15.28%。要达到金地集团总裁黄俊灿提出“均衡发展的基础上保持在第一梯队”的要求，增速至少要保持在20%以上。

今年开始，金地进行了全面提速，前3个月的销售金额增长幅度都超过了20%，拿项目数量也比去年同期增加。针对今年加快周转的情况，金地方面对中国房地产报记者回应称：“基于市场研究成果，合理安排推售节奏，通过多级管控保障首开项目开盘效果并积极去化库存。”

华东“粮仓”表现平平

“网红”城市杭州吸引人的不仅是居住氛围，还有严格限价下的新房套利空间，过去两年楼市频频出现“万人摇号”的项目。2018年半年报显示，金地在杭州有10个项目在建，去年上半年真正贡献销售额的只有4个项目。

同样的情况还发生在北京、广州、上海、天津、苏州等地。深受推货量不足的影响，去年2月、3月、6月，金地的销售额均下降。

彼时，金地方面相关人士对中国房地产报记者解释称：“受项目开发周期影响，部分在售项目未达到收入结转条件，大约7成的新货量都在下半年入市。”

然而，在一些调控依然紧缩的一二线热点城市，金地还是不能发挥出优势。以杭州为例，剩余6个在建项目，只有3个推出到市场中。而推出的项目，如金地玖峯汇作为杭州九堡板块唯一在售的新盘，价格也十分“平易近人”，拿地楼面地价21590元/平方米，销售均价33000元/平方米。

地玖峯汇在去年10月推售时，恰逢杭州高价地块集中入市，竞品为了促成销售甚至是“割肉”出售，这也导致项目销售未出现火爆。据克而瑞数据显示，在杭州金地2018年销售权益金额为50.48亿元，远不及2017年70.91亿元的销售权益金额。

不止在杭州，在上海金地也出现了相同情况。据克而瑞数据显示，金地在沪2018年销售权益金额为85.88亿元，也未达到2017年销售权益金额的143.76亿元。华东作为金地的粮仓之一，去年的表现并不抢眼。

“我们去年下半年开始，对于销售回款、去化率就要求提高了。但是因为调控问题，销售情况也没能达到预期。不过今年开始，去年下半年那些未推售的项目会成为销售主力，也会加快入市脚步。”有金地华东营销人士对中国房地产报记者透露。

加快项目周转

企业年报显示，金地的累计合同销售金额从2018年2月起至8月同比一直处于负增长。这也导致其去年全年累计签约金额1623.3亿元，同比上升15.28%。相比2015年至2017年复合增长率逾50%的成绩，这样的增速明显有所落后。

对此，金地方面对中国房地产报记者解释称：“一二线城市受政府政策影响，取证周期长、销售占比低，2018年以来，各城市根据各自情况不同程度的实施限证、限价等调控政策，上半年公司新获取预售证及新推货资源较少。”

金地方面给出的原因是：“结合产品系列化和标准化的运用，公司一直要求要进一步缩短项目研发周期。积极推广新建造体系，加快建设进度，加快供货节奏。”

中国房地产报记者了解到，金地此前在组织架构以及人员变动上进行了调整，对于销售有了硬性指标。

例如城市公司销售目标同比上涨幅度位于集团倒数5名、公司销售额比自身前两年销售额没有增长，且在当地城市市场排名比去年降低，城市公司的营销分管领导将面临扣除10%奖金的惩罚，第二年仍未达标的，更会被降级。

有接近金地的人士对中国房地产报记者透露：“今年会更加积极进行销售，尤其是除了偏高端的产品外，改善、刚需这些能快周转的产品占比会提升。去化率和销售回款率，每个地区公司都是有所要求的。”

不激进又达成规模

土地是房企规模化的基础。今年金地还加快在项目上的获取。根据公告，去年1月新增1个、2月新增3个，3月新增4个项目，今年已经变成了1月新增2个、2月新增4个、3月新增7个项目。

从2017年开始，金地在土地市场上的获取就变得十分积极。年报显示，2011年到2016年，金地土地储备总投资额分别是22.88亿元、69亿元、295亿元、153亿元、297亿元、399亿元。但是2017年全年总合同投资额突破1000亿元，2018年上半年也达到了569亿元。

这也和金地内部的变革有关。此前金地就对表现优异的城市公司逐步实施部分投资授权。换句话说，符合条件的城市公司“可直接拿地”，打破了最早金地全面收权，拿地权限要层层上报的局面。

此外，金地正在逐步加大三线城市的投资力度。2017年年报显示，一线城市的权益投资额占比约23%，二线城市的权益投资额占比约64%，三四线城市的权益投资额占比约13%。2018年上半年，数字变成了一线城市占比26%，二线城市占比54%，三四线城市占比20%。

对于去年总的投资额情况，2018年年报还未出，不过金地对中国房地产报记者透露“一二线城市占比超过80%”，去年新进入的9个城市中，包括了两个三线城市南通和清远。

过去金地是选择深耕一二线城市，并且看重外溢的三线城市。但是相比较其他房企抓住了2016年、2017年由一二线城市逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇，例如碧桂园2017年的58%的销售来源于三四线城市，使其营业收入增长近五成达到2269亿元。但是金地却错过了这一波业绩快速增长。

金地如今的拿地策略已经变为，“深耕一二线城市依然是工作重心，而三四线城市具有广阔的市场空间，未来也将逐步进入。”

有接近金地的人士对中国房地产报记者指出：“金地加强了一些三四线城市获取，也是为了抵御一二线热点城市的调控问题，这会影响推售节奏。但是在三线城市选取上，一定是需求外溢型城市。”

不过，按照金地集团董事长凌克所要求的要达到20%至25%的年增速，如何做到不走激进的路，又要达成规模化，对于目前的金地来说依然是难题。