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年报观察⑦|恒大权益金额最高 弘阳德信落后 TOP50上市房企销售权益回款大比拼

2019-04-18 15:56

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中房报记者 苗野 北京报道


2018年大房企们的销售额、回款、权益额透露着什么样的秘密?


中国房地产报记者最近对2018年已发布业绩报告的TOP50上市房企销售额、权益销售额及销售回款率等指标进行统计发现,过去一年,TOP50房企总规模逼近8万亿元,权益销售额近6万亿元,千亿规模房企继续扩容达到25家。


从这份榜单可以看出,在调控重压下标杆房企依然实现逆势增长,销售回款率保持较高水平,但龙头房企规模竞争步伐放缓,中型房企异军突起不断涌入千亿阵营,小房企们丧失发展资源逐渐淡出地产舞台。


除上述这些典型特征外,房企对回款要求也越来越多被提及,因为只有获得回款才是真正的销售,它们开始重视自己的权益、利润及现金流;当然其中也不乏“得规模失权益”者。


恒大权益金额最高 弘阳德信落后


一份份靓丽的成绩单宣告着2018年的房地产行业大局已定,同时也预示着2019年的房地产江湖又将是风起云涌的一年。


具体来看,碧桂园流量金额突破7000亿元,万科突破6000亿元,恒大突破5000亿元。融创和保利作为第二梯队,在4000亿元规模上冲击,由此可见规模房企实力正进一步增强。


此外,各梯队房企在规模增长的同时,分化格局持续。排名前十房企门槛超2000亿元,世茂房地产、阳光城、招商蛇口直奔2000亿元,另有15家房企业绩突破500亿元;目标完成率超过100%的有34家,占比近七成;另11 家房企没有完成年度销售目标,其中弘阳地产是唯一一家没有达到50%目标完成率的企业,仅为47.34%;其次是泰禾,目标完成率是65.17%,禹洲集团、朗诗绿色集团、滨江集团等均未达到年度销售目标。


销售权益榜反映了房企整体投资能力,在一定程度上更能反映企业的资金实力。从房企权益销售金额口径来看,有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。一类是销售权益占比较高,有较强项目获取和独立操盘能力的房企,如中国恒大以5241亿元位居销售权益榜首位,与“榜眼”碧桂园相差200亿元,与“探花”万科拉开千亿差距。除TOP3以外,保利发展、融创中国、绿地控股、中海地产权益销售额都在2000亿元以上。


另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企,如荣盛发展、龙光地产等。荣盛发展在2018年销售额突破千亿之后,权益销售额为815亿元,销售回款率超过80%。


在规模逐鹿的主旋律下,弘阳地产和德信地产都在2018年成功赴港上市,且都提出了千亿目标。如果仅看销售业绩,弘阳地产增长速度绝对算是行业内领跑,如同弘阳集团在2018年的年会上认为,“未来三年,将是行业弯道超车的最后窗口期”,但是其低权益占比难以撬动千亿规模,即使声称回款率达90%,但权益销售额只有288亿元。在德信地产396亿元销售额中,权益金额为282亿元,千亿之路道阻且长。


克而瑞研究中心认为,2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,百强房企业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%~30%。其中,龙头房企仍将延续2018年的平稳发展,以追求有质量增长为主。


销售回款率基本维持在80%以上


去年以来,绝大多数房企都把回款和回款率作为首要目标来执行,过去一年实现情况如何?


中国房地产报记者对2018年已发布业绩报告的TOP50上市房企销售额、权益销售额及销售回款率等指标进行统计发现,销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有13家、18家、12家。


在龙头房企中,碧桂园和万科销售回款率都在90%以上,万科销售滚动回款率为93%。历年这一数据往往在95%以上。除了碧桂园对外公布权益销售额、回款率达到91%外;恒大和保利发展销售回款率均未突破90%,恒大仅为80%,保利发展回款率为88%,绿地控股回款率只有77%。


曾经以“激进扩张”著称的闽系房企如旭辉控股、阳光城、正荣地产、融信中国等,也加入到到底是坚持“现金流为王”还是“扩张在前现金流在后”的打法中,这几家房企回款率都保持在80%~87%间。


上市房企销售回款率后十榜单是房企这半年来“得规模失权益”的真实写照,从千亿房企销售回款率来看,远洋集团、首开股份等销售回款率较低。


首开股份在2018年的业绩表现可谓是“跌宕起伏”,虽在年终“踩线”千亿完成了年度销售目标,但权益销售额占比走低,外拓能力一般的首开加大了项目股权收购力度,在北京的17个项目中,除一级开发项目外,仅有两幅地块为100%权益,其余均为持股项目且由对方操盘。


滨江集团自2017年提出冲刺千亿目标后,2018年更是将销售规模达到千亿明确写进公司年度报告中,但全年只实现870亿元销售额,由于对合作开发模式依赖度过高,权益销售比过低,只有40%。董事长戚金兴将此解释为是滨江主动选择的结果,“别人可能已经进入寒冬,但我还在夏季,刚刚闻到初秋的味。”

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标签:年报 恒大 弘阳德信
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