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后千亿正荣,开启高价“收割”模式
千亿之后的正荣,正在调整拿地节奏。
公司  2019-05-13 14:38
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千亿之后的正荣,正在调整拿地节奏。

| 中房报记者 高欣 上海报道

千亿之后的正荣,正在调整拿地节奏。

2019年前4个月正荣地产集团有限公司(以下简称“正荣”)在土地市场频繁出手、不惜高价抢地。这段时间里,似乎每隔几天地产界的朋友圈里就会出现一张正荣“又拿地了”的宣传海报。

与去年下半年相比,可以明显看出正荣在今年一路高价“收割”,拿地更“果断”。正荣的管理层公开透露2019年要提高拿地权益比例。正荣拿地节奏的改变更多的是想要解决土地储备中权益比例较低的短板。

土地储备与企业的销售目标紧密挂钩。按照正荣此前对外透露的规划,2019年其目标设定为合约销售金额达1300亿元,但截至今年4月仅实现了年度目标的27.13%。显然,正荣正在迎接后千亿扩张的挑战。

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拿地变奏

在2019年的前4个月里,正荣共计通过招拍挂竞得土地14幅,补充了建筑面积约112.1万平方米的土储。这样的拿地速度与其他规模房企比较虽然并不突出,但与正荣去年下半年的拿地速度相比却有明显变速。

据正荣2018年半年报数据显示,2018年上半年正荣共计新购入33幅地块,平均购地成本约为4843元/平方米。以这个数据与正荣2018年全年收获57幅土地的总数做减法,2018年下半年正荣仅有24幅土地入账。很明显正荣在经历去年6月频繁出手获取土地的高峰过后,放慢了拿地速度。

但改变从2018年底开始发生。当期,正荣以低价获取了多幅土地,仅南京、苏州、福州三座城市就占13幅,超过下半年拿地总数的半数。

进入2019年,正荣加速在土地市场出手的态度更加明确。仅1月正荣就收获3幅土地,建筑面积合计超过20万平方米。再以3月为例,当月正荣分别在18日、22日、27日间连续出手在南昌、重庆、天津拿地,补仓二线城市的意图明显。

到了4月,正荣加速获取土地的行动也丝毫没有削弱。仅4月26日,正荣一天之内就在合肥连收4幅地块,总建筑面积超过34万平方米。

对于加速拿地的表现,正荣回复中国房地产报记者:“正荣2018年销售额过千亿元,并在2019年开启新三年战略。按照战略规划,正荣将继续保持稳健、高质量的发展态势,持续补货是企业发展的必然需要。近期政策及市场的发展态势基本企稳,各城市周期轮动节奏基本明朗,正荣会以六大区域全国化布局为基础,进一步强化深耕策略,加大城市群的布局联动。”

值得关注的是,2019年以来,正荣获取的土地中不乏高单价、高溢价、触及最高限价的地块。中国房地产报记者整理正荣地产今年1月到4月拿地的数据后发现,当期,正荣获取的14幅土地中,除了两幅土地溢价率低于20%,其余12幅的拿地溢价率均高于40%,合肥肥西[2019]5号地块的溢价率甚至高达144%。而正荣前4个月拿地的平均溢价率达到了60.37%。

中国房地产报记者根据网上公开的楼面价数据计算得出,1-4月,正荣地产获取土地的平均楼面价约为8330元/平方米,远超过其2018年4829元/平方米的拿地均价。

此前,德银发布的报告曾分析,2018年正荣的土地成本约4800元/平方米,相等于其2018年销售均价的29%(土地成本为同类布局房企中最低)。低成本的一二线城市土储将加强正荣地产的竞争力。但现在看来,2019年以来正荣频繁以高价位出手获取土地的动作无疑将削薄其以往低土地成本的优势。

对此正荣地产方面则称,土地成本增加是相对的,在2018年市场相对低点后,各家企业对市场的预期逐步恢复。“正荣不盲目追高、也不会拿地王。”

土储权益比例明显下降

事实上,正荣拿地节奏的改变更多的是想要解决土地储备中权益比例较低的短板。

据其2018年度业绩报告数据,在持续合作下,过去一年中正荣的总土地储备建筑面积的权益比例进一步下降。截至2018年末正荣地产总土地储备建筑面积增长至2456万平方米,但权益比例却从2017年的79%降至约53%。

对于总土地储备建筑面积的权益比例的减少,正荣地产行政总裁王本龙在发布2018年度业绩报告时曾表示:“2018年这些数据都是2016、2017年拿地体现的数据,所以这个合作比例后面会有所增加。”

王本龙还称,正荣从2019年开始要提高拿地的权益比例,但是具体的数据可能要在2020年甚至以后的销售数据里面才会体现出来。2018年正荣在项目合作上的比例大概是52%左右,今年应该跟去年的比例差不多。在今年3月,正荣更是首次独立拿地布局重庆。

正荣在积极拿地的同时,也承担着不断增长的资金压力。而且从2018年正荣新增土储的情况来看,也似乎并不理想。

据正荣业绩公告显示,截止到2017年底,正荣拥有总建筑面积约1526万平方米的土地储备。当时正荣计划进一步加大投资拿地力度,目标在2018年新增土地储备2000万~2500万平方米。但这个目标在当年并没有实现,据统计,截至2018年12月31日,正荣共持有145个项目,土地储备总建筑面积2456万平方米。

而刚刚过去的2018年正荣全年共计新增土地储备57幅,总建筑面积为1114万平方米。并未实现之前新增土地储备2000万~2500万平方米的计划。至于原因为何,中国房地产报记者采访了正荣地产,但截至发稿前并未得到回复。

不过,已经清晰的是,正荣因土地储备权益比例较低而展开的加速拿地需要更多资金的支持,可土储权益比例较低却也将拉低其当期的权益销售业绩。于是问题就像是在闭合的链条中循环,如何破题才是正荣解决权益比例较低这一问题的关键。

对于究竟要如何化解这个危机,正荣在接受中国房地产报记者采访时虽并未给出具体的解决方案,但表示,行业发展成熟度越来越高,行业交流愈发频繁,正荣愿意与优秀标杆企业携手并进,取长补短,发挥合力。“我们对市场环境有信心,对目前的深耕区域有信心,对正荣的产品有信心。正荣关注项目利润率,同时也关注项目资金回报率,更加合理的土地储备结构是企业战略实现的有力保障。”

如今的悬念是,千亿规模过后,正荣地产该如何跨越土地储备的权益比例降低这道门槛。“雪球”究竟会越滚越大,还是逐渐消融。


| 高欣 | 编辑:本站编辑| 2019-05-13 14:38

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