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前四月房企拿地,谁的谋略最深
对于房企来说,“规模”仍是一种执念。更是“卡位”的需要。
公司  2019-05-14 09:51
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对于房企来说,“规模”仍是一种执念。更是“卡位”的需要。

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中房报记者 苗野|北京报道

“世界已经改变,我们再也回不去了。”

“每个人都无法成为理想中的自己,衡量一个人,一个英雄,只需要看他们是否成功地做自己。”

《复仇者联盟4:终局之战》里的这些台词,成为了影迷们口中的金句。在房地产市场,也能找到它的折射,即房企疯狂拿地的一幅幅景象。

天津滨海新区5月8日打响当月土地拍卖的第一枪,5宗地块总揽金58.37亿元,碧桂园、金地、泰达建设分别收得一宗住宅用地,超过40%的溢价率在近期的卖地潮中也是不多见。

同日,弘阳分别在常州和温州出手拿地,26.1亿元收揽3宗商住地块,最高溢价为30%。

往前一个月的4月24日、25日两天,新城控股耗资28.4亿元摘得天津市武清区3宗地块,溢价率约22%。

4月23日,武汉楼市上演土地拍卖大戏,10宗地块在这一天进行集中出让。融创中国是这场抢地战中的最大赢家,一口气在武汉土地市场上揽下4宗地块,拿地总额达152亿元。

这只是近期房企拿地的缩影。这种不惧负债豪爽拿地的节奏,甚至让世茂房地产总裁许世坛直呼“看不懂”之后,也加大了收并购的力度。声称不在公开市场拿地的融创,其公司也冲在土地市场的最前方,让同行惊奇之间跟进。

融信中国的一位高管表示,现在“最紧张的时刻”已经过去了,接下来又是投资优质项目的窗口期,融信最近已经开始重新拿地了。

“尽管土地市场确实出现了一定的回暖迹象,但不可忽视的是,整体来看,这些价格大幅上涨的地块,只是房企聚焦区域之下的个别案例,市场并未出现2016年那种疯狂势头。”对今年来土地拍卖市场的态势,克而瑞的最新报告这样认为。

又见“抢地”

对于房企来说,“规模”仍是一种执念。更是“卡位”的需要。

中原地产统计数据显示,4月份房企拿地积极性明显上涨,单月有18家企业拿地超过50亿元,刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。其中融创中国、碧桂园、新城控股、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家房企拿地金额超过100亿元。

在这场新的抢地大战中,溢价率一路走高,一些去年下半年流拍的土地,时隔几个月后,被房企加价几个亿拿走——这些市场现象令人感叹。

地产同行之间也在互摸信号。今年前4个月,融创以625.51亿元位居拿地过百亿房企排行榜首位。融创中国的市场嗅觉与动作,一直是同行们关注和学习的模范。

另一家房企新城控股,即便遭遇上交所“当头棒喝”,但这并没有浇灭其拿地热情。前4个月以385.12亿元位居拿地过百亿房企排行榜第3位。仅在天津土地市场就投资56.6亿元获取11宗土地,合计7个项目,拿地建筑面积超110万平方米。天津已成为新城在全国战略版图中向“百亿城市”发起冲击的重要一环。

纵观刚刚过去的4个月,土地市场确实经历着一轮不小的波澜。克而瑞研究中心的统计数据显示,4月,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地金额较前3月平均值提升200%以上。同时,在回归二线城市战略驱使下,房企在二线城市拿地热度持续攀升。1~4月,百强房企二线城市新增土地储备建筑面积占比达49%,较1~3月上升3个百分点。

面对这一波“抢地潮”,深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,政策整体平稳,钱多了、便宜了,地也便宜,你不拿别人就拿。后面再“补仓”,可能就是高价地了。2016年拿“地王”的那些开发商,还在趴着等“解套”。“都市圈战略下,一二线城市的机会更大一些,但竞争也更激烈,早行动显然是明智的。趁土地市场还处在去年“流拍潮”后的低位,现在拿地是好时机”。

上海一家房企的战略发展部人士告诉记者,2018年第三季度左右,是房企资金链最紧张的时候,现在信贷融资方面相比去年有所松动,房企在资金面上有了一定的流动性支撑。开发商手中有钱当然要积极拿地。“因为去年拿地少,现在需要增加土地储备。”

要快,要回归二线

对2019年这场早起的拿地浪潮,有人提出:开发商的乐观是相对的,出手也是理性的。但受政策因素影响,这样火爆的局面,能否持续仍是一个未知数。

今年两会期间,市场上不断充斥着房地产调控要放松了的声音。4月19日,中央政治局会议上重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

随后,住建部发布消息称,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。同时,按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核要求,住建部还对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市给予了预警提示。

接收政策信号最敏感的地产股应声下跌,唯独土地市场火热前进。

中指院数据显示,4月,全国300城土地出让金总额3346亿元,环比增加17%,同比增加24%。其中,二线城市住宅用地交易活跃,土地出让金总额2231亿元。以此测算,二线城市卖地收入在全国300城卖地收入中,占比接近七成。另外,在土地出让金TOP20中,二线城市占据榜单15席,武汉揽金逾409亿元领跑,其次是杭州的304.1亿元和苏州的156.3亿元。

同策咨询研究总监张宏伟分析称,现在是回归二线或强二线城市非常重要的一个窗口期,房企积极在这些城市布局,为未来业绩增长做铺垫,也为了防止在这些市场踏空。一旦踏空,今年下半年、明年,甚至后年,等到大部分二线城市复苏时,房企在这些城市没有土地,是一件可怕的事。

以弘阳地产为例,4月10日至今的一个月时间里,已经在南昌、佛山、常熟等6座城市、共7场土地拍卖中拿下了9宗地块,成交总额约达78亿元。到去年末,弘阳地产的土地储备货值超过了1000亿元。今年一季度,弘阳地产就新增加了近200亿元的货值。但弘阳地产拿地并不轻松,从今年多次拿地情况来看,溢价成交已经成为了弘阳地产拿地的“标配”。其中江门地块溢价率达到了83%,常州地块溢价率65%。

市场上发出了两种声音,为什么有些巨头不敢拿的地,中小房企敢高价拿?开发商们目前高溢价拿地很可能实现不了预期的利润。另一种声音则认为,如果地理位置占据很大优势,且拿下的成交价格虚高不多,想要通过操盘实现高溢价,也不是一件难事。

北京某房企一位区域总称,房企内部有一定的拿地比例,我们长、中、短的比例是5:3:2。有些城市确实不能深耕,但可以快进快出,就是说两年操盘一个利润15%的项目,不如两年操盘两个利润7%的项目,15%利润的项目不好找,但利润在7%左右的项目很多,关键是周转速度要绝对快。开发商也不是“钱多人傻”,往往是要走在政策前面。

张宏伟表示,去年上半年土地的测算净利润率均控制12%左右,净利率在8%-9%区间的土地出现流拍,现在大部分地块经测算的净利润率已经大幅下降,只有3%-5%甚至低至0。

中指院2019年前三个月的报告认为,房企在长三角城市群的拿地金额会居于其他城市群的首位,此外受人才落户政策的实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区的关注度也在持续提升。

李宇嘉认为,未来,国家的政策重心是保住几个大的都市圈、中心城市、省会城市的楼市在高位稳定、高位均衡,高举供应大旗,顺应高位需求。开发商看得很清楚,继续鏖战这些热点区域,赢得“排位赛”的最终胜利。即便,这些城市还会限房价,但土地成本低,利润就高一些,未来竞争会更激烈。


| 苗野 | 编辑:本站编辑| 2019-05-14 09:51

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