| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

两大央企巨头的重组给了资本市场无限的想象空间。

中航善达4月28日发公告称，确定发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权。交易完成后，上市公司的控股股东预计变更为招商蛇口。

截至2018年底，招商物业在管物业服务面积超7500万平方米，中航善达拥有的总管理面积接近5500万平方米，双方相加后，在管面积直追行业第二绿城服务的1.7亿平方米。

因此利好消息，中航善达的股价连续三天达到高位，最高价曾达到了11.59元/股，与重大重组停牌前的价格10.04元/股相比，上涨幅度超过15%。

中航善达被投资者看好，关于其下一步物业发展的目标和重组后的具体分工，中国房地产报记者致函中航善达，其表示：“因涉及上市公司披露问题，无法透露。”

不过，有接近中航善达的人士对中国房地产报记者表示：“招商蛇口的体量有很大想象空间，未来肯定是会听从大股东的安排。中航善达本身在物业、商业这一块就有自己的优势，相信会强强联合的。”

物管营收超66亿元

4月29日，中航善达股价出现异动，大幅上涨9.96%，报收11.04元/股。4月30日股价继续飘红，放假休市后重新开市，5月6日股价再次达到高位，上涨9.96%，报收11.59元/股。连续三个交易日收盘价涨幅偏离值累计超过20%，中航善达回应了股价异常波动，公告称近期经营情况及内外部环境正常。

对于股价变动的原因，安信证券高级投资顾问兰兴华对中国房地产报记者指出：“中航善达当前大股东是中航国际控股股份有限公司，集团主要是军工产业，地产物业这一块算是副业，不可能有太多物业资产注入。定增收购招商物业，招商物业大股东是招商蛇口，地产是其主业，具备很多相关操作的可能性。物业管理已经成为了房企布局的重点方向之一。这会给当前公司基本面带来巨大的增量业务规模。”

事实上，对于招商蛇口来说，这是一次稳赚不赔的买卖。本次发行股份购买资产的发行价确定为7.9元/股。按照中航善达5月8日报收10.85元/股，上述定增价格约折价超过25%，十分划算。

招商蛇口意在央企体系内打造专业化物业管理平台，双方的结合是强强联手。数据显示，双方相加后，在管面积比肩中海物业，直追行业第二绿城服务的1.7亿平方米。

从营业收入来看，中航善达2018年物业管理业务实现37.18亿元，招商物业2018年为29.2亿元。简单相加后，双方总体营业收入将达到66.38亿元，仅次于绿城服务2018年营业收入的67.1亿元。

对于中航善达来说，对此次交易也颇为满意，“可以激发发展活力，进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间，在行业集中度不断提升的情况下，全面提升公司在物业管理领域的影响力和竞争力。”

去地产化的成效

中航善达前身为中航地产。转型之路颇为曲折。其最早在2011年开始达剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务，业绩却没有突飞猛进的增长。

年报显示，2013到2015年，原中航地产房地产开发业务营业收入分别为41.27亿元、35.95亿元、35.92 亿元，呈逐年下滑趋势。2015年的应收账款增加了10.47%，说明中航地产的资产周转率在下降。

中国房地产报记者查看资料发现，此前由于体制和战略定位的问题，其开发的房地产项目多数都位于贵阳、赣州、九江等一些三四线城市，这些地区的房地产市场面临着巨大的去库存压力，公司房地产业务的毛利率已经从2013年的39%下滑到2016年的25.76%。

有原中航地产的员工对中国房地产报记者表示：“当时母公司中航工业没有多余资金支持中航地产来增加更多土地储备，以及增加持有性物业的比例，因为这需要中航地产投入更多的资本，同时要能够承受更长的回报周期。而且母公司旗下的地产平台众多，资源也分配不均。加上国务院的‘退房令’，中航地产的房地产业务只能面临被出售的局面。”

2016年10月中航工业大刀阔斧开始剥离地产业务，原中航地产随后以20.3亿元出售了9个资产包给保利地产。2018年，公司又完成了两个项目挂牌交易和一个项目资产交割，实现投资收益12.4亿元。

在这期间，原中航地产确定了要聚焦物业资产管理业务，更名为了中航善达。出售资产使其变“轻”，更是改善了其财务状况。

截至2018年末存货金额为17.8亿元，较年初存货51.3亿元减少了33.5亿元，带息负债48.3亿元，较年初78亿元减少29.7亿元，资产负债率也下降至63.1%。

此外， 2015年至2017年年报显示，公司净利润分别为4.01亿元、1.61亿元、1.51亿元，分别较上一年同比下降18.53%、59.77%、6.74%。出售资产后，公司净利润在2018年达到了8.57亿元，同比增长468.85%。

中航善达对此颇为满意：“确定公司战略转型后，通过对非战略性资产的处置，公司资产结构得到了优化，为战略转型的执行奠定了良好的基础。集中资源，突出主业，降低成本，提升公司的盈利水平。”

至于还未进行处理的地产项目，中航善达则表示：“已完成项目要着力尾盘销售，积极回笼资金；项目开发服务业务配合公司战略转型，全力以赴做好遗留项目的运作和处置，加大公司持有资产运营管理力度。”

变卖资产后遗症

中航善达在出售中虽然挽救了公司不断下滑的净利润，但是公司的现金流和总资产也深受影响。

年报显示，中航善达2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元，相比2017年的25.63亿元减少过半。变卖资产后也影响了公司2018年末的总资产，下降到132.36亿元，相较2017年末191.14亿元减少三成。

此外，物业管理收入虽然不断提高，从2015年的18.36亿元，增加至2018年的37.18亿元，占比从33.27%提升至了55.87%。5成的收入贡献说明了中航善达已经更好地完成了转型。但是物业的毛利率却依然不高，2018年为11.76%，还是远低于地产业务的27.02%。

这也影响了对公司净利润的贡献，2018年地产业务实现净利润 6.81亿元，物业管理业务实现净利润 1.64亿元。换句话说，物业管理业务要达到为公司业绩锦上添花还有较远的路要走。

中航善达对此表示：“物业管理业务将积极探索新模式、新技术和新的利润增长点。在公司转型战略的牵引下，将构建基于‘互联网+’的智慧物业集成服务平台。”

值得注意的是，中航善达将集中突破商业地产经营。截至 2018 年 12 月，中航九方管理项目数量 15 个，管理面积达 127 万平方米。代表作品是深圳的华强北九方和龙华九方及赣州九方。

对于公司是否会进行异地复制，中航善达表示：“去年探索‘适度轻资产，轻重资产并行发’模式，通过管理输出和品牌输出，全年完成深圳侨城坊等4个外部项目。未来会积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。”

不过，有深圳商业地产人士对中国房地产报记者直言：“中航善达在深圳做得好是因为在其大本营，深耕多年，有资源来做大。要进行异地复制并不容易，资金、团队这些都需要跟上。接下来就要看招商蛇口那边能否给予相关支持让其扩大优势。”

中航善达内部将2019年主题定为“瘦身健体、固本强基、规模扩张、探索发展”。然而4月26日公告显示，中航善达今年一度实现营业收入12.45亿元，同比减少18.89%；归属上市公司股东的净利润5504.58万元，同比减少18.55%。对于其来说，今年仍旧是战略转型的攻坚阶段。