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冲规模、降负债 中梁的IPO前夜
三年的谋划和努力,中梁能否能顺利完成IPO 目前还是一个未知数。中梁方面对媒体回应称,上市进程目前还在有序推进中,现在为配合要求更新相关数据。
公司  2019-05-21 18:14
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三年的谋划和努力,中梁能否能顺利完成IPO 目前还是一个未知数。中梁方面对媒体回应称,上市进程目前还在有序推进中,现在为配合要求更新相关数据。

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中房报记者 唐珊珊 北京报道


5月16日,中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁”)于去年11月13日向港交所递交的上市资料,目前显示为失效状态,这也意味着中梁的上市计划要延期进行。根据港交所规定,在提交上市资料6月内未能上市,需要重新提交新的相关财务资料。


值得关注的是, 5月12日,有媒体爆出中梁目前最大的区域集团吞并了同级别浙闽粤区域集团,正在做区域调整计划。


“我们还没有接到人事调整的具体通知,但是集团内部可能会做一个调整,中梁目前最大的区域集团——浙广区域集团近期刚刚吞并了同级别浙闽粤区域集团下属的南区域公司,一些职能重复线条的上人可能会被调整,比如外派去其他区域,不愿意去的可能会自动离职。”中梁集团浙广区域一位内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示。


据悉,中梁从2018年便开始进行区域集团的裁撤并购,目前已从最初的12个区域集团减为9个区域集团。在人员结构调整上,中梁也在集团内部提出“非标人员原则上坚决不再予以录用”的规定,对于“非标”的概念,中梁内部是这样定义的:1.全日制本科以下学历;2.员工>35岁,部门负责人>40岁,高管>45岁;3.副总监(含)以上职级人员无TOP30经历。


对于中梁裁员一事,中国房地产报记者致电中梁集团战略发展中心的相关负责人核实,对方回复称并未听说集团要裁员一事,对于浙广区域集团吞并浙闽粤区域集团一事也并不太清楚。而中梁集团方面给出的回应是:没有宣布过裁员计划,人员有离职有入职,都是正常变动。


对此,一位业内人士表示:“中梁一直是个高周转的公司,这点很像碧桂园,而且这两年中梁一直在为冲刺上市做准备,无论是拿地还是销售都在加大力度,目前来看,中梁裁撤合并的是一些业绩相对较弱的区域集团,从集团管理层面来看,这一做法有利于优化集团结构,对其上市是有帮助的。”


引入两员大将


或为复盘IPO


作为一家从温州起家的房企,中梁曾经历过温州20多个月房价跌50%~60%的市场危机。2016年,中梁毅然将集团迁至上海,开始加速奔跑,迁入上海的第一年销售额336.8亿元,同比增长100.48%,2017年销售业绩同比增长125.03%至757.9亿元。2018年,中梁地产以1150亿元的销售额成功跻身千亿房企行列,也在此时,中梁将赴港上市计划再次拿上台面。


2018年5月初,中梁地产宣布正式启动IPO,并于2018年11月13日正式向港交所递交了上市申请。与此同时,中梁也开始了上市前一系列重组及架构调整。根据2018年下半年中梁招股书披露的数据显示,中梁的负债在2016年开始大幅上升,2017年净负债率为341%,而到2018年6月30日,负债大幅下降至44.6%。对此,中梁方面曾在接受记者采访时表示:“净负债比率的降低得益于公司的所有者权益由2017年的23.54亿元大幅增加到2018年上半年的40.61亿元,同比增加72.52%。”


根据港交所规定,在提交上市资料6月内未能上市,需要重新提交新的相关财务资料。这也意味着2018年11月提交上市资料的中梁原计划是在2019年年初上市,对于中梁来说,时间颇为紧迫。在突击降负债后,中梁于今年4月引入两名大将,一位是旭辉原CFO游思嘉,一位是碧桂园原总裁助理兼区域公司财务总经理吴渊。


据悉,游思嘉将入职中梁控股负责上市工作以及上市后的境外发债工作,其有目共睹的战绩是在旭辉期间,通过有效地调节负债结构,以及多次发行债券,使得旭辉过去三年的平均融资成本降至“5.2%~5.8%”,惠誉给出的评级也连续上调,目前已经达到“BB+”,是香港内房股中民营房企发债的最高等级。在游思嘉担任旭辉CFO期间,旭辉还成功发行了一系列的创新金融产品,如旭辉领寓的“储架式+权益型”类REITs、供应链保理ABS、购房尾款资产支持专项计划等,这些创新金融产品大大的增加了资金的利用率。


在碧桂园工作多年的吴渊,则可以把碧桂园财务管控的严格机制和经验带到中梁。中梁2018年招股说明书显示,中梁目前已经把负债降到44.6%。如果成功上市,仍要将负债率维持在低位,借鉴碧桂园式的高效现金流管控就显得十分重要。


这一系列人事变动也不由得让人想起,2018年在中梁筹备冲刺IPO阶段,曾在一年内连换两任CFO,在中梁任职仅半年的财务副总裁游德锋离职后,接任者泰禾前CFO罗俊也在赴港IPO计划推进后不久辞职,现在看来,所有的人事调整都在为上市铺路。


拿地速度不减


中梁一直以深耕三四线城市著称,但从近两年其拿地区域来看,这一战略似乎发生了变化。2017年中梁在浙江、江苏、安徽土地份额占比达到8成,覆盖浙江全部地级市,其中大多为三四线城市。2018年中梁加大了在二线城市布局力度,在继杭州之后,中梁又进入重庆、长沙、苏州、合肥、沈阳、昆明、银川、青岛、佛山等核心二线城市。


进入2019年以来,中梁拿地速度依然不减,一季度总计拿下19宗地块,其中仅4月30日一天,中梁便分别在福建晋江、杭州建德、福州高新区拿下三宗地块,溢价率最高为105.7%。并首次挺进山东潍坊、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等二三线城市及省会城市。根据克而瑞数据显示,今年前两月,中梁新增土地货值185.9亿元,新增土地价值65.7亿元,新增土地建筑面积252.5万平方米,均位列行业TOP20。据中梁的招股说明书,截至2018年8月31日中梁在二线城市布局占比已达到37.66%,三线城市33.33%,四线城市占比19.91%。


三年的谋划和努力,中梁能否能顺利完成IPO目前还是一个未知数。中梁方面对媒体回应称,上市进程目前还在有序推进中,现在为配合要求更新相关数据,会更新一版数据上传。

| 唐珊珊 | 编辑:本站编辑| 2019-05-21 18:14

标签:降负债 中梁
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