丨中房报记者 翁晓琳 深圳报道

沉寂已久的深圳蔡屋围统筹片区城市更新项目终于有了新进展，4月21日举办城中村私宅物业拆迁动员改造大会后，5月10日，京基集团与蔡屋围股份公司正式启动城中村私宅物业的签约工作，2019年内部分项目将实现动工。

从2013年8月立项至今，已经拖沓了5年多的蔡屋围城市更新项目，是京基目前手中最值钱的项目。这个片区建成后，将提供170万平方米以上的产业空间，带动约760亿元的经济总量，实现约170亿元的税收。

对于并未上市的京基来说，这一天等了很久。在这期间，为了缓解资金压力，京基集团创始人、董事长兼总裁陈华选择性的在资本市场进行突围，目前京基已经成为了康达尔的第一大股东，还获得了酷派的公司控制权，更要入主阳光股份。

现在的京基要做的不仅是旧改生意，还有资本生意。

艰难的蔡屋围旧改

蔡屋围的清庆新村共有楼宇50栋，村里只有常住户还不到600人，但是这样一个小城中村的拆迁却从2013年等到了2019年。有村民对中国房地产报记者直言：“拆迁难，总是有人想要更高价。现在深圳房价这么高，都想要多赔点。”

包括清庆新村在内的多个城中村，和深圳最早的酒店晶都酒店、寰宇酒店，在2013年8月纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，拆除用地范围面积30万平方米，计容积率总建筑面积近270万平方米。

不过京基在这里的拆迁工作进展十分困难。2004年其在操作蔡屋围金融中心旧改项目时就遇到了要求近2000万元天价赔偿的村民，多年过去了，深圳房价水涨船高，京基依旧遇到了赔偿难题。

根据深圳目前规定，必须100%业主、100%的面积同意签署拆迁补偿安置协议，方能确认实施主体。深圳旧改项目要做到政府、拆迁户、企业三方满意并不容易。

有京基内部人士对中国房地产报记者直言：“每个项目有立项、确权、签约、拆迁、建设等程序，蔡屋围统筹片区分布广、体量大，涉及的物业权利主体较繁多，如银行、政府各机构、旧住宅、集体物业、私人住宅等等，相关单位及业主们对城市更新项目流程的认知较为有限，需要反复不断的沟通，以获得他们的理解与支持。”

货值或达4000亿元

在深圳高房价和高地价衬托下，城市更新项目的价值更为凸显。不过由于城市更新项目拿地成本和时间成本不断攀升，项目势必被建成利润率更高的豪宅。

此前，京基在蔡屋围成功打造的京基100大厦和KKMALL购物中心，成为了其重要的持有型物业。除了蔡屋围外，京基在罗湖区还进入了布心村水围村、水贝村、湖贝新村等，拆除用地面积在50万平方米以上。此外，在其他区还拥有大围村、梅富村、木棉湾、长源村等旧改项目。

京基并未对中国房地产报记者透露具体的旧改规模和货值，但对于市场传言的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上，货值或达4000亿元以上，则表示：“这个数据有待商榷。”

在业内人士看来，以佳兆业、京基、卓越等企业为首的民营企业，能和招商蛇口、华润置地等央企抢夺旧改资源的主要原因还是“这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验，政商关系密切，具有很好的谈判优势。”

有接近京基的人士对中国房地产报记者承认了这一点，“可以说蔡屋围的推进和罗湖区政府进行强区放权改革有关，因为罗湖区本身发展也需要土地，而城市更新一直没能推进。在政府的推动下，京基得以受益。”

京基方面对中国房地产报记者表示：“京基目前旗下包含科技、现代农业、金融、房地产、商业物业酒店运营、文化教育等产业板块，已具有多元化的产业运营视野。城市更新现在也是需要打造成有机生活空间。”

入股多家上市平台

京基目前并未上市，但是操作旧改项目需要大量资金。京基方面对中国房地产报记者强调：“目前项目操作主要依靠自有资金。”

此前因为蔡屋围金融中心项目的规划，京基要投入40亿元来进行开发，又恰逢其扩张太快，资金链一度承压，在2012年更是传出了破产的假消息。

有业内人士对中国房地产报记者回忆称：“当时除了罗湖，京基还同时进入了南山、宝安、龙岗的旧改项目，5个地块的总投资额超过了250亿元。对于那时候销售额还没过百亿的京基来说压力巨大。但是因为有京基100这些持有型物业，还是给公司带来稳定的现金流。”

目前，京基仅披露过其在2015年房地产业务达到了104亿元，此后再未公开披露。有消息称2016年该公司的销售额为51亿元，销售锐减原因就是旧改项目入市困难。

上述业内人士直言：“旧改项目需要一点点谈判推进，中间审批过程也较为复杂，一个项目操作需要6到8年，这期间就容易出现断档。”据悉，去年京基在深圳就推出了3个项目。Q房网数据显示，仅京基·御景中央就收金39.73亿元，进入深圳楼盘销售前十名。

深谙此理的京基也不再单纯依靠房地产开发业务，而是形成地产、商业、酒店、物业、餐饮、金融、高尔夫、动画多元化八大产业并举的综合性集团。尤其是金融，京基尝试颇多，入股了多家上市平台。

其2013年启动康达尔股权收购，2018年11月23日，正式成为康达尔第一大股东、实际控制人。如今，正在进行阳光股份的收购计划。除此之外，陈华的二儿子陈家俊在1月7日委任为酷派执行董事、行政总裁。据悉，陈家俊拥有酷派公司已发行股本的17.83%。

然而在券商人士眼中，京基入股另有深意，“京基看重这些平台并非简单找个融资渠道，更深的在于这些平台拥有的地产资源，能够和其发展起到协同作用。”

5月13日康达尔公告称，聘请京基地产为深圳市山海上园房地产项目提供管理服务及销售服务。京基地产代理销售各楼盘可售物业，并承诺在委托期限内累计销售收入达到所承诺的销售收入最低额。

而酷派在深圳南山区拥有酷派信息港城市更新项目，与星河控股以4:6的分成比例合作开发。其还在东莞松山湖拥有500亩产业基地，总建筑面积约66万平方米，建成后预计实现产值100亿元。此前传出京基入主酷派时，就有接近京基的人士对记者透露：“酷派手上有很多土地资源，京基很重看这一点。”