| 中房报记者 付珊珊 上海报道

对于一家2010年才成立的房企来说，从江西南昌走到港交所并不容易。

2015年销售额45亿元、2016年销售额161亿元、2017年销售额428亿元、2018年销售额887亿元……过去几年时间里，这家名不见经传的房企成为了地产圈的“跳级生”，顺利跻身房企50强榜单，并已向港交所递交了上市申请。

5月24日，港交所披露了新力地产的上市招股书。招股书中并未披露新力的销售规模， 2016年至2018年，新力的收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.15亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。

无论是从机构统计的业绩规模还是从新力披露的招股书来看，新力这匹“黑马”的发展速度着实让业界乍舌，从闯入业界视线便开始疯狂扩张，试图通过高周转实现规模跨越式发展。

新力集团董事长张园林在2018年年会上曾表示，2018年，新力必须要把规模做大，以抵抗未来的行业大洗牌。因此，在土地战略上新力会实行“4+X”城市布局，也就是在原有的珠三角、长三角、中部、西部区域外，还会针对海南、广西等地区做机会性拿地。

不过，就像众多在拼规模道路上疾驰的房企一样，规模赛跑势必是把“双刃剑”，通过高周转、大举并购扩张拉高房企债务以及因调控导致销售迟滞的风险，都曾给那些激进扩张的房企蒙上过一层阴影。资金能否承压，如何保证货值顺利去化都是新力冲击IPO过程中需要攻克的难关。

急速扩张

2010年，中国刚刚诞生首个销售千亿房企，万科还是行业老大，彼时在江西南昌，一家小房企刚刚起步。

成立一年之后，新力才在南昌发出第一声，业界只知道有一家江西的本土企业拿了一块“地王”，除此以外，对新力再无任何印象，而其2011年拿下的“地王”一直到2012年才开发，此时的新力大概不会想到日后会加入高速奔跑行列。

公开数据显示，2012年新力的销售额还只有1.29亿元，到2015年这个数据增长到45亿元，2016年，新力地产销售额猛增至161亿元，销售增幅高达258%，成功跻身百亿，并成为第一家跻身百强榜的赣系房企。而这种成倍式增长只是开始。

“在盈利收窄的大环境中，规模虽不是唯一，但没有规模万万不行，房企们的土地储备总量和结构，决定了今后的销售业绩和江湖地位，要么做大要么变小或退出。”上海一位房企高管称。

据一位接近新力地产的内部人士向中国房地产报记者表示：“快速扩张肯定会有不健全、不完善的地方，但要的就是规模，只有当企业达到一定规模的时候，才会要求有质量的增长。”

或许是出于上述考虑，新力从2016年就开始发力，在全国范围内攻城略地，将城市扩张到4个，项目增加到27个。尤其在惠州，从成立惠州城市公司到此后的4个月时间，新力在惠州斩获6宗土地。

2017年对于新力来说具有里程碑意义，根据招股书显示，新力2017年6月将总部从深圳搬迁至上海。值得注意的是，新力的大本营在江西，但其最初总部却设置在深圳。

一边搬迁总部，另一边新力也不忘加大拿地力度。2017年，新力拿地更加频繁，且加大在惠州投资拿地力度。在惠州单个城市就陆续获得15宗土地；在南昌新拿地9宗，总项目数达到28个；在另外3个中部城市武汉、长沙、赣州分别落地5个项目。为了入驻广州，半年时间就在广州、清远、肇庆豪取8块储备用地。

2018年，新力地产并未放慢其扩张的速度，在土拍市场频频出手，曾创下一个月内斥资54亿元在南昌拿下了8宗合计约736亩用地纪录。

截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，覆盖10个省24个城市，主要在江西省、大湾区以及长三角地区。总土地储备约为1480万平方米，其中有超过一半的土地储备均集中在江西省。但土地过于集中也存在一定风险，新力在招股书中也向投资者提醒了此类风险。

高周转的“双刃剑”

近几年，以黑马之姿闪入业界视线的房企如中梁、新力实现规模快速发展基本都离不开高周转模式。

按照新力的说法，为了冲击千亿，公司采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。但是此种高周转模式除了需要大量的土地储备做支撑，还需要融资速度快，以便给高周转提供资金保障。

为了获取融资，新力也与其他快速发展的中小房企一样存在的问题，即高杠杆、高负债。

根据招股书，过去三年及截至2019年3月31日，新力的流动负债总额分别约为137.6亿元、366亿元、595.5亿元以及640.6亿元。过去三年，新力的借款总额分别约为64.37亿元、166.75亿元、221.02亿元。

未上市的房企融资渠道有限，过度依赖信托融资是这些房企的共同之处。截至3月底，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%。截至2018年12月31 日，新力未偿还信銡融资总额占同日借款总额的51.6%。

记者查询得知，2018年7月，新力地产发行了“北方信托-新力地产三号项目贷款集合资金信托计划”。10月22日又发行了一笔规模为3.13亿元的公司债券，利率达到7.90%，而2018年上半年行业平均票看利率为6.27%。这两笔融资总计不到10亿元，与新力地产扩张所需资金相差甚远。

一位楼市观察人士分析，大量土地储备能够帮助房企融资背书，但一旦扩张速度过快，资金未能迅速跟上，巨量的土地带来的持有成本反倒可能变成烫手山芋。如何在公司扩张与资金安全间取得平衡将是房企在冲规模途中要考虑的。

根据新力招股书显示，在2016年、2017年以及2018年，新力的净资本负债比率分别为190%、270%、240%，大幅超过行业警戒线。上述观察人士表示，刚上市的房企净资本负债比率高是通病，也算正常情况。

新力在招股书中指出，净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加；由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，主要因为2018年完成及交付了更多的物业使现金流量增加。

中小房企港股IPO或许已经错过最佳时机。一位闽系房企营销总经理向中国房地产报记者指出，虽然今年很多房企都在轻规模、提质量，但对于还未上市或者刚上市的房企来说，冲击规模还是其第一诉求，其坦言，不管现在时机是否最佳，他们对于后起之秀依然抱着祝福的心态。