当前位置: 首页 > 公司 > 正文
“粤九城”的房企竞逐
从房企布局来看,三类房企已经完成或正在抢滩布局粤港澳大湾区。
公司  2019-06-25 16:35
A+
从房企布局来看,三类房企已经完成或正在抢滩布局粤港澳大湾区。

| 中房智库研究员 付珊珊/文

今年2月18日,国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,根据纲要,广东省九个城市(广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆)以及香港、澳门两个特别行政区纳入发展规划,这标志着一个国际一流的湾区和世界级城市群正逐渐显现。受益于政策利好,粤港澳大湾区交通、人口、产业、经济将迎来快速发展期,随着资源和人口的进一步汇集,房地产行业将迎来巨大的发展空间,城市之间和房企之间的新一轮竞逐已经展开。

从城市房地产投资潜力看,“粤九城”中广州、深圳两个一线城市作为房企全国化布局的重要区域,投资价值持续看好,但房价已涨至高位,竞争激烈;佛山、东莞、惠州等城市在辐射效应下,近年来也成为投资热点区域,楼市地市升温明显;相比之下,珠海、中山、江门和肇庆发展较缓,洼地效应和未来投资价值逐步显现。

从房企布局来看,三类房企已经完成或正在抢滩布局粤港澳大湾区。第一类是以碧桂园、恒大、保利等龙头企业为代表的老牌粤系房企,其中碧桂园、恒大2018年在大湾区的总土地储备面积和货值分别位居第一位和第二位,而保利发展自2018年以来在大湾区土地市场已经斥资近1500亿元拿地;第二类是以龙光地产、佳兆业、雅居乐等中小型房企为代表的本土深耕房企,其中龙光地产2018年以来在大湾区拿地货值达到755.41亿元,仅次于保利发展;第三类是以融创、世茂房地产、新力、美的置业等为代表的外来房企,它们在全国化推动下,频频在广深佛等地落子。

“粤九城”发展分化 二三线城市潜力显现

根据粤港澳大湾区中广东九城的关注度情况,中房智库研究员将其分为三个梯队,第一梯队为广州、深圳这两个一线城市;第二梯队为佛山、东莞、惠州组成的需求外溢型城市;第三梯队即为珠海、中山、江门和肇庆,随着大湾区规划落地,这四个城市的市场表现不一,属于潜力型城市,尤其以珠海最为典型。

广深房价高位降温,投资需求开始退场

广州和深圳作为大湾区内两个一线城市,房地产市场高位运行。随着2016年3月和2017年3月深圳、广州先后先升级限购,广、深两市房地产市场开始降温。从市场走势来看,深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创出历史新高后,开始高位回落。2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。

在严厉调控政策之下,广州和深圳的土地市场也表现较为平稳,尤其是土地稀缺的深圳。根据克而瑞数据显示,今年前五月深圳成交的土地数量仅为一宗,成交建筑面积为19.69万平方米,在大湾区各城市中排名靠后;而广州今年以来市场表现尚可,前五月成交了23幅地块,成交建筑面积达568.97万平方米,成交金额为448.88亿元,成交建筑面积和成交金额均在大湾区位列第一,土地平均溢价率为9%。

从土地价格来看,目前广州、深圳的地价已经居于高位,尤其深圳的平均楼板价已经达到11853.73元/平方米,广州的平均楼板价也已接近8000元/平方米。在高地价和高房价的双重压力下,目前广深楼市投资需求已经开始退场。

需求外溢,佛山、东莞、惠州最受益

受广深高地价和高房价影响,两地的需求外溢,开发商和投资者逐渐将目光投向了距离两个一线城市较近的佛山、东莞和惠州三城。

高关注度也催生了市场的高热度,从克而瑞数据也可以看出,这三个城市中,东莞和佛山目前地价也已经被炒至高位,尤其东莞前五月的平均楼板价已经超过广州达到8688.78元/平方米,而佛山的平均地价也已超过6000元/平方米,仅惠州平均地价较低,尚未突破3000元/平方米。

作为少数不限购城市,政策宽松叠加价格优势,惠州也成为开发商争抢之地。数据显示,惠州前五月土地出让数量为39宗,是大湾区内土地成交数量最多的城市。

珠海市场显著转暖,中山、江门、肇庆待发力

在粤九城中,上述提到的两类城市在此前均或多或少受到关注,而珠海、中山、江门和肇庆却是因为大湾区的规划发展红利市场才渐有起色。

其中珠海是这四城中表现最亮眼的城市。2016年珠海重启限购限贷,2017年限购限贷政策升级,在政策高压下,珠海房地产市场进入两年调整期。但2019年以来,政策面出现松动迹象,落户政策和购房政策均有所放宽,限贷限售也开始松动。受益于政策局部松绑,珠海房地产市场明显升温,外省市投资客大量进场。根据中房智库获取数据显示,2019年前五月,珠海地价明显飙升,平均楼板价已经突破万元大关,在九城中仅次于深圳,土地溢价率45%。

中山也是受政策影响明显的城市。2017年,在限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码之下,中山房地产市场逐渐回归理性,全年成交量同比腰斩。2018年全年中山的市场均“稳”字当头。随着今年以来粤港澳大湾区规划落地,中山市场才有所转暖。但从前五月土地市场表现来看,中山土地成交数量少,成交楼板价也处于中间位置。长期来看,在粤澳港大湾区建设中,确立了中山“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”的战略定位,中山的地理优势将被激活,未来有望迎来深圳等地外溢客群。

江门和肇庆由于此前市场下行趋势明显,虽然有大湾区规划加持,但在短期内这种政策优势难以显现。从两地前五月土地市场数据来看,表现较为平稳。从长期看,江门的内生力量优于肇庆。

房企抢滩大湾区 保利、龙光拿地最积极

“谁占领了大湾区这个战略高地,谁就将握有未来的发展先机。”房企也是瞄准了这一机遇,争相在大湾区布局土地储备。

从克而瑞统计数据来看,在大湾区土地储备面积和货值均在前十的有碧桂园、中国恒大、中海地产、保利发展、龙光地产、佳兆业,其中,碧桂园以5713亿元货值和5629万平方米土地储备建筑面积位列第一,中国恒大以3821亿元货值和2144万平方米位列次席。

自2018年以来,大湾区概念广受追捧,已经有不少房企提前布局粤港澳。截至今年5月,保利发展、龙光地产和碧桂园是其中最积极的房企。数据显示,从2018年至今年前五月,保利发展在大湾区合计拿地金额1499.63亿元,龙光地产紧随其后,拿地金额755.41亿元,碧桂园则位居第三,拿地金额684.42亿元。

从房企布局情况来看,目前粤港澳大湾区基本已被三类房企占领。

龙头房企早布局,土储丰厚

在大湾区概念提出之前,珠三角区域就是全国化房企的布局首选之地。对于万科、恒大、碧桂园、保利发展等房企来说,大湾区是其整体战略发展的重要一环。而大湾区所涵盖的广州、深圳、佛山等城市也恰好是众多龙头房企发源地,例如广州的恒大、保利,深圳的万科、招商蛇口。这些粤系房企都是以大湾区为辐射核心,逐渐开启全国化进程的。由于这些老牌房企规模都较大,因此在大湾区布局的土地储备面积和货值的绝对值均较大。

本土房企重深耕,优势明显

除了上述大湾区起家的龙头房企,还有一类房企规模中等,扎根于本土深耕的房企,例如龙光地产、佳兆业、雅居乐等。由于具有地缘优势,这类房企在本土拥有大量土地储备。以龙光地产为例,虽然这家房企在销售规模上并未在第一梯队,但其在大湾区的布局绝对排得上第一梯队。2018年,龙光地产在大湾区的土地储备货值高达2612亿元,相应的土储建筑面积为1757万平方米,均位于前十。特别是最近一年多来,龙光地产在大湾区拿地力度持续加大。数据显示,2018年至2019年五月,龙光地产在大湾区的拿地金额达755.41亿元,新增土地储备建筑面积为1077.34万平方米。

外来房企后来居上

以上两类房企都属于提前在大湾区布局的房企,第三类房企是属于看中大湾区发展红利,后来进入湾区尽力赶超的外来房企。这些房企中有已经做大规模的融创、龙湖、世茂、绿地等,其中融创在大湾区的土地储备也已突破1100万平方米;也有一部分房企是正在开启全国化道路,而大湾区是其全国化战略的重要棋局,例如美的置业,其在大湾区的土地储备面积和货值均位于房企TOP30,且其2018年至今仍在加大大湾区的投资力度,耗资253.35亿元,属于较为积极布局大湾区的房企。

“粤九城”的房企竞逐.png


| 付珊珊 | 编辑:本站编辑| 2019-06-25 16:35

展开全文
登录之后才能发表评论

热门评论(0)

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP