| 中房智库研究员 付珊珊 文

总市值是衡量房企资本市场表现的重要指标。随着上半年收官，房企2019年半年度的资本市场表现也随之出炉。

根据中房智库对房企市值百强的连续监测显示，今年上半年地产股整体走强，年中（截至6月30日）表现普遍好于年初。

从监测的半年度数据来看，2019年上半年百强市值房企总市值为52437亿元，相比2019年初44439亿元增长18%，总市值规模增加7998亿元。

在半年度市值百强榜中，总市值上涨房企的数量也遥遥领先于总市值下降的房企。具体来看，2019年上半年，有87家企业总市值实现上涨，13家企业总市值缩水。其中，大悦城、中国奥园、粤泰股份半年度涨幅超过100%，大悦城更是以184.76%的涨幅高居榜首。有涨即有跌，卓尔智联、力高集团、华人置业、嘉凯城半年度跌幅均超过10%，领衔跌幅榜。

今年上半年股票市场行情整体向好，地产股也随大势上涨。今年2月以来，受一季度经济超预期等因素影响，A股房地产板块在前期出现一波大涨行情。数据显示，1~3月房地产开发投资额同比增长11.8%，3月单月同比增长12%，仍处高位。受大环境影响，地产股涨势明显，且传统销售旺季促使各地出现楼市“小阳春”，再次刺激了地产股票的上涨行情。

除了政策面的利好，不少业内分析师均认为，投资股票长远来看还是要看业绩。从机构统计的上半年房企销售数据来看，房企业绩不断创新高也成为地产股股价上涨的助推因素。值得注意的是，由于上半年粤港澳大湾区发展规划出台，导致在大湾区内有丰富土地储备的房企受利好影响实现较大幅度上涨，比如中国奥园、粤泰股份。

政策影响明显

地产股震荡上涨

从年初至今，虽然地产股总体趋势上行，但其间也经历了几次大的震荡，大涨大跌背后均与政策面息息相关。

受一季度经济超预期影响，A股房地产板块前期大涨，再次出现百股跑赢大盘的火爆景象，同时也刺激内房股普遍上涨。从具体行业来看，一直以来，地产股受政策等消息面的影响明显，股市和楼市相辅相成。

上半年，房地产调控政策比去年年底相对宽松，加之两会召开，传统“金三银四”销售旺季的加持，各地出现楼市“小阳春”，而这波楼市行情也反映到了股市，自2月底开始，地产股总体呈现上涨趋势。wind数据显示，从今年年初至6月30日，申银万国房地产板块总市值涨幅已经超过20%。

这股上涨势头一直保持到了4月下旬。4月22日，房地产板块一改前期的上涨行情，出现大面积下跌，当日板块跌幅为1.87%。究其原因，在政治局会议中，中央再次定调“房住不炒”，而住建部也对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。中央对楼市调控政策的表态被看作是房地产行业的较大利空，投资者也因此看淡房地产后市表现，地产股应声下跌。5月部分城市楼市调控政策收紧，而这也影响了地产股5月的走势，在中房智库研究员的过往统计中，超九成的房企5月市值缩水，百强市值规模共减少5000亿元。

除了政策面的影响，房企销售业绩也是影响股价表现的重要因素。虽然国家统计局公布的全国月度销售增速不断回落，但房企的销售额却在不断增长。5月TOP100、TOP10房企销售额环比增速分别为5.5%、8.5%，同比增速分别为16%、18%，集中度继续提升，龙头房企表现尤为强势。从第三方机构统计的房企半年度销售数据来看，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比增长4%，大部分房企销售额实现增长，而中原地产一位市场分析师预计今年上半年房企将会保持30%左右的利润，销售增长、业绩强劲也与上半年大部分房企市值实现上涨保持一致。

粤港澳概念股涨势强劲

大悦城、中国奥园领涨

在中房智库研究员的统计中，上半年市值突破千亿的房企依然是15家，其中12家是港股房企，15家千亿市值房企市值总和为29952亿元，占据百强市值总和的57.12%，集中度提高。

千亿市值房企中总市值最高的是新鸿基地产，年中市值为3377亿元，半年度涨幅19.21%。在这些千亿市值房企中，不少房企上半年也实现了千亿销售额，比如万科A、中国海外发展、中国恒大、碧桂园、保利发展、融创中国、华润置地、龙湖集团、招商蛇口，但从此前中房智库研究员的统计来看，市值超过千亿的房企数量远低于年度销售额超过千亿的房企数量。

根据第三方机构统计的数据显示，今年上半年已有12家房企合约销售超过1000亿元，而去年全年的千亿房企数量已经突破30家，如果按照上半年完成400亿元销售额即为冲击千亿规模的候选房企，则预计今年全年千亿房企数量将会增加至40家左右。而千亿市值房企阵营较为稳定，基本保持在15家左右，按照上述数据对比，成为千亿市值房企比成为千亿销售规模房企难度更大。

在这15家千亿市值房企中，14家房企实现半年度总市值上涨，仅有中国恒大上半年总市值缩水，从年初2695亿元缩水至2529亿元，市值跌幅6.17%。去年下半年，恒大在地产股一片颓势中凭借造车利好逆势上涨，而今年上半年，自3月走出29.15元/股的最高点后，股价便一路下行，虽然6月有所反弹，但难以挽回下跌颓势，其中原因还是受整体地产股走势影响为主。且2019年上半年，中国恒大完成2825.4亿元合约销售，稳居头部房企。

除了千亿市值房企值得关注，还有三家房企上半年强势上涨，涨幅均超过100%，位居涨幅榜前三位，这三家房企分别是大悦城、中国奥园和粤泰股份，涨幅分别为184.76%、122.11%、119.34%。

其中，大悦城的市值增长主要源于年初的重组事件。中粮地产向明毅公司发行21.12亿股收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，2月26日在深交所上市，总股本从18.14亿股扩增至39.26亿股，重组完成后，证券简称从‘中粮地产’变更为‘大悦城’，其股价从年初4.75元/股强势涨至6.42元/股，股价上涨35.16%。

另外两家房企的上涨虽各有原因，但共同之处在于其受粤港澳大湾区利好影响。其中中国奥园根植广东，且其城市更新项目中有80%位于粤港澳大湾区；而粤泰股份是广州老牌地产商，虽然由于资金问题近期出售项目与世茂房地产，但粤泰股份近一年涨停次数多达6次，而涨停原因就是受粤港澳大湾区利好影响。

相比上涨房企，下跌的房企更值得关注。在市值下跌的13家房企中，卓尔智联、力高集团、华人置业和嘉凯城跌幅均超过10%，其中远洋集团、金科股份、正荣地产均是2018年的千亿新军，但其市值在2019年上半年仍然有所下跌。绿城中国也是下跌企业中值得关注的，数据显示，今年上半年绿城中国销售额495.5亿元，今年完成千亿也是大概率事件，但绿城中国的市值一直都在百亿左右，近期更是近乎跌出百亿市值，呈现出规模和股价的不匹配。股票投资长期还是看业绩，绿城中国的市值下跌，除了创始人宋卫平的减持导致，最核心的因素还是绿城发展中存在的问题。