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东莞成华侨城大湾区新战场
对于华侨城来说,腾笼换鸟要延续到何时,才能使其真正走上快车道依然是难题。
公司  2019-07-11 19:10
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对于华侨城来说,腾笼换鸟要延续到何时,才能使其真正走上快车道依然是难题。

| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

粤港澳大湾区已经成为了华侨城集团有限公司(以下简称华侨城)的新战场。7月9日深圳华侨城房地产有限公司(000069.SZ,以下简称华侨城A)以7.06亿元+配建10%竞得东莞虎门一宗宅地,楼面价达2万元/平方米。7月10日,其再度出手,以8.94亿元+配建22%拿下东莞寮步镇一宗商住地,楼面价为1.4万元/平方米。

从去年10月,华侨城和东莞市政府签订全面战略合作框架协议,将以“文化+旅游+城镇化”为切入点,重点打造一批大型综合文旅项目后,进入2019年后,华侨城在东莞各镇的布局就遍地开花,相继在道滘、万江、南城签约项目。不难看出,华侨城在东莞的布局从文旅和房地产开发双管齐下。

对于粤港澳大湾区的布局,华侨城对中国房地产报记者表示:“粤港澳大湾区规划和公司品牌定位,以及‘文化+旅游+城镇化’‘旅游+互联网+金融’的创新发展战略高度契合。华侨城将粤港澳大湾区作为最重要的建设发展区域,积极参与到粤港澳大湾区的开发建设中。”

布局东莞的迫切性

据悉,华侨城已经在珠三角地区开拓文旅综合项目近30个,预计2020年后,近3年所布局的文旅项目将陆续建成。

虽然华侨城以文旅项目进入了粤港澳大湾区多个城市,但目前其还需要依靠房地产开发业务输血。年报显示,2018年公司游综合收入为196.57亿元,同比增长6.08%;房地产收入为280.45亿元,同比增长20.06%。而公司房地产业务毛利率为68.79%,也远高于旅游综合业务毛利率的46.34%。

深交所出台的“华侨城A:公司债券2019年跟踪评级报告”显示,截至2018年底,公司在粤港澳大湾区开发的项目主要分布在深圳、佛山和惠州。换句话说,华侨城也急需在大湾区寻找合适的城市落子,继续加大房地产业务的开发。

而东莞已经成为了房企角逐大湾区的下一个战场,今年以来土地市场十分火热,吸引了保利、融创等大房企,以及首创、鹏瑞等外地房企拿地。乐有家研究中心数据还显示,东莞今年上半年一手成交量达到2.11万套,相比之下深圳今年上半年成交量为1.77万套。

虽然华侨城在深圳有多个项目,但深圳调控政策持续收紧,豪宅受限价影响卖不出高价。深圳处于买方市场下,华侨城的销售业绩也大打折扣。例如今年5月,华侨城天鹅堡开盘就遇冷,当天去化仅10.6%。

有业内人士对中国房地产报记者直言:“虽然深圳客受到限购被迫撤离东莞,但是东莞承接深圳产业转移所能带来的大量人口也将成为新的购房主力。加上交通一体化,这也增加了人口的转移。大型房企的不断布局也是看好东莞的未来发展,相信东莞在粤港澳大湾区的规划下能抓住发展机遇。”

进行资产腾笼换鸟

众所周知,文旅地产项目开发周期较长,现金流回款较慢,资源释放还需时日。而通过房地产业务输血,成为了华侨城此前选择的主要方式,其也在去年严抓销售回款。

不过,受大环境影响,2018年华侨城A实现签约销售264.75亿元,同比有所下降。与此同时因为大举拿地,也导致了其负债大幅度增加和现金流紧绷。截至2018年底,公司全部债务为924.60亿元,较年初增长44.99%。公司经营活动产生的现金流量净额-99.84亿元,现金及现金等价物净增加额-33.67亿元。

于是,华侨城从去年开始频繁出售旗下公司股权。在东莞拿地之前,6月27日,成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司拟转让成都地润置业发展有限公司51%股权,转让底价为10.42亿元。7月1日,云南华侨城实业有限公司拟转让云南华侨城置业有限公司50%股权,转让底价7.48亿元。

对于市场对其资金链紧张的质疑,华侨城此前接受中国房地产报记者记者采访时曾表示:“在紧抓资源获取的同时,公司积极加快存量项目周转,除加快开发销售节奏外,还采用合作开发、股权出让等多种方式盘活资金。

在其看来:“ 集团通过市场化手段,整合多种方式,不断调整提高整体资产周转效率,为文旅建设提供了有力保障。这是正常的市场行为,也是集团在创新发展模式下实现跨越发展的重要路径。”

作为央企本应“不差钱”,但是华侨城跑马圈地所需要的资金也不是小数目。对于华侨城来说,腾笼换鸟要延续到何时,才能使其真正走上快车道依然是难题。


| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-07-11 19:10

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