保利发展在上交所挂牌上市。

写在前面

广州沙河路17号望星楼，8个怀揣梦想的人，一间公司，在此启航。

他们守望相助，长于战略，精准规划，拓力发展。从1995年首个项目“红棉花园”面世，到2018年项目遍布国内外100个城市，27年的发展使它实现了超过4000亿元销售额，雄踞央企第一、行业前五位置，位列福布斯世界500强第245位。特别是在浮躁摇摆的经济环境下、动荡起伏的行业变革中，它也踏出了一条又快又稳的发展轨迹。

它就是保利发展。

新中国成立70年，中国房地产市场化改革发展走了41年，保利发展与时代同频共振了27载。作为第一第二代管理者，李彬海、宋广菊在中国的城镇化大潮中都留下了奋斗的身影和足迹。

回首过往，保利发展一直铭记着27年前望星楼上的理想与情怀。

｜中房报记者 曾冬梅 广州报道

1992年，一个激情燃烧的年份，广州军区参谋部后勤部长李彬海感应到了时代的召唤，毅然抛下“铁饭碗”投入“下海”大潮。在广州沙河路17号望星楼一间20平方米的房间里，保利地产（现已更名为“保利发展”）顺势而生，8名初创人员以军人特有的智慧和勇气，毅然投身于中国城市化进程。

从1995年首个项目“红棉花园”在广州面世，到2018年项目遍布国内外100个城市，实现超过4000亿元销售额，雄踞央企第一行业前五位置，位列福布斯世界500强第245位。在浮躁摇摆的经济环境下、动荡起伏的行业变革中，保利发展踏出了一条又快又稳的发展轨迹。

不同的企业文化，塑造了不同的企业灵魂，成就了不同的发展路径。保利发展脱胎于军队企业，一直以来长于战略，有精准的战略规划和自己的战略定力，并加以坚决贯彻执行。同时，该公司也是最有批判基因、市场化程度最高的央企之一，善于找到发展过程中公司与市场、公司内部的主要矛盾，解决问题。这是保利发展长期保持向上动力的核心所在。

创立27年来，保利发展经历了两任董事长，李彬海在前面的18年为企业选择了坚定发展地产主业的航道。已在任10年的宋广菊是当年第七个去望星楼报到的员工，她扮演了一个继往开来的角色，在更为复杂多变的环境中带领保利发展与时俱进、稳健前行。如今的保利发展已完成了新一轮战略升级，产业边界被打通，战略骨架进一步舒展，主业与相关多元产业被赋予更广阔的战略空间和协同机会。

对于宋广菊而言，这是变，也是不变。正如保利发展25年周年，她在《写给1992年的望星楼》的公开信里所说，天下之本在国，国之本在家，家之本在身。“我们以此为己任，一如25年前望星楼上的理想与情怀。”

南巡风来 红棉花开

1992年，保利发展的初创团队。

1992年1月17日，88岁的邓小平坐上南行列车，开始了他的南方之行。在随后的数天时间里，邓小平相继视察了武昌、深圳、珠海、上海等地并发表重要谈话，开启了市场化改革序幕。“革命是解放生产力，改革也是解放生产力”的发言，打开了强国兴邦的闸门。

南巡讲话后，中国立即出现了大规模官员下海潮，据称那一年至少有10万党政干部下海经商，被称为“92派”。王石曾回忆，邓小平南巡后，全国掀起房地产热，万科的事业也迎来了重大机遇期。有统计数据显示，1992年全国房地产开发投资比1991年增长了117%，1992年土地供应量和面积分别是1991年及以前全国出让土地的3倍和11倍。

保利发展便是诞生在这样一个令人心潮澎湃的年代。李彬海曾透露，当时选择进入房地产行业有三个考虑，一是，住房是关系国计民生的大事，对老百姓至关重要，他个人深有体会；其二，当时中国正处于由计划经济向市场经济过渡的时期，在这中间各种制度的改革调整，使得人们对住房的需求会越来越大，房地产的市场会很广阔；第三，在当时房地产行业对国民经济有十分重要的贡献。

创业初期，他们跟所有门外汉一样，尝试拉过土方，也卖过钢材，但是一直未停止寻找项目的步伐。从1992年底到1994年底用了将近两年时间，保利发展迅速完成了1亿元左右的起步资金积累，开始操盘第一个项目——保利红棉花园。这是一个超过20万平方米的大盘，广州市最早的五大小区之一。针对中国城市居民刚刚萌芽的住房多样化需求，这个项目推出了大量小户型，一炮而红，1995年开盘当年就销售完毕。保利发展在红棉花园的销售过程中还试点企业自己做按揭购房，购房人买房时与公司签订按揭合同，交定首付款后，余款可以在二三年内付清。

据宋广菊回忆，当时整个行业都在摸着石头过河，房地产的买卖合同怎么签，国土房管局不知道；税收怎么收，税务局不知道；按揭怎么办，银行也不知道。一切都在实践摸索中进行。最早的时候，购房合同都是由保利发展自己负责起草，不过一两页纸。慢慢地，合同越来越厚，合同条款越来越多。

首战告捷后，广州人民便记住了这个品牌。1999年，作为国家首批“十大”康居示范工程之一的保利花园开盘，创下广州楼市7天7夜排队买房和当年广州楼市单日成交量的最高纪录。

在积累了一定的品牌知名度后，2002年，保利立足广州开始布局全国，走上规模化发展道路。2006年公司在上海证券交易所挂牌上市，股票代码600048.SH，资本的力量推动保利发展进一步扩大布局优势。到2010年，该公司的发展战略已经升级为“三个为主、三个结合”：一是以房地产为主业，拓展相关产业；二是以省会及中心城市为主，逐步向二三线城市辐射；三是以住宅开发为主，有计划地增持国家中心城市的商业地产。“三个结合”即坚持扩大经营规模与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合。

在创业、全国化进程中，保利发展的企业文化不断丰满，沉淀为红色、成长、奉献、拼搏、正气五大基因。在该公司内部看来，这五大基因是创立27年沉淀下来的奋斗文化，也是公司发展道路上的精神财富。

保利来自部队，企业上下有着浓浓的军队血统和DNA。宋广菊在接受媒体采访时曾表示，房地产是一个涉及面特别广，整合需求很强的行业。从立项到交楼，起码要跟政府近80个部门打交道，既需要韧性，也需要应变之才。房地产的每一个链条都不能掉以轻心，必须齐头并进，一个大盘做下来，在体力脑力的消耗上，跟打一场海陆空全面进攻的长期战役没什么两样。而军人在协调作战，战略规划，决策能力等方面有自己的独到优势，无论从整合能力还是决策魄力而言，军人都适合做开发商。

据了解，保利发展每年都会从全国高校中吸收新鲜血液，安排新员工进行军事训练、野外拓展训练，还会安排高管当教官，给新员工进行培训，确保“军企DNA”能够一代代的传承下去。

战略自信 行稳致远

第一个项目——广州保利红棉花园。

宋广菊的时代从2010年6月开启，从那个时候起，她成为接任李彬海的第二任董事长。在此之前，作为保利的创业元老之一，宋广菊曾在多个岗位上历练过，自2002年开始担任总经理一职。

在2010年这一年，保利实现了行业排位的新突破，以661.68亿元的销售额跃至行业第二，较2009年上升一位。

离行业老大只有一步之遥，这一高起点对于继任者而言，无疑是不小的压力。可以看到，在宋广菊的任上，保利发展继续保持了稳健向上的发展态势，不断深挖产业链内涵、拓展经营边界。

2012年，该公司首度实现千亿元签约金额，是继万科之后中国的第二家千亿房企，同时提出以全产业链的形式进入健康养老产业，打造“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。

2014年成立海外事业部，接连进入澳大利亚、英国、美国等国家及地区，稳健开拓海外市场。

2016年，该公司内外齐发力，对内提出“一主两翼”的发展战略，以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼；对外启动央企重组大幕，收购中航地产。

2017年，保利发展旗下的保利物业在新三板挂牌上市。同年，公司间接收购保利置业股权，对保利集团境內房地产业务进行整合。

2018年，该公司将发展战略进一步升级为以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务板块布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台。

只是，在这期间，几家曾经在起跑阶段落后于万科、保利的民营企业，凭借过人的胆识和高杠杆、高激励战略迅速崛起，在规模竞赛中脱颖而出。而保利发展虽然选择的是高度市场化的发展道路，但毕竟还是一家央企，有很多无法跨越的体制限制和红线，再加上一贯稳健的战略思想，公司的行业地位便稳定在了TOP5之内。

大部分投资者关注的都是短期利益，在那个以规模论英雄的阶段，保利无可避免的要面临舆论的压力。但某种程度上，外界的期待既是压力也是动力。宋广菊心里有数，她对公司保持行业第一梯队的规划依然信心十足。在2017年12月20日的股东大会上，她坦言，碧桂园、恒大等民营企业确实跑得快，整个行业都在发展，保利也在加速，未来重回行业前三并非不可期待。

这种信心一方面源自对行业先进运营机制的学习与吸收。在股东大会后两天，保利发展董事会通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》，意在消除激励不足短板，激发内生动力、提升运营效率。另一方面，则是来自央企重组带来的资源整合优势，收购中航地产、重组保利置业令公司开始收获政策红利。

有评论认为，宋广菊为人低调，近几年很少出席公共场合发表公开言论，但从她提出重返行业前三的口号，可以看出，保利发展引以为豪的战略自信在第二代董事长任上也得到了发扬光大。

在保利发展内部看来，只要抓住核心、保持正确的方向，坚定开发主业，关注规模、效益与速度的并重，公司就能在起伏不定的经济及行业环境中，走得又快又稳。这体现在，从1992年成立以来，公司每次中长期的发展规划都能提前完成。例如，从2002年股改到2006年上市之前，总资产年复合增长率达到88%，净资产增长率也超过了39%。进入到“十二五”规划阶段，公司提出“五年时间再造一个保利地产”、销售过千亿元利润过百亿元的经营目标，最后提前两年超额完成。“十三五”规划开局之年，保利发展也创下了半年过1000亿元、全年过2000亿元的新历史。2019年上半年，在全行业平均增速大为放缓的背景下，保利发展取得了TOP5房企中最高的销售增速，行业销售排名上升至第四位，强大的战略定力功不可没。

承前启后 继往开来

保利发展新总部大楼——保利天幕广场。

位于广州中心区东南部的琶洲，是河海交汇的出入口，也是与保利发展有着诸多故事的热土，该公司目前的总部大楼以及未来的新总部大楼都坐落在此处。

10年前，这里还是珠江岸边的落后村落，是保利发展的进入让旧村换了新颜。2009年10月，保利发展通过招拍挂的方式摘牌琶洲村地块，获得琶洲村旧城改造主导权。2010年3～9月，该公司仅用半年时间就快速完成2000多户村民签约，启动拆迁，在2010年10月亚运会前实现全面拆平。2014年，琶洲村回迁房全面完工，12月，村民拿到钥匙回新家。6600多套回迁房，面积从38～164平方米均有分布，满足村民自住和出租需求。

改造后的琶洲拥有高档住宅、311米超甲级写字楼、五星级酒店、地铁上盖大型商场、学校、医院、养老等高端业态，环境美丽、规划有序、繁荣发展、交通便利，彻底改变了以前拥挤的“脏乱差”面貌。3公里内，区域规划常驻人口7.5万人，未来增量达10万+，商务办公人口10万，未来增量达28万人。

这个项目创造了多项纪录：旧改规模最大、满意度最高、不良事件为零、旧改周期较短，是广东省城市更新探索阶段最成功的案例，为后续标准化流程化改造提供了丰富经验。

在这里，保利发展完成了第一代和第二代管理层的交接，宋广菊寄以颇多期望的新业务版图也从此处徐徐展开。自2014年以来，每年的秋天，琶洲的广州保利世贸博览馆都会如期迎来一场养老产业的盛事——中国国际老龄产业博览会。这个展会被誉为是国内规模最大、层次最高、国际化水平最高、专业性最强的老龄产业博览会，而宋广菊几乎每年都会出席，阐释保利发展在健康养老领域进行的探索与尝试，助力“健康中国”的梦想和情怀。

据悉，宋广菊接任董事长两年后，保利发展便开始进入养老行业，于机构养老、社区居家养老、旅居养老、适老化产品、养老展会等领域开展了深入的实践。在保利发展“一主两翼”的发展战略中，养老业务已成为社区生活服务这一翼的重要组成部分。

实际上，保利发展很大一部分多元业务都是在宋广菊的任上培育成型的，这是时代发展使然。她曾表示，保利发展总是以市场为导向，以战略引领。如果社会矛盾发生转变，美好生活需求更加多元，那么公司一定会思考变化、驾驭变化。

新中国成立70年，中国房地产市场化改革发展走了41年，而保利发展也与时代同频共振了27载。作为第一、二代管理者，李彬海、宋广菊在中国的城镇化大潮中留下了奋斗的身影和足迹。宋广菊现年59岁，如无意外，保利发展的第三代董事长将在近一两年接棒，带领企业踏上新的征途，在更多元、精彩的未来，继续书写与美好生活同行的故事。