| 中房报记者 翁晓琳 香港报道

深圳长时间的调控政策紧缩，成为了一把利剑，导致一批重仓深圳的房企业绩深受影响，甚至无法完成原定目标。深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”，00604.HK)就是其中之一。只是其从去年四季度后开始告别颓势，逐渐在调控缩紧中找到自己的路子，通过大宗交易、加快推货，来提高销售额。

深圳控股管理层

半年报显示，今年上半年公司实现合同销售额64.36亿元，同比上涨约49.4%；实现实现营业额44.04亿港元；权益股东应占利润为4.47亿港元，较去年同期上升105.8%。

仔细查看上半年各月的销售额，1月至4月基本维持在5亿元销售，5月为12亿元，6月猛增至32亿元。这背后是深圳控股推动了泰然立城项目通过大宗交易成交近25亿元。下半年，深圳泰富广场也正考虑大宗交易，现正接洽多家客户。

实际上，虽然深圳房地产市场整体回暖，刚性需求和改善性需求释放以及新房供应量的显著上升，深圳上半年住宅成交活跃，但是公寓类产品购买后5年不可出售的政策效果持续，加上入市量较去年大幅上涨，市场未跟随住宅市场回暖，去化缓慢。而写字楼空置率也大幅上涨超过20%。

数据显示，截至上半年6月末，深圳控股手中住宅类型为47%，商业类型为53%。占比较大的商业，为了不拖累销售，不得不选择大宗交易来促进成交。目前大宗交易占比销售达到38%。

深圳控股董事会主席吕华今年3月曾对中国房地产报记者解释称：“大宗交易出售价格没有和普通散售市场价格差别很大，我们是可以接受的。住宅市场回暖明显，写字楼则是市场过剩。而且写字楼价值高，大宗交易是销售渠道，有很多优势，我们一直在寻找好的机会。”

不放弃深圳市场也是因为深圳一直是深圳控股销售额贡献最多的城市，占比高达76%，相比之下粤港澳大湾区其他城市为10%，二线和三四线城市分别是5%和9%。

看重深圳市场背后也是深圳项目毛利率较高，达到了47.8%，远超其他城市平均毛利率31.5%。这也带动了公司物业开发毛利率约37.7%。

截至6月末，公司拥有规划总建筑面积约615万平方米的土地储备，深圳项目占比达到39%。不过，深圳控股目前在深圳土地获取，主要靠开展片区统筹工作和母公司深业集团土地资源的注入，在公开招拍挂市场较难看到其身影。因此深圳控股也希望能加大在深圳的优势。

对于深圳土地拓展计划，吕华直言，“中央把深圳地位提高到空前高度，有机遇投资也面对着挑战。我们在轻资产运营，商业管理、园区管理、社区管理、养老拓展，组建了4个业务单元，进行混改工作，今年会完成混改，产生增长发展动力。我们将提高运营能力，苦练内功，一定会加大在深圳投资。”

据悉，深圳控股希望在2019-2021年，运营服务收入达到30亿港元，投资物业收入达到20亿港元。前者甚至在合适的时机能分拆上市。

然而深圳控股还需要在主业上走的更快。上半年物业开发业务结转销售收入23.72亿港元，同比下降74.5%。这也是因为上半年公司完工面积只有9万平方米，远低于去年上半年53万平方米。

半年报显示，截至6月30日，公司未结转收入的预收房款为150亿港元，计划年内竣工的项目约占70%。但是从下半年推售计划来看，住宅计划去化25%-35%，公寓深圳项目计划去化50%，其他城市计划去化30%。这样的去化率相比其他房企来说也不算很高。

深圳控股首席运营官朱国强强调：“我们并不是销售规模大的公司，在销售节奏上心里一直有谱，今年全年180亿元销售目标是没问题，推盘节奏都有自己的安排。”