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释放城市未来生命力,中国金茂的第一梯队梦想
公司  2019-09-09 15:50
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中国金茂2019 年中期业绩会现场


| 中房报记者 苗野 北京报道


“今年的目标是1500亿元,2020年的目标是2000亿元。”8月28日在香港召开的中期业绩会上,中国金茂的管理层在会上表示。


脱胎于中化集团,从酒店到住宅开发再到城市运营商,中国金茂给业界留下了一个优等生的印象。无论在产品力、复合增长率和负债比,它的指标都是有口皆碑,并成功塑造了“金茂府”和“城市运营”两大IP。


8月28日,中国金茂交出了新晋千亿房企后的第一份成绩单。中期业绩报告显示,中国金茂上半年合同销售金额达到约785亿元,销售面积约358万平方米,营业收入147.41亿元,毛利率达到37%。排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,今年上半年实际合同签约销售净额同比增长约79%,销售面积同比增长114%。


过去几年,中国金茂焕发出高增长活力,年均复合增长率超过50%,增幅位列30强首位。


按照中国金茂管理层的设想,中国金茂五年内进入行业前15名。


据了解,金茂2019年全年销售目标为1500亿元,上半年目标完成率为52.3%,下半年金茂预计供货约1660亿元,去化率达到43%即可完成1500亿目标。


中国金茂管理层认为,今年完成销售目标没什么问题,明年的销售目标为2000亿元。


财务杠杆稳健,混改利好持续释放


从“让地”疑云,到平安入股,中国金茂近两个月一直活跃在聚光灯下。


“中国金茂的全面市场化是中化集团的一个方向,所以关于金茂混改还将继续进行。”金茂管理层在2019年中期业绩会上表示,“但中国金茂不管怎样混改,中化集团保持中国金茂控股股东的地位是不会改变的。”


今年7月,中国金茂进一步推行国有企业混合所有制改革,并引入平安做第二大股东,平安持股比例达15.2%,金茂第一大股东中化集团持股比例由49.71%降至35.1%,仍为控股股东。


“平安不介入经营管理,就是财务投资角色。金茂以前就和平安有合作,包括不动产、银行发债等方面,未来金茂还将跟平安的各个板块层面进行全面的对接。”金茂管理层说。


实际上,早在十年前,中国金茂就踏上了混改之路。2015年,金茂引入新华保险作为第二大股东,将央企稳健持重的风格与民企的市场化气质的良好契合,使得中国金茂成为央企市场化征程上的先头兵。


金茂管理层表示,随着金茂的进一步混改,未来还是要保持中化集团的控股地位,只要持股比例保持在30%以上就是控股股东。


对于金茂来说,既要保持国有企业中化集团的控股地位,也要引进市场化机制,只有把这两个都做好,混改才具有意义。


一边是业绩持续创新高,另一边金茂也在不断刷新自己的形象。“央企中的外企,国企中的民企”是金茂留给外界的印象。用金茂管理层的话来说,就是“中国金茂在保持央企属性的前提下可以无限进行市场化。”


这一点从金茂上半年的财务数据中可以“管中窥豹”。上半年期内金茂平均借贷成本为4.96%,较去年底下降了0.15个百分点。截至6月30日,公司有授信余额约690亿元,另外境内银行间市场还有180亿元中票额度随时可用。


金茂管理层表示,中化集团的国资背景控股对金茂的支持比较大,包括在境外发债时可以用中化集团的额度,发债成本也会比较低,在拿城市运营项目时也会比较容易。


截至2019年6月30日,金茂净负债率为67%,较2018年年底下降4个百分点。并在上半年先后发行了5年期18亿人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据,利率均维持在4.25%的水平以下。


此外,中国金茂还采用多种创新融资的手段。5月30日,上交所信息披露显示,“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”,拟发行金额为84.21亿元。


“金茂现在给自己的定位,是向行业的第一梯队冲刺。”金茂管理层在业绩会上称。就在中期业绩发布同期,中国金茂今年的回款金额和签约金额都已经达到1000亿元,保证企业现金流处于充裕状态。


有市场人士认为,混改有助于金茂进一步实现“市场化”,获得更有活力的股权结构和更具实力的投资方。平安旗下产业资源及金融实力,对于金茂的持续发展有很大合作空间。同时包括平安、新华在内,涵盖的科技、健康、养老板块等产业业务,和金茂的“大科技、大健康、大文化”产业资源也有所契合,未来将有助于城市运营项目的获取。


城市运营与金茂府并驾齐驱,两大IP下中国金茂模式


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梅溪湖国际新城实景图


在中国房地产界,能做到产品和公司品牌完美统一,中国金茂是个典型。


它旗下的金茂府经历10年发展,落地23城42府,已经成长为货值近4000亿元的“超级物种”,被视为教科书级意义的产品线。同时也支撑了金茂实现千亿以及千亿之后再出发。


但金茂管理层却认为,金茂还称不上是别人的榜样,仍需要脚踏实地去学习。“永找不足”,是金茂的文化。2018年6月29日,中国金茂“CEO大讲堂”第一期上线,金茂管理层从“永找不足”开始,聚焦未来战略、创新发展和自我激发。


从2015年更名后,中国金茂就开始聚焦转型,明确了城市运营商的战略定位。2019年,更是被中国金茂定义为“城市运营年”。从“造城者”到“运营者”,中国金茂的城市运营逻辑是以城聚人、以城促产的“城-人-产”。


从“上海北外滩”到“长沙梅溪湖国际新城”,再到丽江“金茂谷镇”,中国金茂以“城市运营的先行者”角色不懈探索,已在全国打造了多个城市运营的标杆项目。


2019上半年,中国金茂战略签约岳阳东风湖洞庭生态科学城、苏州张家港智慧科学城等5个新的城市运营项目,目前已在全国6大城市群累计落地16个城市运营项目。


表面上看,中国金茂通过住宅、酒店、商业、写字楼、学校、医院等配套去提升城市的颜值,但实质上是在通过一二级联动、产城融合等前瞻城市规划和产业引入,去影响一个城市内在的骨骼与肌理,同时也为公司收益提供丰富的羽翼,为金茂加快进入行业第一梯队提供了弯道超车的机会。


据金茂管理层透露,2019年下半年金茂在嘉善、武汉、南通、福州等城市均有城市运营项目在推进中。“城市运营项目通常有1-2年的孵化期,真正产生效率要在2年之后,按照目前的进度,真正的效益会在2020年爆发。根据规划,2020-2022年间,将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。”


这也有数据支撑,目前中国金茂总土储为6998万平方米,上半年金茂在全国13个城市新获取项目24个,新增土储643万平方米,总土地款为341亿元。其中城市运营土储贡献率占新增土储的45%。同时,上半年中国金茂拿地成本进一步摊薄至5300元/平方米,同比降低35%。


金茂管理层说:“基本上金茂用来拿地的资金相当于回款的一半,今年总计拿地的资金将跟去年保持一致。”


事实上,金茂还有另一张王牌——金茂府。


以广渠门金茂府为肇始,因大宁金茂府而势起,十年间,全国23座城市42座金茂府打响了中国金茂的高端招牌,其总体货值已接近4000亿元。每一座金茂府的落地都是经过深思熟虑的,力求做到更好。


2018年,金茂管理层为中国金茂提出了“科学至上”的发展方向。金茂正在不断加快绿色健康、智慧科技的布局。


数据显示,期内金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。粗略估算,其土地成本仅占售价的22%。而上半年利润主要源于长沙、南京、重庆、宁波和广州等项目。


在金茂管理层看来,中国金茂领跑市场,并不是因为拿高价地就能卖高价房,而是坚持科技住宅,创造高舒适度,用科技带来价值增值。


2019年,中国金茂整体可售货值达到2400亿元。随着新一轮的焕新和扩容,我们有理由相信,瞄准行业第一梯队的中国金茂将进入全方位的爆发阶段。


| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-09-09 15:50

标签:中国金茂
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