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深圳控股转租为售“网红盘”开卖下的业绩考量
“7位数”喝茶费、预计将有4000人参与的传言满天飞。
公司  2019-10-22 12:10
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“7位数”喝茶费、预计将有4000人参与的传言满天飞。

| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

深圳“网红盘” 深业中城在10月21日获得预售证,在深圳楼市掀起了轩然大波,“7位数”喝茶费、预计将有4000人参与的传言满天飞。对于开发商深圳控股有限公司(以下简称“深圳控股”,00604.HK)来说,深业中城也是其冲180亿元业绩目标的有力保障。

深圳控股首席运营官朱国强在8月底业绩会上曾强调:“我们并不是销售规模大的公司,在销售节奏上心里一直有谱,今年全年180亿元销售目标是没问题,推盘节奏都有自己的安排。”

深业中城“转租为售”

之所以成为“网红盘”,主要是深业中城地理位置优越,位于香蜜湖豪宅地段。因为“限价”政策的存在,深业中城价格十分亲民,最低价10.8万元/平方米,整体均价在13.1万元/平方米。而周边二手房挂牌价都超过12万元/平方米。

2018年深圳有数个“网红盘”吸引关注,从招商蛇口“海上世界双玺”、万科的万科蛇口公馆到华润置地的华润城润府三期,凡有摇号,都出现出现扎堆的现象。

深圳经济持续高速发展,创造了一批新富阶层,他们成为豪宅的买单者。而限价政策导致一、二手房价格倒挂,尤其是豪宅价格出现巨大的利润差,更是吸引着另一批想要投资获取财富的买家入市。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“豪宅一向是楼市的风向标,无论是市场好还是坏,豪宅盘的表现都会比较突出。而目前拿预售证或开盘的豪宅盘,一般都是网红盘,本身受到的关注就比较大,因此其开盘的风险较小,开发商也乐意先推此类产品。”

尤其是深圳项目高毛利率,素来也是开发商喜爱的产品。深圳控股深圳项目毛利率较高,达到了47.8%,远超其他城市平均毛利率31.5%。这也带动了公司物业开发毛利率在今年上半年达到了37.7%。

值得注意的是,该盘在2017年12月曾被其改造成深业上居产品线,这一批88亿元货值的产品一套不卖全部转做了长租公寓,也引发了市场关注。

彼时,深圳控股副总裁董方曾回应称:“因为很多政策影响,有一些项目推迟销售,有稳定的租赁收入来源,可以很大程度地改善我们的财务结构。但是短期内对公司销售额确实会有一定程度的影响,不过资产还在我们这里,我们持有增值的利润一样可以计入利润,对于我们影响最大的就是现金流。”

熬过了近2年,深圳控股终于迎来了房地产市场的回暖,刚性需求和改善性需求释放以及新房供应量的显著上升,深圳新房成交活跃。深圳中原研究中心数据显示,9月新房市场网签5421套,环比上升25%。

尤其是深圳豪宅市场表现抢眼,其中一手豪宅网签288套,环比上升93.3%,成交均价为101199元/平方米,环比上升2.9%。尤其是1000万元以上豪宅成交占比大幅度上扬,这也恰恰是深业中城所处的价格段。

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(深圳豪宅成交情况)

深圳控股业绩压力

对于深圳控股来说,熬过了漫长的冷淡成交期也实属不易。2017年深圳控股全年业绩只达到了人民币115亿元,同比下降约40%。2018年3月的业绩会上,深圳控股董事会主席吕华在业绩会上直言:“2017年目标主要是保利润,而不是保收入。因为公司项目所在地都是受到严格限价限购,不得不把原本要销售的项目推迟入市,或者像深业中城那样转成长租公寓来出租,以至于造成收入下降。”

2018年上半年,深圳控股仅完成43.08亿元销售业绩,虽然下半年推货增加,使得其调高了业绩目标,从150亿元至200亿元,不过最终完成了164.5亿元,虽有突破仍未达预期。

为了促使销售额增加,从2018年第四季度开始,深圳控股通过大宗交易、加快推货。这也和其目前手中的产品有关,数据显示,截至上半年6月末,深圳控股手中住宅类型为47%,商业类型为53%。占比较大的商业,在深圳目前去化不佳的情况下,大宗交易是个好选择。

深圳控股董事会主席吕华今年3月曾对中国房地产报记者解释称:“大宗交易出售价格没有和普通散售市场价格差别很大,我们是可以接受的。住宅市场回暖明显,写字楼则是市场过剩。而且写字楼价值高,大宗交易是销售渠道,有很多优势,我们一直在寻找好的机会。”

对于深圳控股来说,其必须要走得更快,今年上半年物业开发业务结转销售收入23.72亿港元,同比下降74.5%;公司未结转收入的预收房款为150亿港元,计划年内竣工的项目约占70%。

但是从下半年推售计划来看,住宅计划去化25%-35%,相比其他房企去化率并不高。对于深圳控股来说,此时需要“网红盘”深业中城的销售来给业绩打一剂强心针。


| 翁晓琳 | 编辑:本站编辑| 2019-10-22 12:10

标签:深圳控股
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