| 中房报记者 曾冬梅 广州报道

10月31日，龙湖椿山万树系列的第二个养老项目——上海闵行颐年公寓对外开放样板间。一个多月前，华润置地在华北地区的第一个认知症养老项目开业。万科、保利、远洋等房企也纷纷加快了落子脚步，开发商们已然成为了养老市场的中坚力量。

根据国务院印发的《“健康中国2030”规划纲要》，2030年健康产业的规模将达16万亿元，比2020年翻一番。国家战略的光辉叠加市场红利的蛋糕，养老市场看似一幅正徐徐展开的美好画卷。然而，一个无法回避的现实问题是，目前大部分养老机构还在亏本经营。按照业内人士的估算，目前行业里只有10%~20%的养老机构是盈利的。

广州越秀养老产业投资控股有限公司（以下简称“越秀养老”）便是其中之一，这是越秀地产股份有限公司（股票代码00123.HK，以下简称“越秀地产”）在2017年设立的全资子公司，短短两年多时间就布局了9个项目，6个已投入运营，中高端床位数在广州排第一。10月30日，该公司董事长吴炜在接受中国房地产报记者专访时透露，经过两年多的实践，公司对城市中心医养结合的中高端机构的探索，还是比较成功，盈利模式也相对清晰。开业3年、90%的入住率在养老行业算是还不错的状态，而越秀养老的内部要求是1年半，“基本上都能做到。”

“核心就是在中心城区租赁独栋物业，轻资产运营，一定要医养结合。”吴炜曾拜访过广州市某养老院的管理者，请教在市区做养老机构和在郊区做有什么区别，对方告诉他，在市区里养老，家里人可以一周过来看三次，而在郊区养老，家里人三个月都不会去看一次。这与吴炜的判断不谋而合，他对团队强调，一定要坚持城市中心的定位，这是确保经营效益的关键。

按照越秀地产的规划，到2028年，全国布局的养老项目将达到100个，经营型收入占总收入的10%~20%，其中，约20%~50%将来自养老业务。吴炜希望这100个项目里面，有60%是布局在大湾区。

轻资产、中心城区、医养结合

中国房地产报：两年前越秀地产是出于什么考虑进入养老这个行业的？

吴炜：做养老是基于越秀地产“商住并举”的发展战略考虑。其实在成立越秀养老之前，越秀地产做了5年的市场详尽调研。2017年刚成立时第一批初始团队只有6个人，在收购深圳市银幸现代养老服务有限公司后，队伍便迅速扩展到了两三百人。这两年多来，我们的发展速度还是比较快的，现在已经有9个项目，床位大概是4000多张。投入运营的6个项目包括广州越秀海颐苑、越秀银幸颐园晓园北项目、越秀银幸颐园赤岗项目，越秀银幸颐园大德路项目等4个在运营项目，佛山善耆及镇江2个委托运营项目。

我们内部根据床位数把全国的养老公司划分为几个梯队，8000张以上的算第一梯队。3000张~8000张是第二梯队，我们就在这个梯队里。但从中高端的床位数量来看，我们已经是广州第一了。

中国房地产报：从2013年开始，国家每年都会出台多项政策，支持养老事业发展。你认为还有哪些方面仍有待完善？

吴炜：观察近几年出台的养老政策，可以发现一个突出的特点，那就是政府的做法在转变，过去的做法更多的是政府在直接服务老人，从2015开始，政策开始转向扶持产业、更多利用社会资本。应该说目前的政策环境是不错的，而且支持力度还在加大。

中国房地产报：行业内养老企业大多还在亏损，越秀养老的经营状况如何？盈利模式又是怎样的？

吴炜：目前有个项目已经盈利了，还有两个在运营的项目明年应该也可以实现盈利。目前公司对城市中心医养结合的中高端机构的探索，还是比较成功，盈利模式也相对清晰。

盈利的核心要点有几个，轻资产、选择中心城区的独栋物业，医养结合。养老企业的经营压力主要在成本端，包括物业和人工成本。有不少房企做养老用的是重资产模式，收购物业的成本很高，可能需要5~10年才能收回成本，经营压力较大，在一定程度上也影响发展速度。我们是以租为主，而且在物业获取上也比较有优势。越秀地产是广州的国有企业，在广州的发展基础较好，政府部门、兄弟国有企业在市区有很多独栋的物业，我们都可以去谈，很多政府部门、兄弟单位也很支持越秀做养老产业，越秀地产也有不少合适的项目可以提供。

医养结合是一个很必要的条件。公司走到今天，我们也对养老这个行业有了一定的认识，这个行业实际上是要分层的。如果从55岁开始考虑，到100岁的话就有45年，也就是人的一生中有45%的时间要考虑养老的事情。政府更多的是从社会保障的角度提供产品，但供给、服务等各个层面其实都跟不上市场的需求，里面很大的缺口需要社会机构来填补。我们要做的生意是覆盖55岁以后的需求，我们目前有提供医疗、护理、餐饮、住房、娱乐等五大服务，而医疗、护理有很高的专业门槛，是居家养老所无法提供的服务，只能依靠机构养老实现。如果不具备医养结合的能力，就会错失很大一部分客户。

养老观念难转变 行业风口未到

中国房地产报：郁亮也曾经透露万科在发展社区养老时遇到难题，认为只有在土地等相关配套政策到位后，万科的养老业务才有收支平衡的机会。那越秀养老有没有遇到过一些经营挑战？

吴炜：有时候选择的确很重要，回头看这两年，我们还是比较幸运的，切入的时点和方向都比较正确。当然硬骨头也啃过，我们有个项目是旧物业改造而成的，当时没想过这件事这么难，有消防、产权等一系列复杂问题需要处理。

对于整个养老行业而言，还要面对老年人的观念转变挑战。目前社会上75岁以上的老年人对机构养老的接受度很低，观念很难转变。比如说，你看上个公寓，下个几万元钱定金可能就是十来分钟的事。而如果老人家看上了一个养老机构的床位，一年10万元的费用，定金也就几千块，但要签约的话可没那么容易，老人家要过来看五六次，带十几个亲戚朋友看看是正常事情。

中国房地产报：你们是怎么看待养老产业的市场前景？长远来看，公司希望发展到什么规模？

吴炜：中国的养老市场还是起步期，这个行业所谓的风口还没出现，等到消费能力强的“50后”进入养老阶段，市场慢慢的才会有爆发机会。

虽然市场空间很大，但要有稳定的盈利表现，还是需要有自己的盈利模式。为什么我们做机构养老要密集的布点？就是因为有些老人家不一定愿意住进养老机构，在一个机构里面，我们可能服务的就是200~300人，但有了这个据点后，可以通过技术手段，把服务延伸、辐射到附近社区，那时服务的客户数量可能就是乘以十的。我们与北京的一家机构合作，目前在推广智能化养老服务，正在进行社区化的试点，反响还不错。而且，越秀地产在广州有几百个项目，悦秀会有64万注册会员，这些都是潜在可以开拓的市场。很少有养老公司去这样发散思考盈利的问题，他们更多考虑的是单点的盈利。