|  中房报记者 付珊珊 上海报道

物管企业上市热潮仍在持续，前赴后继的物管企业正在上市道路上奔跑。

11月6日，银城生活服务正式在港交所敲钟上市。根据当日股价信息，银城生活服务股价开报2.48港元，较定价上涨0.3港元，涨幅达13.8%。在一周前，重庆新大正物业在A股的IPO申请也核准通过，成为继南都物业后第二家A股物业上市企业。

“只要行业内具备条件的公司，都可以上市，越多越好，百花齐放，对行业是最好的。”对于目前物管企业的上市热潮，正荣物业董事长黄亮在与中国房地产报记者的专访时也表达了自己的观点。黄亮表示，未来行业可能会诞生至少100家物业上市企业，从其个人意愿来讲，希望有能力的企业都能上市、行业内能够早点出现千亿级别的公司。

随着房地产行业从增量发展逐渐转向存量发展，物业行业也成为朝阳行业。目前，除了在住宅基础服务上发力，正荣物业也全面进军商办领域，业务涵盖住宅、写字楼、商业、酒店公寓、别墅、政府机关、高校后勤、公建项目等多业态。

并购：“只买对的，不买贵的”

中国房地产报：目前正荣物业的扩张方式有哪些？

黄亮：扩张方式分为内生型和外延型。内生型增长更多依靠正荣地产。地产项目交付以后由正荣物业托管，双方有合作。外延型主要有两种方式，一种是单项目外拓，即以正荣物业品牌去接非正荣地产开发的项目，经过近两年的尝试探索，已经成功在福建、江西、江苏、湖南、浙江、天津等区域斩获优质商办项目；另一种即收购并购，多数情况下是收购并购物业公司，比如近期收购江苏爱涛物业、苏铁物业。

中国房地产报：目前收并购占比是多少？

黄亮：从项目个数的占比来讲，约为一半左右。从管理面积来说占比不到一半，因为住宅项目和非住宅项目的管理面积是不同的，住宅面积肯定远大于非住宅面积。在目前正荣的收并购中，商业业态占比略多一些，住宅可能少一点。为了规模纯住宅的去收并购不是我们想要的，还是希望业态更加丰富、平衡，这样抗风险能力会更强。

中国房地产报：正荣物业收购并购标的如何选择？有何标准？

黄亮：正荣物业做收并购已经有接近三年历史了。在收并购上，坚持“只买对的，不买贵的“。在标的选择上，一般而言，我们的收并购标的希望跟我们目前业务形成强烈互补。比如公建类或者更小的细分领域是我们比较关注的。第二，希望收并购的公司是在我们已有的布局点中，更多聚焦于主流城市群，比如长三角、珠三角、环渤海、中西部等，在我们管理范围之外的，比如西藏、新疆、海南等区域的标的基本不太考虑。第三，会考虑收购之后该标的的成长性及文化匹配，即标的在被正荣物业收购之后，每年至少要保持适合的增长率，能够保证被收购之后它能自身成长。

中国房地产报：如何看待物管行业目前的收并购常态？

黄亮：我一直坚信物业是个朝阳行业，但这个行业早已变得不同。

物管的大时代，意味着它开启了一片全新的蓝海，打开了广阔的发展空间。首先，房地产未来将迎来交付面积的爆发；第二，城市面积的扩大，会带来大物业管理的相关服务需求；第三，人民对美好生活的向往带来消费升级，产生了物管的一些新业务驱动。第四，物管服务的方式逐步现代化，且很贴近业主的家庭生活。从对房屋建筑管理扩展到对人的生活和资产的打理，以及随之渗透进去的对美好生活的服务，所以它的外延在扩大。而资本市场对物业上市公司看高也是基于这些判断。

但是随着行业发展到一定阶段，整合是不可回避的。目前，物业市场上已经注册的物业公司就有12万家，这还不包括有一些公司业务中包含物业业务，如果加上这些公司，物业公司数量可能达到20万家，数量远超一般人想象。数目众多，鱼龙混杂，并购整合是必然趋势。

突破口：“增值业务才是行业的未来”

中国房地产报：正荣在物业增值服务方面是如何发展的？增值业务围绕哪些方面进行？

黄亮：我觉得增值业务是物业行业的未来。增值服务才是打破瓶颈的突破口，这也是企业拉开距离的地方。只做保洁、保安、绿化、维修这种基础服务已经不能满足业主的需求，业主的需求也是与时俱进的。

物业公司完全可以做成生活服务公司，也可以做成资产管理公司。现在物业是两个万亿级市场，第一个是基础服务，第二个则是新兴的增值服务。

在物业行业，有一种默契：基础服务是“基本盘”，有效的增值服务才是物业盈利的“快速通道”。不同的公司对增值服务的界定不一样，有些公司把所有的物业费和停车费以外的服务，全部都算增值收入。但我们是把拎包入住、社区OTO团购、个性化定制等物业附加值带来的收入算入增值服务。正荣物业做增值服务最明智的地方，就是没把它跟基础服务割裂开来。

与此同时，不是所有的增值服务都赚钱。类似提供水蜜桃、大闸蟹的社区团购活动，基本上不赚钱。但一些好的物业公司或者大型的物业公司还愿意坚持做这些服务，就是给业主提供一些方便，增强黏性。此外，我认为有一些增值业务虽然是“金矿”，但在没有想好开发方法之前，最好不要去破坏它，直到有成熟的发展模式出来。甚至说，如果有同行做先驱，把路线探索出来，对于我们来说，复制成本也会降低。

中国房地产报：正荣物业的服务理念和产品体系是什么？目前有哪些产品或服务落地？

黄亮：客户满意度始终是衡量物业服务的一把标尺。在产品体系上注重提供种类更广的增值服务和产品以满足客户与时俱进的需求。比如有意识地规避同质化竞争激烈的服务领域，寻求自身具备比较优势的业务进行切入，结合不同时期业主的真实需求，对家装、租售中介、团购等居家生活服务进行布局，逐步打造具有正荣特色的物业服务价值和生活服务生态体系。此外，正荣物业针对性推出数字智能化创新服务平台，用智能科技代替传统物业管理方式，提升管理效率，降低成本。

上市：“只有形成气候，对行业才是最有利的”

中国房地产报：现在很多物管企业都在赴港上市，如何看待物管企业上市热潮？

黄亮：我在物业领域干了10年，现在可以说是物业最好的时机。为了物业的快速发展，看到越来越多的物业公司上市。只有形成气候，对行业才是最有利的。

物业在资本市场没形成板块，现在才20家左右物业公司上市，根本没形成气候，真正的投资者或者机构是没有办法在这小板块里面腾挪。机构一进入，股价就飙涨，进出不自由，那机构就会放弃这个板块。

说到底，希望看到越来越多有条件的物业服务企业去上市，而不是固步自封。如果有一二百家物业服务企业上市，就会像地产一样形成板块，进出自由、对行业更有力。资本市场上，机构投资者会认为稳定的增长更有价值。物业服务企业形成合力，才能把行业拖到一个更高的水准。但是上市是双刃剑，要具备一定条件才可以上市。

中国房地产报：如果给物管企业上市设定一个规模门槛，大概是多少？

黄亮：规模是一个很复合性的词，但如果单纯从管理面积的规模来看，要想在资本市场生存，起码的门槛规模我觉得应在3000万平方米左右会比较好，但比较理想的，应该可以达到8000万甚至1亿平方米。当然，除了看管理面积规模，也要看成长性和营收规模，以及品牌影响力、品质等多方面。