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万科海外的谨慎布局与国际化动作

2017-08-10 14:50

　　■中房报记者翁晓琳深圳报道

　　海外投资牵动着很多房企的神经。

　　在参与收购普洛斯物流后的7月底，万科出面辟谣了外界关于其参与马来西亚大马城房地产项目投标一事，这个此前陷入纷扰的项目目前由众多国企竞逐。

　　作为国内最大房地产企业之一，万科对于海外早有布局。中国房地产报记者分析发现，其海外布局起始于2013年，当年伴随着人民币贬值的担忧和国内地产投资回报的降低，刺激中国房企增加了在海外寻求合适的投资标的。时至今日，其已进入美国、新加城、英国等国家。

　　相较其他房企，万科海外扩张速度偏慢。万科海外地产销售情况直到2015年才在年报中提及，当年海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入人民币28.8亿元。2016年年报则显示，海外项目贡献销售面积3.6万平方米，销售收入人民币33亿元。

　　事实上，这一数值相比较万科2016年全年超过3600亿元的销售业绩，不足百分之一。对于这块大蛋糕，万科并未尝到真正的甜头。对于万科未来海外投资计划，万科方面表示无法透露。

　　有接近万科的人士对中国房地产报记者表示：“万科出海，主要为了提升管理水平、寻找全球合作者，国际化业务仅是一个探索和尝试，有助于万科引进国外优秀的产品和服务理念，另外也能扩大万科在海外市场的品牌影响力，向国际化企业迈进。”

　　海外布局

　　早在2012年万科就已经成立了海外市场前期调研小组，彼时万科制定的策略就是选择华人相对较多的区域，这样有助于万科利用国内品牌优势借机扩大到国外去。

　　万科尝试的第一站是中国香港。2012年，其完成了对南联地产股权收购，更名为万科置业(海外)有限公司。这一步棋子的落下有助于万科在香港市场拿地。

　　2013年，万科万科置业(海外)有限公司联手新世界发展以34.34亿港元，竞得香港西铁荃湾西站住宅用地，该项目楼面地价约53800港元/平方米，成交价高出市场估值约20%，成为“新地王”。

　　当外界质疑此次拿地是否价格过高时，此前时任万科集团总裁郁亮评价称，“相信通过相互的品牌效应，能增加市场份额，加强发展优势”。事实证明万科在香港布局的提前性超过了许多内地房企。

　　在香港试水拿地后的万科，2013年又选择了美国旧金山、新加坡等地。王石也表示，未来万科海外发展重点是两个地区：北美和欧洲，包括3个国家，美国、加拿大和英国。

　　不难发现，上述区域也恰恰是华人置业热门区域。据胡润研究院撰写的《2017中国投资移民白皮书》显示，美国、加拿大、英国排名前三。

　　另外，高净值人群所青睐的置业、移民目的地城市前十名依次为：洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约、温哥华、波士顿、墨尔本、多伦多、新西兰、悉尼。

　　中国买家在美国、英国的占比之高令万科提前锁定这两个国家。据美国房地产经纪人协会发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》，在2016年4月～2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位，成交金额达317亿美元，比上年的273亿美元上升了16%。

　　万科恰恰在美国布置了最多的项目，中国房地产报记者粗略统计发现，有10个，分别位于旧金山、纽约、西雅图。不过对于万科海外项目，有多少国内买家，万科方面则表示并没有具体的数据。

　　2013年，王石在介绍旧金山首个项目时，曾透露40%以上买家是华人及来自内地的移民。正是得益于万科的良好口碑，万科旧金山项目虽然还没有竣工，但内地买家已经追随万科的脚步转战北美，并在当年就已经订购出200套房产。

　　事实上，万科布局海外的地产项目，目标客户正是国内因政策限制丧失购买资格的富人。郁亮早年曾表示，“由于限购，不少人遭遇没有买房资格的情况，我们考虑在境外做一些中国人的房子，卖给国内的人。”按照万科的设想，国内移民潮创造了庞大的需求客户，未来国内外的万科物业，都可以成为国内富人自住和投资的首选。

　　目前万科官网上已经有了境外市场链接，包括英国、美国及中国香港等项目。截至2016年12月30日，包含在香港拿地金额，万科在境外投资超过100亿元。

　　合作开发模式与未来

　　万科在海外发展模式主要是依靠与当地企业合作，来减少土地环节、开发过程中的阻力。由于海外项目合作企业众多、占股比例偏小，万科在海外更像是一个财务投资者。

　　郁亮曾表示，“公司将会优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，前提是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴万科是不会做的。”

　　一位负责万科海外投资人士对中国房地产报记者直言：“选择当地知名的合作伙伴，是降低风险最有效的途径。‘强龙压不过地头蛇’，公司在海外布局发展都是非常谨慎的。股权占比可以不高，但依托当地知名开发商能避免和当地政府沟通上的一些麻烦，也能吸引一些本地客户。另外，对于一些海外开发商，他们在国内也有开发需求，双方彼此合作不仅仅是在国外，未来也会延续到国内。”

　　如万科在旧金山开垦的第一块处女地就是和铁狮门合作。该项目包括两栋大厦和两个购物中心。据路透社报道，总投资约6.2亿美元，其中万科投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分通过债务融资覆盖。

　　自此之后，万科和铁狮门建立起了深厚友谊。万科也在2015年接手了铁狮门上海新江湾城地块中的部分项目，并打造成了万科翡翠江湾。这充分反映了双方在国内合作的持续性联动。

　　进入新加坡，万科投资1.355亿新元收购林曦阁项目30%股权，该项目是当地知名开发商吉宝置业旗下的，此后二者又有合作。

　　与成熟的海外当地开发商合作开发，万科的国际化战略野心一览无余。保持谨慎，又学习当地开发商的打造模式，对标当地开发商能令万科更好的适应海外市场的节奏。这在万科年报中曾提及。

　　如今人民币持续贬值，热点城市限购新政纷纷出台，中国高净值人群重新考虑资产配置，优化海外投资是大势所趋。接下来万科在海外投资还将如何布局，市场也会对此充满期待。

编辑：admin

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