黄俊鹏 焦玲玲 /文

绿色金融是为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动。具体包括对节能环保、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目融资、项目运营、风险管理等提供的金融服务。

在“房住不炒”的大背景下，房地产企业的融资渠道正在变窄，成本正在升高。房地产企业如何才能利用绿色建筑及可持续发展原则，充分利用国家目前正在大力倡导的绿色金融政策，拓宽融资渠道，降低融资成本，提高自身的资金周转能力？

近日，结合2019年绿色地产调研过程中企业的反馈意见，中国房地产报绿色地产研究中心联合柠檬树绿色建筑科技有限公司，系统梳理了近几年来绿色金融支持房地产发展的各类金融产品，以及房地产企业成功应用绿色金融拓宽融资渠道的案例。

房地产行业目前已有当代置业、朗诗、龙湖、太古、恒隆、首创以及珠海华发等房地产企业发行过绿色债券或票据。截至2019年5月，房地产企业累计发行绿色债券达405亿元人民币（iGreen友绿网统计数据，含港交所发行的美元和港元计价的债券）。

除了绿色信贷，绿色保险也在蓬勃发展。2018年9月，平安保险推出绿色卫士装修污染责任险，是国内首个承保室内空气环境污染的产品，是一个聚焦于绿色建筑的创新型绿色金融产品。2019年，在保尔森基金会的推动下，绿色建筑性能责任保险已在北京市朝阳区和中德生态园进行试点。绿色金融已经成为推动绿色建筑市场化发展的重要驱动力。

房地产企业的绿色金融实践

绿色债券是国内房地产企业应用最为广泛的金融工具，票面利率介于1%~15%之间。香港证券交易所是目前各香港上市的房地产企业选择最多的绿色债券发行机构。（见图1）

当代置业是内地最早实践绿色金融的房地产企业。自2014年开展相关研究以来，当代置业已累计发行19.8亿美元绿色债券，平均利率6.8%。截至2019年5月，当代置业已成功发行6次绿色债券，成为香港联交所上市的内地房地产企业中首家发行绿色债券的企业，也实现了境外存量债券的全部绿色化，成功打开了内地房企发行绿债的市场大门。

绿色建筑及可持续发展信息披露是关键

中房报绿色地产研究中心2017年度《中国绿色地产发展报告》中指出，房地产企业的可持续发展信息披露是影响其绿色开发竞争力排名的关键因素。在中房报绿色地产研究中心开发的用于评价房地产企业绿色开发竞争力的PRIMB模型中，绿色建筑及可持续发展信息披露（M）是其中一个重要的维度。

目前国内有楼盘在开发或者销售的房地产企业有2万多家，但根据2017年度《中国绿色地产发展报告》跟踪统计的数据，真正涉及绿色地产开发的房地产企业不足80家。据《中国房地产企业社会责任实践报告2012》披露，有86%的房地产企业未曾申报绿色建筑评价标识，或对绿色建筑方面的信息未做披露。

《中国企业社会责任研究报告2016》对中国房地产业社会责任发展指数评价为30.2分（总分100分），处于起步阶段，在评价的16个行业中排第11位。在针对房地产企业社会责任实践的各项评价指标中，科技创新仅为13分，环境责任仅为16分。如果仅以2016年销售额过千亿的12家大型房地产企业（恒大、万科、碧桂园、绿地、融创、保利、中海、华夏幸福、绿城、万达、华润、金地）为样本，在公司2016年报中提及研发，或“研发费用”一项为“适用”，且占有当年营业收入一定比例的企业仅为5家（万科、绿地、绿城、万达、金地）。明确制定企业的绿色发展战略规划，制定企业的可持续发展战略，并向社会公开绿色发展目标的房地产企业更不足15家，占比不到千分之一。

由于近年来国家加强了上市公司信息披露的要求，越来越多的房地产企业开始在年底公布自己的CSR企业社会责任报告。但各家企业的社会责任报告内容差异较大，比如有的企业大部分篇幅为企业的慈善捐助行为，更多的企业，仅列举了部分环保公益活动，比如植树、骑自行车等“浅绿”且带有营销性质的活动，其分量是远远不够的。对企业社会责任的理解也不够全面和深入，更加不利于企业获得绿色金融的支持。

华润置地、招商蛇口、太古地产的企业社会责任报告给人印象深刻，不仅列出了作为企业公民应承担的义务，还列出具体的能耗指标、减排指标、绿色建筑发展目标和兑现承诺的具体行动，节能环保技术应用带来的社会效益和经济效益等。

有的房地产企业虽然口头上对外宣称所在公司高比例的绿色建筑开发占比，但在正式公开的文件上却从未见明确表述，在公司发展战略上也未见承诺，在企业年报和社会责任报告中未见表述。比如，绿地集团对外宣传2016年已达到80%的覆盖率，到2017年达到100%申报绿色建筑星级认证，但无法从任何公开正式文件中予以佐证。

房地产企业绿色发展策略差异较大

我国的房地产企业可分为国资背景的央企、港资民营企业，以及内地民营企业三类，因企业性质不同，虽然处于同一个市场，但在绿色发展方面采取的策略却差异较大，通过分析2011~2018年中国房地产企业绿色开发竞争力指数可以发现（见图2）：

国资背景央企房地产企业，在过去几年绿色发展的积极性不高。在2015年以前，在国资委认可的16家央企房地产企业中，除招商局集团下属招商蛇口、中化集团下属的中国金茂，以及华润集团下属的华润置地明确制定了绿色发展规划，并制定了相应的保障措施，提供了绿色科技研发资金保障外，鲜有其他国有房地产企业在绿色建筑方面有积极的表现和行动。

2015年以后，随着国家对绿色建筑发展的政策从激励转向强制，以及部分先行绿色地产企业塑造的成功市场形象，引来不少央企追随或效仿，这一时期，远洋集团、鲁能集团等地方国企，金融街控股、葛洲坝地产等央企出于差异化市场竞争策略，也提出了绿色发展策略。

2016年以后，中冶置业、五矿地产、中铁置业等企业相继加入绿色发展的大潮。保利发展虽然于2015年在集团层面提出了“全生命周期绿色建筑”的概念，推出了“5P战略”，但在产品层面上，并未见到落地的典范项目，在企业的年报和社会责任报告中也没看到绿色科技研发方面的信息，其绿色理念更多停留在纸面上。2017年央企和国企绿色发展10强的绿色开发竞争力指数平均值为0.7325，高于行业前100名的平均值0.3064，显示出已经领先行业平均水平。央企已成为引领房地产行业绿色发展的中坚力量。

港资房地产企业普遍具有良好的可持续发展意识。典型如太古、新世界、新鸿基、恒隆地产等港资企业在项目中均能主动采用绿色科技，主动公开企业可持续发展信息，制定可持续发展规划，积极主动寻求节能减排，给片面追求规模和利润的国内房地产业带来一股清风。

为数众多的内地民营房地产企业的绿色发展呈现出两极分化状态。部分有可持续发展意识，立足做百年企业的经营者，往往在国家政策出台之前就将节能减排、发展绿色科技作为打造企业独特竞争力、形成产品力和市场差异化的策略之一。比如朗诗、当代、三湘、金都等中小型房地产企业，虽然规模不大，但在绿色科技地产领域的影响力却很大，以引领者的姿态对外输出绿色科技的应用经验，带动了全行业的绿色转型。而绝大部分的中小型民营房地产企业，还缺乏主动运用绿色科技打造企业核心竞争力的意愿和能力。

绿色金融支持绿色地产发展的前景

2018年，中国证券投资基金业协会正式发布《中国上市公司ESG评价体系研究报告》和《绿色投资指引(试行)》，ESG指的是环境(Environmental)、社会(Social)和企业治理(Governance)。ESG投资引导，将推动机构落实绿色主题基金投资，强化注重投资回报，也兼顾投资的社会影响与环境保护。

从国际趋势看，绿色贷款正从大型企业借款人扩展到中小企业甚至家庭。绿色抵押贷款和绿色贷款证券化是两大增长点。除了“环境、社会和治理”（简称ESG）投资中“环境”方面的绿色金融，人们越来越关注“社会”和“治理”问题。2017年，在新版《绿色债券原则》公布的同时，还发布了《社会责任债券原则》。

ESG策略将继续融入各种资产类别和投资决策流程。资产所有者，包括养老基金、主权财富基金和捐赠基金，通过加大ESG资产配置，剥离化石燃料资产及其选择的第三方投资管理机构。

依照国际可持续投资联盟（GSIA）的趋势报告，在2016年初，全球在投资中纳入ESG因素的资产总量为22.89万亿美元，占全球资产总量的26%，与2012年相比，实现了68.3%的增长。其中欧洲、美国和加拿大占ESG资产总量的前三位，一共占到了全球的95.5%，分别为12.04万亿美元，8.72万亿美元和1.09万亿美元。

据摩根士丹利投资管理公司最近的一项调查，该调查收集了118家全球资产所有者的见解，其中60％的资产超过100亿美元，他们发现84％的人正在寻求或积极考虑在其投资过程中实施ESG整合。其中，60％的人在过去四年开始这样做，37％的人在过去两年内开始这样做。

房地产企业如果希望获得绿色金融的支持，应积极披露自身在可持续发展或绿色发展领域的策略、取得的成就，通过召开绿色论坛、参加绿色节能相关的展会和研讨会，向媒体和公众展示和披露企业绿色发展相关信息。除此以外，房地产企业可积极参与中国房地产报举行的每年一次全行业范围内的绿色地产发展状况调研，并如实的反映相关数据，也有利于企业获得可观公正的评价，提高其在年度绿色地产研究报告中的透明度和信息的可信度，如实的反映企业的绿色开发竞争力行业排名。

虽然受制于开发规模、开发产品的多元化特征，以及市场区域限制，比如恒大和碧桂园的产品大多在二三线城市，受消费者购房意愿、增量成本和产品形态的限制，申报绿色建筑和应用绿色科技面临较大的市场阻力，限制了大型房地产企业整体推动绿色建筑的积极性。但大型房地产企业盈利能力强，具备研发和应用绿色技术的强大潜力，其规模化的优势也有利于实现规模化的环境效益，理应引领行业绿色转型并承担更大的环境社会责任。

而中小型房地产企业更应加强可持续发展信息的披露。在PRIMB模型中，是以申报绿色建筑评价标识（国内绿色星级认证，以及国际LEED，BREEAM，DGNB等认证）的建筑面积与当年开工建筑面积的比值作为政策合规性的（P）的计算基准，相比于大型房企，中小型房地产企业更容易在此项上获得更高的得分。

随着国家对房地产行业调控的深入，绿色建筑市场化发展战略的推进，绿色金融必将在房地产行业得到更加广泛的应用。