根据联合国人口署预测，2025年中国65岁及以上人口占总人口比例达14.03%，中国将正式进入深度老龄化社会。

与此同时，老年人口抚养比一直在创新高，2020年这一比值高达19.70%，且超过一半的老年人独居或与伴侣居住，养老服务缺失情况日益严峻。

根据民政局数据，2020年全国养老机构床位数量约为483万张，平均每100名老人的床位数仅为1.8张，供需严重不匹配。此外，养老机构存在盈利难的困境，往往需要政府补贴才能实现盈亏平衡。

因此，我国目前的养老模式比例遵循“9073”，即90%的老年人选择居家养老，7%的老年人选择社区养老，3%的老年人选择机构养老。所以，提高居家养老和社区养老的服务质量，保障老年人的基本需求，势在必行。

而“物业+养老”模式在居家和社区养老场景中发挥着支持性作用，不仅可以为居家老人提供“一碗汤”距离的服务，还可以建设社区养老机构，为老人提供全方面的养老服务。因此，“物业+养老”模式是民之所向，大势所趋。

政策支持，利好“物业+养老”

事实上，我国早已出台多个政策支持“物业+养老”新模式。

2013年，为加快发展养老服务业，国务院提出“国家建立和完善居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”。

2019年，国务院办公厅发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出“探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务”。

2020年12月3日，住建部、民政部、国家卫生健康委员会、国家医疗保障局、全国老龄工作委员会办公室等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，强调“为了推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式，切实增加居家社区养老服务有效供给，更好满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求，着力破解高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题”。

2020年12月15日，住建部、工信部、公安部、商务部、卫健委和市场监管总局六部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，强调“要以智慧物业管理服务平台为支撑，大力发展居家养老服务”。

2021年1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

此外，各省市也积极响应国家政策，纷纷出台相对应的实施意见，支持社区试水“物业+养老”的新模式。

布局养老好时机，物企领跑新赛道

据工信部数据，预计2030年我国养老产业市场规模将超过20万亿元。“物业+养老”新模式未来在其中的比重将快速上升，众多企业瞄准风口，纷纷布局新赛道，其中以房企旗下物业公司和独立的第三方物业公司为主导。

物业公司通过与养老公司、医药公司合作，推出新养老子品牌，建立养老中心等方式，进入养老领域。

龙湖智慧服务集团是龙湖集团旗下物业服务公司，截止2020年末，已在北京、上海、重庆、成都等145个城市开展规范化的物业服务。2021年4月21日，龙湖智慧服务集团与安馨康养集团签订战略合作并成立合资公司，共同探索“物业+养老”模式。

奥园健康生活集团是中国奥园地产集团旗下的服务型企业，业务聚焦“大健康服务、智慧社区服务、城市生活服务”。2020年，奥园健康与广东大翔医药集团有限公司进行战略合作，升级小区康养服务。此外，奥园健康推出了优质综合养老服务品牌“幸荟里”，建立医养结合的幸荟里颐养中心，设立金奥社区颐康服务站，围绕老年人的需求，提供全方面服务。

长城物业作为国内规模最大的独立第三方物业公司，在养老领域布局较早。2009年与美国科特勒公司合作，从全球视角考察养老市场；2011年，成立“共享之家”，为老年人提供社区嵌入式养老服务，包括日间照料半托和持续照护全托；2013年，与美国HISC合作，成立“护明德居家养老”品牌，以“特许经营加盟”方式拓展业务。

“物业+养老”模式的优势

未来随着老龄化进一步加剧，“物业+养老”模式或成为融合社区居家养老的主流模式，主要是有以下几点原因。

从消费者（老年人）考虑：首先，受传统观念和经济条件限制，大部分老年人更偏好于居家养老。物业直接提供养老服务，具有先天的距离优势，解决老年人不愿离开“家”的难题。其次，物业公司更熟悉所管理的社区，可以根据社区特点有的放矢，进行适老化改造，并提供相应的上门照护服务。

从物业公司自身考虑：首先，物业公司业务主要包括传统物业管理和延伸出来的的社区增值业务。一般而言，社区增值业务的利润率要高于传统物业管理，但是目前上市物业公司的社区增值业务占比不到10%，因此将延伸服务进一步扩大至养老业务，有利于物业公司提升营收和利润。其次，因为部分养老服务与原有的物业服务有重合，例如保洁、安防、急救等，因此物业公司开拓养老服务具有成本、运营、渠道等优势，实现“1+1>2”的协同效果。

“物业+养老”模式的挑战

当然，任何模式都不是十全十美的。在“物业+养老”模式的发展过程中，也遇到了一些困难和挑战。

首先，专业型人才培训周期长，且流失严重。

因为助老服务对于工作人员的专业性要求较高，所以将物业公司原有的员工转型为养老服务型员工，必须经过较长周期的培训。这导致公司付出的时间成本和人力成本提高，影响盈利水平。

其次，目前养老产业缺乏明晰的盈利模式。

企业端：大部分物业公司在养老领域的布局还处于起步阶段，只有诸如保利等头部公司正在形成品牌化和规模化；因为养老产业具有公益属性，大部分养老企业主要依靠政府补贴维持运营，盈利模式暂不明晰。

消费者端：这一代的老年人消费水平相对较低，使得养老产业盈利难上加难。

对于自身的短板业务，物业公司应积极与第三方合作，引入平台或服务商，以提高服务的专业度。此外，随着5G技术、物联网等高新技术在智能硬件与软件中的应用，智慧养老将成为社区居家场景下的新趋势。物业公司也将从服务切入养老产业，逐渐发展为服务与产品两手抓，满足老年人全方面的需求。

综上，虽然目前“物业+养老“模式仍处于发展的初级阶段，面临着很多挑战，但是亿欧智库认为只要物业公司充分发挥自身优势，并积极进行科技适老化转型升级，未来将有巨大的发展空间。