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以房养老潜在需求不容小觑市场规模或超2000亿元

2017-10-11 16:09

“以房养老”是近几年市场热议的话题。有关数据显示，同其他国家相比，我国的住房拥有率高达87%，大大高于美国的65.4%、英国的70%、日本的60%，这为“以房养老”的推行提供了基础条件。

近期，中国养老金融50人论坛及社会科学文献出版社共同发布的《养老金融蓝皮书：中国养老金融发展报告(2017)》指出，无论从“以房养老”产品本身的定位设计还是从国际国内“以房养老”的实践探索来看，“以房养老”仅仅是一个小众产品，其适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等具有“以房养老”需求的老年客户。在合格的潜在人群中，“以房养老”业务发展最为成熟的美国也只有3%左右的参与率，英国大约为0.2%的参与率。

尽管“以房养老”业务小众，但其潜在的需求不容小觑，尤其是目前我国面临着严峻的4-2-1家庭结构，房产价值的固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，“以房养老“是化解这一矛盾的有效手段之一。

《报告》指出，截至2016年年底，我国60岁以上老年人口已达到2.31亿，城乡老年人口的比重约为44:56，据此可推算出我国目前城镇老年人数量约为1.02亿人，目前我国城镇人均住房面积为33平方米以上，城镇老年人住房拥有率为75.7%，城镇老年人住房拥有面积约为33.66亿平方米，根据统计局最新数据显示，2015年我国住宅商品房均价为6473元/平方米，据此可推算出我国城市老年人自有住房价值接近22万亿元，假设我国将有1%的老年群体有意愿参与“以房养老”中来，市场规模也可达到2200亿元。而随着人口老龄化的进一步加深和传统养老观念的逐步转变，“以房养老”的市场发展空间可能进一步加大。

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这些老年人原本希望能安度晚年，却不料不仅收益和本金得不到归还，连房子也被强制过户，或需要再次举债保全居所。这不仅对数十位老人造成伤害，也对国家支持、保监会审批的保险版“以房养老”带来负面影响。

近期，某些以老年人为目标的金融诈骗事件被揭露后，使得原本不温不火的“以房养老”，忽然成为街头巷尾热议的话题。

记者了解到，通常而言，狭义的“以房养老”是老年人向机构或个人抵押房产获取提高老年生活的现金；广义的“以房养老”包括租房养老、分租养老、卖房养老、缩房养老，抵押给银行借款养老，遗嘱托管养老等。其中，反向抵押保险属于众多“以房养老”中的一种，简称保险版“以房养老”。

实际上2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确要求，开展反向抵押保险试点；2014年6月，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动反向抵押保险试点；2016年7月，保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，延长反向抵押保险试点期间。

不过，长期以来，反向抵押保险进展缓慢，这与传统养老意识、房屋价值评估、风险规避手段、政府税收政策以及房屋产权性质等因素不无关系。

169位老人投保

根据记者调查，数十位老年人陷入的“以房养老”骗局，多是通过所谓“理财人”的介绍，以房屋作为抵押进行贷款，然后投向号称每月可得10%-15%的高息“理财项目”。这些老年人原本希望能够安度晚年，却不料不仅收益和本金得不到归还，连自己的房子也被强制过户，或是需要再次举债来保全居所。

这不仅对数十位老人造成伤害，也对国家支持、保监会审批的保险版“以房养老”带来负面影响。记者了解到，目前，市场上仅有幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》(下称“幸福房来宝”)在售。其条款显示，投保范围为60周岁(含)至85周岁(含)之间的自然人；保险期间为终身；犹豫期为30天，长于一般保险产品的15天；给付日为主险合同生效之日起第45日，首次给付日支付第一个月、第二个月的养老保险金。

从实际看，这一业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，尤其是不存在房产继承问题的无子女老人。

幸福人寿回复记者称，截至2017年8月31日，“幸福房来宝”共有118户家庭的169位老人投保。在领取养老保险金的家庭中，月领5000元至1万元的较多，最高的一户月领近3万元。

在北京、上海、广州、武汉四座第一批试点城市中，北京地区承保23户家庭的31名老人，承保人数占全国近40%。其中，19户家庭的27位老人已经领取养老金，年领金额达到240万元。

幸福人寿董事长李传学对记者透露，幸福人寿已在南京、苏州、大连三个扩大试点城市开展反向抵押养老业务。以苏州案例看，80岁高龄的吴姓夫妇签约房产的有效评估价值约为60万元，月领养老金3000多元，直至身故。

小众业务的喜与忧

值得注意的是，在假冒的“以房养老”大行其道时，真正的“以房养老”却是不温不火，甚至遭遇误解。

记者发现，保险版“以房养老”从客户投保到最终完成承保、发放养老金的整个过程比较复杂，包括签订投保意向、房产评估、签约、律师调查、抵押登记和公证等多个流程，内外部手续繁多，涉及到多个部门和机构。因此，了解和接受确实需要一个过程。

李传学认为，从实践经验看，推进缓慢的主要原因，一是客户“养儿防老”的传统观念。“目前，老年人对抵押房产还存在一定程度上的观念不认同。当然，也存在一些因为对于‘幸福房来宝’没有充分理解，如误认为‘以房养老’等同于将房子卖给保险公司、房价上涨归属保险公司等。”

二是对保险公司而言，这是一项微利业务，还面临房价因素、长寿因素、操作因素等风险。“坦率地说，这是一款社会责任远大于盈利性的保险产品。”李传学续称。

对此，中央财经大学保险学院副院长徐晓华表示认同。他告诉记者，“房价、寿命等不确定因素影响了保险公司对开展这一业务的积极性。例如，供求双方难以寻求均衡价格，如果定价高，保险公司风险高、成本高，缺乏动力；如果定价低，房产拥有者预判房价上涨，难以接受。”

基于此，李传学建议，未来发展可以借鉴西方国家成熟经验并结合中国国情，将反向抵押保险作为政府政策性支持业务。“第一，政府兜底。由于房价下跌造成未来房屋变现资不抵债的部分，由国家政府兜底。第二，政府成立保障基金。由政府机构出面向投保人收取保险费用，建立政府保险保障基金，在房屋变现时对投保人和保险人的发生的损失进行补偿。”

不过，参照国际经验，反向抵押保险仅属小众业务，一直未成为主流的养老方式，有条件、有需求并且有意识使用该种养老方式的人群有限，即便是在反向抵押保险开展得较成功的美国，在有条件的老年家庭中，其参与比例亦仅约3%。（来源：21世纪经济报道）

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标签：以房养老,十九大