严控“地王” 推出“只租不售”地块倾向产业用地深圳土地供应的变局-中国房地产网

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严控“地王” 推出“只租不售”地块倾向产业用地深圳土地供应的变局

2017-10-21 16:45

中房报记者翁晓琳深圳报道

去年10月“深八条”颁布以来，深圳房地产调控已持续一周年。数据显示，前三季度，深圳楼市成交同比跌46.72%，超过一线城市平均跌幅39%。尤其是深圳新房均价连续12个月下跌，9月已经回落至54374元/平方米，同比下跌12%。

在这样环境下，开发商销售可谓是战战兢兢。但是为了防止房价继续上涨，深圳市政府在地价控制上更为严格。从今年推地情况来看，绝大部分是以商业用地为主，为了吸引企业入驻更好的进行产业升级。此外，深圳还严控“地王”诞生，达到最高地价外还要竞人才住房，甚至推出了首宗“只租不售”地块。

推出首宗“只租不售”宅地背后

在北京、广州相继推出“只租不售”地块后，深圳终于也加入战局。近期推出位于龙华区民治街道，面积为20041.92平方米，建筑面积90180平方米，挂牌起始价7.77亿元的“只租不售”地块。

该宗地采用“单限双竞”的方式挂牌出让。最高限制地价为10.1亿元，封顶溢价率30%。另外既竞成交地价，又竞人才住房面积。项目建成后，该宗地内租赁住房和商业用房在出让年限内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让。

深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）表示，此次用地出让，拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。

事实上，今年7月，深圳市规土委就发布了《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》，明确指出要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式。

对于房企来说，土地是发展的血液。发展租赁市场对于房企来说也是扩展业务的渠道。但同样的，房企在不能快速回笼资金成本情况下，如何通过房屋租赁方式进行成本稀释成为了新一轮地产发展需要思考的方向。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出：“租售并举会是未来一段比较长时间内房地产市场的主题，因此我预计这种模式还将持续，另外，半租半售的卖地方式也可能会出现。开发商要更好地经营，首先要调整心态，以往资金快进快回笼的状况或将改变，因此对外债要设置最高警戒线，财务成本需控制得更好。另外，开发商对于客户的把握需更加精准，而且要提供非同质化产品和服务。”

另外，在培育住房租赁市场供应主体上，深圳市政府鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化租赁业务。值得一提的是，为能真正提供低价租赁住房，深圳还拟恢复已停止近30年的划拨供地模式。

不过，深圳市规土委指出，《意见》恢复了划拨方式供地，但范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地。划拨用地产权归政府，不限定划拨用地投资主体，政府可以根据其投资管理要求选取合适的经营模式和经营者，鼓励社会投资民生用地，提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品尽可能地惠及广大群众。

产业升级也成为关键

不仅仅租赁成为了深圳市政府首要考虑的关键要素，产业升级也成为重中之重。从深圳今年出让土地情况来看，深圳市政府将引进企业作为了首先考虑的问题。

第一太平戴维斯数据显示，2017年至今成交土地中，有48%位于南山区，其中深圳湾超级总部基地成交面积占全市的36%，前海和留仙洞总部基地成交用地分别占6%和10% 。

此外，地价更贵，容积率更高的新型产业用地成交超过工业用地。2017年成交新型产业用地主要分布在南山、龙岗、光明和龙华。2017年成交商业或商服用地分布在福田、南山、宝安、龙华和盐田区，其中76%位于南山区；龙华和盐田区商业楼面地价较高。

细分至第三季度，深圳合计出让土地面积4.3万平方米，环比下滑84.4%；创收64.4亿元，环比下降62.9% 。但是南山区出让土地占全市52%，均位于前海。从用地类型看，第三季度季度74%的出让土地为商业用地，26%为M0工业用地。

深圳用地总量远远小于其他一线城市，但地均GDP 高于北上广，土地利用相对高效。随着技术革新、科技进步及土地效能追求最佳，基于产业基础与劳动力优势的区群与城市群的市场化分工愈加明晰。

10月16日，深圳市第六届人大常委会第二十次会议对《深圳经济特区国家自主创新示范区条例（草案）》进行二次审议，此次修改最为突出的变化就是，将“科技创新”放在自主创新的核心位置。在深圳土地资源紧缺、创新型产业用地用房不足的条件下，科学配置土地和用房资源，成为了讨论焦点。

深圳市人大常委会法制工作委员会副主任委员任彤表示，《草案》拟规定高新区内通过划拨、协议出租或者协议出让等形式取得产业用地使用权的，土地使用人应为高新技术企业。

2020年深圳城市更新中，产业用地的比例也进入到深度存量时代，将超过50%，未来将不单纯是目前所看到的商业、办公或居住空间，而是产业空间。

何倩茹表示：“由于深圳的商地本来就设置给总部企业使用，因此10年的自持年限在商地市场里已经比较普遍。为了吸引优质的企业迁移至深圳，配合城市发展及产业升级转型，商业土地价格设置较低，而且还配合税收优惠，因此目的已经是非常明显的，可谓出钱又出力、对于吸引优秀企业，深圳市政府还会提供人才补贴、房屋补贴，实在是用心良苦。”

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出：“从今年土地供应来看，产业用地更多，住房用地偏少，这和区域规划有关。虽然住房用地新增不多，但是存量盘活很多，像棚改、地铁上盖、租赁、商务公寓等，这些加起来住房供应市场不能算太少。”

编辑：liuya

标签：地王”,只租不售,产业用地,深圳,土地供应