深圳豪宅限价下的尴尬或让利快销或转做长租公寓-中国房地产网

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深圳豪宅限价下的尴尬或让利快销或转做长租公寓

2018-04-22 14:45

■中房报记者翁晓琳深圳报道

深圳刚刚出台“三价合一”政策并没有使豪宅市场降温，4月9日，位于香蜜湖豪宅片区的万科臻山府项目甫一开盘，220套房源便被抢购一空。“网上选房一分钟就售罄，真的是太夸张了。”一位参与购买万科臻山府的买家向中国房地产报记者抱怨。

连续6个月零豪宅项目入市的深圳，终于等到了万科臻山府。2016年5月万科在阔别深圳豪宅市场多年后，推出了臻系列三个豪宅项目。彼时千万级别豪宅占深圳市新房的比例一直在上升，成交也逐渐攀升，豪宅市场呈现欣欣向荣的景象。2017年实施的严格的限价政策，令不少开发商的高价盘难以入市。

业内人士表示，对于豪宅市场来说，深圳的房子依然是最保值的投资品。一边是深圳新房受到限价调控，一边是压抑的购买需求，深圳楼市一直处于胶着状态。

让利快销的豪宅

深圳中原研究中心数据显示，2017年深圳豪宅供应量为52万平方米，同比大幅下降41%，成交70万平方米，同比下跌32%，呈现出供不应求局面。均价方面，持续上涨至9.95万元/平方米，环比上升12%。

万科臻山府早在2016年下半年就开启了样板房，但是迟迟未能拿到预售证入市，直到去年5月，万科臻山府一期才开盘，均价约9.9万元/平方米。因为比周边二手房房价还低，一开盘便受到了市场追捧。

此次还没开卖前，就有中介吹风要收取高价的“茶水费”。深圳万科紧急出面辟谣，表示举报中介即可获得10倍金额的奖励。但是4月9日，220套房源在网上开盘后1分钟售罄的局面，依然令市场震惊。

有买家对中国房地产报记者透露：“因为这个价格本身就是政府帮忙打了个折，买到就赚到，香蜜湖的房子是买一套少一套，属于稀缺资源。如果有能力买，自然会出手。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“热卖的楼盘主要是目前售价明显低于前期产品，或周边二手房市场，因此受到市场的追捧实属正常。购买此类高档住宅的客户都是有钱人，他们对于资金的调配相对简单，动作也比普通购房者快。另外，并不是政策对他们的购买没有限制，只是他们能运用更多的方法去破解限购政策。”

有接近深圳万科人士对中国房地产报记者直言：“深圳属于万科必争的市场高地，原本想靠豪宅来提高市场占有率，但是在限价面前还是不得不改变策略。每个项目都是自己的孩子，对于公司来说，是调整价格拿到预售证快速回笼资金重要，还是等限价放开能出售到自己满意价位，这就是不同的营销策略了。”

被迫转做长租公寓

事实上，豪宅属于高品质住宅，比较抗跌。在人们越来越追求居住品质和舒适度的情况下，市场上对高端住宅的购买需求正逐渐增加。政策对项目备案均价的限制，对豪宅取得预售产生较大阻力，市场需求增加，但供应承压。在这种情况下，是卖还是等就成为了令开发商头疼的选择。

万科臻山府除了出售220套房源，还有一栋住宅直接转为高端人才租赁住房，深圳万科相关人士对中国房地产报记者表示：“目前正走备案，绝不是媒体报道的翡翠书院的形式，现在还在前期规划中。”

万科推出的北京首个自持项目翡翠书院就是面向大中关村地区科技人才的高品质租赁社区。根据对外公布的出租方案: 90平方米三居室的月租金为1.5万~1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万~4万元。最长可租赁期10年租金不变，但是需一次性付清全部租金。

目前尚不知万科臻山府未来租金是多少，但是将豪宅转做长租公寓的并非只有万科一家。在深圳，另一个位于相同片区的豪宅项目深业中城就在去年底宣布一套不卖全部转做长租公寓。

深业中城货值88亿元，原本是属于深圳控股2017年业绩来源的保证，不成想遇到了严格限价，深圳控股选择做了长租公寓。这也导致深圳控股2017年业绩大幅度下降了四成。

深圳控股副总裁董方在今年3月的业绩会上坦言：“深圳2017年因为政策影响，有一些项目推迟销售，有稳定的租赁收入来源，可以很大程度上改善我们的财务结构。短期内对公司销售额确实会有一定影响，不过资产还在我们这里。深圳房价很高，但是出租租金并不高，回报率在2%。但是因为是自己持有的物业，回报率还是可以的。”

“我们会加大新项目的获取力度，来增加我们可销售物业的量，例如我们在佛山、南京拿地，消除过于聚焦深圳所带来的影响。另外我们也通过一些新的金融产品例如类REITs，来改善我们的现金流。我们还通过一些政策的沟通协调，如果能够突破的话，那我们持有物业的增值利润一样可以计入我们上市公司的业绩。”董方透露了应对方法。

何倩茹对中国房地产报记者表示：“住宅转做长租公寓，某种程度上是房企对抗限价政策的措施，但也是迎合了政府发展租赁市场的方针。自持当然有资金压力，但贱卖的损失更大，因此转售为租第一是规避贱卖，第二可以等待整体转让，第三就是等待限价放松再入市。但无论如何，也是基于房企长线看涨深圳房价，才有此策略。”

而深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“去年很多开发商因为限价觉得自己房子被贱卖，所以就去做长租公寓，这个趋势在去年比较明显。现在这样房企也有，但是仅限于一些资金链比较宽裕的大房企。今年的倾向是很多房企把自己房子又拿出来卖了，像上海、深圳、武汉、杭州都可以看到，不是说限价放松了，而是开发商接受限价，这是未来一个趋势。”

编辑：wangchunhong

标签：深圳,豪宅,限价,长租公寓