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“沈七条”出台房地产调控进入限购期

2018-04-25 12:42

中房报记者孟双奎沈阳报道

4月16日，《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）下发。4月24日，市政府相关部门对此政策进行了解读。

第一条：

【原文】进一步加大新增土地供应，供应规模不低于2017年水平，在坚持国有土地使用权招拍挂出让的前提下，灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞配建”“限地价、竞自持”和“限地价、竞租赁住房”等竞价方式。各区、县(市)政府要加大存量土地攻坚力度，挖潜存量土地资源，保证土地供应后备资源。积极盘活闲置土地，对施工进展缓慢、停缓建等开发不充分的项目，督促其加大投资力度、加快建设进程，确保尽早入市销售。

【释义】为促进我市房地产市场平稳健康发展,稳定市场预期,土地市场将进一步加大土地供应,供应规模不低于2017年水平,在坚持国有土地使用权招拍挂出让的前提下,结合地块实际情况,灵活采取多种方式供应房地产用地,有效控制地价。

对于停缓建工程的处置，按照《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市停缓建工程处置工作方案的通知》(沈政办发〔2016〕137号)执行。

第二条：

【原文】扩大商品住房价格监控指导范围，对“59号文件”确定的价格监控指导范围以外区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)的所有在售商品住房项目，也要实行价格监控指导。对外扩区域内所有2017年8月7日前下发商品房预售许可证的未售房源，一律暂停合同网签备案并重新申报商品住房预售价格。

未售房源重新申报均价不得超过2018年3月的备案均价。在3月未发生备案行为的，其未售房源申报均价不得超过3月前最近成交月份的备案均价。

【释义】去年，市政府办公厅印发了《关于加强房地产市场调控工作的通知》（沈政办发【2017】59号）（以下简称“通知”），并对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目实行价格监控指导。本通知将价格监控指导范围扩大到我市除辽中区、新民市、康平县、法库县以外的所有其他行政区域，进一步落实住建部和市委、市政府关于房价管控的工作要求。

房地产开发企业应当及时登录商品房买卖合同网签备案系统，以市房产局按幢提供的今年3月份备案均价或3月前最近成交月份的备案均价（3月份未发生备案行为的）为指导，在商品住房预售价格申报表中逐幢逐户填报未售房源价格，未售房源均价不得超过本幢住宅今年3月份的备案均价。

各房地产开发企业在完成填写未售房源申报价格后，应当在商品房买卖合同网签备案系统中予以保存，同时打印2份纸制价格申报表并加盖单位公章报送市房产局审核。

发现房地产开发企业报送的纸制材料与商品房合同网签系统中填报数据不一致的，或试图以少数超低房价拉低申报均价的，以及存在隐瞒、欺骗等其他行为干扰正常价格申报的，市房产局将责令改正，房地产开发企业于1个月内不得再次申报。

房地产开发企业发现本单位项目不属于价格指导范围但被关闭网签备案功能，或对市房产局提供的价格指导存在异议的，可以向市房产局市场处提交书面的意见和建议。

第三条：

【原文】将购买商品住房和二手住房的限售范围由“三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内”扩展至“全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内”，限售政策按照“59号文件”执行。

【释义】1.本次限售只针对住宅房屋再次出售的，非住宅和公寓类房屋则不在限售范围内。

2.本次限售的区域为全市行政区域 (不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内。

3.本市户籍居民家庭唯一住房再次出售的，不予限售。

4.本市户籍居民购买家庭第二套及以上商品住房、非沈阳市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易；本市户籍居民购买家庭第二套及以上二手住房、非本市户籍居民购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。

5.在限售范围内的房屋出售时,卖房人除提供存量房转移登记要件外,还应提供户籍证明(户口簿)，以便不动产登记机构按家庭成员拥有住房套数进行查询、审核。

6.通过司法裁决、直系亲属间以赠与、继承、离婚析产等方式取得的限售住房，再次转让时不在限售范围内。

7.因家庭成员患大病重病、子女就学等急需资金支付医疗费、学费的，经房屋所有权人申请，不动产登记部门可解除对限售住房的限制。

第四条：

【原文】个人住房公积金贷款额度实行资金流动性系数调节。资金流动性系数与公积金资金使用率挂钩，资金使用率大于等于95%时，流动性调节系数为0.8；资金使用率大于等于90%且小于95%时，流动性调节系数为0.9；资金使用率小于90%时，流动性调节系数为1。资金使用率和流动性调节系数由市住房公积金中心定期向社会公布。

【释义】截至2018年3月31日，沈阳住房公积金管理中心归集余额6,306,554.13万元，住房公积金贷款余额为6,073,407.86万元，贷款资金使用率为96.3%。贷款资金使用率和流动性调节系数由市住房公积金管理中心按季度向社会公布。

第五条：

【原文】调整提取公积金后准贷时限。将贷款申请条件中“借款人及共同申请人6个月内无现金提取公积金(不含委托还贷)记录”调整为“借款人及共同申请人12个月内无现金提取公积金(不含委托还贷)记录”。

【释义】现金提取是指现金购买自住住房提取、偿还商业住房贷款提取、租房提取等。

第六条：

【原文】加大对开发企业违法违规行为的查处力度。市规划国土局负责对开发企业“批而未建”行为依法查处；市房产局负责对开发企业“未许先售”“许而不售”等违法违规行为依法查处。对发现的违法违规问题，将严格依法处罚。

【释义】“未许先售”是指开发建设单位未取得《商品房预售许可证》就进行房屋销售，或者通过认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用的行为。“许而不售”是指开发建设单位未按照《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）要求，在取得《商品房预售许可证》后10日内一次性公开全部准售房源，以及变相捂盘惜售或囤积房源行为。

市房产局将加大执法检查力度，通过现场巡查、受理举报投诉等方式，严肃查处未许先售、许而不售、哄抬房价等违规行为。对存在违法违规行为的，视情节轻重，予以书面警告、约谈、公开通报、列入严重违法失信房地产开发企业名单等处罚。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。

第七条：

【原文】坚决遏制投机炒房行为，防止局部区域房价过快上涨，对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域实行限购政策。

本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。

非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的，可在限购区域购买1套商品住房，购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明，通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。

因回迁安置、司法判决等方式取得的商品住房，不在限购范围。个人所得税或社会保险等证明材料由相关部门按照各自职责核查认定。商品住房限购认定时间以购房合同网签备案时间为准。

【释义】1.本次限购只对新建商品住房进行限购。

2.本次限购的区域为沈河区、和平区、浑南区(三环内)三个区域。

3.本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，不得在限购区域内购买新建商品住房。

非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，不得在限购区域内购买新建商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的，可在限购区域内购买1套新建商品住房。购买时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。

4.购房人家庭成员指购房人、配偶以及其未成年子女。

5.购房人家庭成员中有一人具有本市户籍的，视为本市户籍家庭。

6.购房人家庭已有住房套数，指在本市内购房人家庭成员名下已经办理不动产权证或房证的住房和已经办理合同备案但尚未办理不动产权证的商品住房套数之和。

7.购房人及家庭成员拥有的住房无论以何种方式取得，均计入购房人家庭已有住房套数。

8.通过司法裁决、回迁安置等方式取得的限购区域内商品住房，不在限购范围内。

9.个人所得税、社会保险等证明材料由市地税局、人力资源保障局按照各自职责核查认定。

沈阳市在2017年8月7日发布“59号文件”限售政策后在不到一年时间又出台“限购令”，是针对沈阳房地产市场快速升温的态势所采取的严厉调控政策。2018年，沈阳浑南、和平、沈河三个区域成交均价已接近10000元/平方米。

通过细读“沈七条”，购房者会比较关注三个方面问题：土地供应、价格控制、限售、限购区域。由于不同项目产品、客户定位不同，所以新政对各楼盘的影响也不尽相同，有些项目表示新政对他们有一定的压力，但还有一些楼盘认为对自己项目的影响不大。

从市场整体发展的后续影响来看，浑南、沈河、和平三区限购后，该区域内楼盘的价格快速上扬趋势将被有效遏制，同时皇姑、沈北、大东、铁西等区域内楼盘的销售价格和销量也将在市场整体发展中呈现平稳态势。

编辑：wangchunhong

标签：沈阳,房地产调控