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成都楼市难题并非调控孤例：二手房价格畸高最高炒到7万元

2018-05-12 11:51

中房报记者李燕星北京报道

让人猝不及防，楼市调控的局面被二手房在背后搞了一次大突袭。数据不说谎。

成都锦江区链家一名置业顾问告诉中国房地产报记者，“现在成都二手房价格普遍达20000元/平方米，甚至有个别住宅炒到了7万元/平方米，有些新房1万多人抢400套，根本抢不到。”据安居客二手房网站资料显示，成都锦江区望江名门小区房屋类型标注为“普通住宅”的100平方米豪华装修项目，单价显示为68800元/平方米，不过大多数二手房价格在30000元/平方米上下浮动。

成都高新西区一名刚毕业不久的研究生对买房不抱希望，“虽然落户政策放宽了，但新房肯定摇不到号，二手房也买不起。高新西区算是偏僻地区，新房均价已经1万元/左右，二手房均价大约1.5万元/平方米。按道理来讲，旧的东西怎么会比新的东西贵？”

这是5月9日被住建部约谈的成都的房地产现状，新房二手房价格严重倒挂。

根据中国房地产报记者梳理近期被住建部约谈的12个城市的一手房、二手房价格情况，目前二手房价格高于新房价格的有成都、贵阳、徐州三个城市，高出比分别为15.9%、20%、19.6%，而其他城市新房价格与二手房价格同步变化的同时，成都又是12个城市中间新房价格环比减少最多的城市。

造成成都“新房降旧房涨”的原因是什么？背后凸显一个复杂的答案，即需求端限制不足，高地价下限房价的矛盾，以及限购与人才招纳之间的难题。

二手房价猛涨畸高房主不敢随意卖

记者了解，成都4月28日刚刚拿到预售证开盘的青秀未遮山项目均价1.1万元/平方米，推出1000套房屋，登记人数超过7万人。

2016年9月，全国楼市全部进入调控期，一个月后的10月1日，成都也出台限购政策，在高新区、天府区等12区域内实施“同一自然人、法人只能购买一套商品房，二套房首付比例不低于40%”的限购政策。不同于其他地区按家庭为单位限购，成都按照自然人限购的政策算是相对宽松，这意味着，一个楼盘的登记数量很可能有2至5个人来自同一家庭。限购后，市场有一部分人转向二手房市场。

当时，成都的新房均价约1.6万元/平方米，中国房地产报记者走访几名在当地就读的大学生，他们均认为“成都新房价格很温和”。不过，随之席卷而来的限价政策使得成都的房企降低了供应新房的动力对冲风险，捂盘惜售的情况时有发生。这加剧了刚需进入二手房市场的可能性。

直到2017年3月24日，成都限购政策升级将二手房纳入限购范围，购买二手房的自然人只能新购买一套住房，包括新房和二手房。但是，随着二手房市场受热捧价格走高，新房供应又不足够的情况下，二手房市场的流通也出现问题。一位成都房地产人士告诉中国房地产报记者，“二手房价格一直都在涨，去年因为新房供不应求，各种限制下疯涨得特别严重，现在很多人也不敢动，万一房子卖了也买不到新房，所以市面上二手房流通也有限，价格更是畸高。”

期间的去年7月19日发布的“成都人才新政12条”，明确本科学历以上的青年人才可持毕业证落户后，更是助推了需求端的猛增。公开资料显示，新政实施9个月以来，成都累计人才落户17.62万人。不过，一位川大毕业的研究生也说出了他的苦恼，“落户容易了，但是现在新房摇不到号，二手房买不起，有什么用？”

二手房隐现灰色交易

二手房价格尽管畸高，但还是有购买需求。成都去年3月24日就规定外地人购房必须2年社保，且将补缴拦在门外，但外地人仍有机可寻。

一种是利用成都人才新政来挂靠完成落户，以便购房，与此同时，成都预留的人才通道中，未缴满社保的可以挂靠集体户口，即可在成都大部分区域买房。

另一种对于不符合购房资格的外地人来说，操作方式是通过二手房抵押来完成。据成都房产中介人士称，买家全款支付给房主，房主再将手中的二手房抵押给买家，并将房屋委托人填写为买家信任的亲戚朋友，等到缴满2年社保之后直接交易。

不过，他指出，一般情况下房屋涨幅较低房主是不会违约的，但是如果2年内涨幅几十万元甚至超百万元，房主有可能违约，根据操作经验，后者出现的可能性较小。

成都加快供地，但要赶好趟

成都市政府也在想对策。根据《成都商报》5月5日消息，成都市房管局表示，成都将继续加大商品住房供应，预计近一个月有望推出70余个项目、360万平方米左右的商品住房，按照套均面积100平方米计算，将有超3万套新房入市，也就意味着每个楼盘将有超500套房源。同时包括住房保障、人才安居、租购并举等多项措施也纷纷上线。

成都市计划通过加大土地供应来缓解目前新房供不应求的局面，理论上讲，这对新房、二手房价格倒挂会起到抑制和调整作用。

不过，值得注意的是，最近的4月11日，成都天府新区怡心湖片区两宗土地，由于举牌价“未达到底价”，宣告流拍。根据了解，这两宗土地的最后举牌价分别为9975元/平方米、9750元/平方米，相对于周边房价，举牌价已然不低，但仍未触及底价。

这已经是近期成都主城及热点区域土地的第三次遇冷。可以理解的一个原因是，“高地价限房价”下房企顾虑无钱可赚。而就中国房地产报记者统计的2017年成都土地交易价格数据来看，最低楼面价为10100元/平方米，最高楼面价为17200元/平方米，按照相关机构预测，地价最便宜的项目至少卖到19000元/平方米才可盈利，而按照目前成都新房14338元/平方米的均价来看，尚存距离。

这种情况下，如何让开发商积极参与招拍挂并供应新房，以及如何限制疯狂的需求端，是“来了就不想走”的成都这座城市，接下来需要面对的问题。

编辑：liuya

标签：成都楼市,调控,二手房价