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贝壳之战,没有主角
老彭还说,贝壳这件事要做成,需要两个条件:一是对客户真有价值,二是企业间真能达成合作。
新闻  2018-06-23 12:58
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老彭还说,贝壳这件事要做成,需要两个条件:一是对客户真有价值,二是企业间真能达成合作。

liuya

■桥孺/文
某次交流时,贝壳找房CEO彭永东曾说过这样的话:贝壳这件事其实不应该由我们来做。
当时没有追问。现在想来,可能有两个意思。一是时间不对。做早了,应该由五年之后的人来做;二是人不对,不应该由企业来做。
老彭还说,贝壳这件事要做成,需要两个条件:一是对客户真有价值,二是企业间真能达成合作。
现在看来,对有价值这件事,大家并无异议,比如真房源。但企业对于合作好像有分歧,起码58一派对链家是说NO的。
你会问,真房源为什么不能大家一起用呢?如果可以分享,那这两个问题不就都解决了吗?
恭喜你问到点子上了!
这里先说一个全世界房产中介行业着名的“不可能三角”定律:完美达成一笔二手房交易需要三个条件,但这三个条件不可能同时被满足。
这三个条件是:房源达到最大范围的曝光;经纪人利益有保障,不被“搭便车”;避免道德风险,消费者能找到值得信任的经纪人。
回看中国,房产中介行业是多家代理制,即房产买卖方可以同时委托N家代理询盘,谁做成算谁的,其他中介白干!所以,经纪人利益得不到制度性保障。
这个零和游戏造成了房源信息获取和使用的窘局。作为这个行业最重要的生产力,房源信息的获取成本很高,为了避免同业和客户跳单,房源只能做有限披露,第一个条件也不符合。
至于第三个条件,全世界都满足不了,就不说了。
怎么办?
不得不提一下美国的MLS(Multiple Listing Service),即多方挂牌服务平台。简言之,就是一个会员制的房源信息汇总和使用平台。这解决了信息收集和公平使用的问题。
MLS还有两大帮手,一是独家委托制,二是买卖双方佣金分享制。前者是指,一宗房产只能与一家中介签订合同;后者是指,任何一单因MLS平台成交的交易,买卖双方经纪人平分佣金。
这样,美国解决了“不可能三角”的两角半。国内现在只解决了“半个角”,即房源的有限披露,所以近几年来,行业仍属战国时代,各种大战小战,就没有停过。
近一周来的贝壳之战,左晖和贝壳找房成了灭霸。但老左真的是主角吗?
假使以美国为师,那实施独家代理制和平分佣金才是关键,但这是改变规则的大事,老左能说了算吗?我看不行。
独家代理和佣金平分之外,美国的MLS还有一个重要帮手,就是经纪人得大头,比如70%,而公司或加盟平台得小头,比如30%。
为什么要这么做?
原因很多。豪哥只说一点:上面不是说过“不可能三角”吗?即便在美国,也只能解决两角半,那半角的道德风险怎样解决?
从美国的经验来看,严格的牌照准入和丰厚的佣金收益(美国的佣金本就高达6%!)使得经纪人成为这笔生意的“关键人物”,他们因此会有强大的自觉和自律意识。
所以,在美国,开最好车的人往往是房产经纪,这一方面是挣得多,二也是职业体面的需要,要让客户对他们有信心。而在中国,经纪人的标准坐驾是电动车。
左晖曾提到过,他的理想之一是让经纪人有更大的尊严和体面,降低人员的离职率和流动性。
但现在,他也就是说说,而已。
需不需怕链家?
豪哥认为,到目前为止,链家还未具备机制优势,还停留在同维度的积累优势上面,否则不好解释为什么在非京城市的进展如此参差不齐?
那你会问:万一有了呢?
大家总喜欢举2016年链家在上海的“滑铁卢”故事。我不知道链家是主观做恶,还是工作纰漏?但这不重要。重要的是事件的结果:一个举报者、几家媒体和上海本地监管部门,就已然把链家扒了层皮,并连带着废掉了链家小荷才露尖尖角的金融业务。
美国是最典型的资本主义国家,国家权力有限。但从一百年前的洛克菲勒和摩根,到现在的比尔盖茨和扎克伯格,反垄断大棒一旦举起,说打就打,说拆就拆。以我天朝ZF之权威,链家和左晖再大,也是盘小菜,应不在话下。
真正应该担心的是什么?
先看房产中介这一行有何特点。
一是对买卖双方来说,是低频生意;好了,你们会说对于经纪人而言,是高频生意,因为他们整天买卖房子。你说的对,但房产中介又是低限而非高限生意。
二、高限生意主要靠独占技术、创新力生产出有巨大附加值的产品,比如智能手机、导弹和文学名着,价值之高,上不封顶。但房产中介,业务不复杂,增值部分几乎没有,因为产品(房产)质量和定价权都不在你手里;
三、它又是个本地生意(local business),除非是旅游或纯投资性地产,否则需不需要那么广泛的个体知名度?再加上地域性强,并不需要大撒其网。
所以,房产交易双方对中介的要求,70%是安全,这个只要人不坏,基本就够了;30%是效率,这个不是太笨的人就可以做到。
好了,你会说豪哥太na?ve了。因为需要真房源呀!
我也奇怪,真房源的前提是先有假房源!那说明“人不坏”这个基本问题还没有解决。那么“人不坏”这个基本要求,真得需要移动互联技术出台才能解决吗?法律的管制和规则的约束,真的不work吗?
豪哥不认为na·ve是个贬义词,因为它意味着你更重视常识。
一个牛人说过:常识是异端中的异端。我理解这句话的意思是:对一件事,常识看似简单,但它具有的考问力和穿透力往往最大。
现在常识告诉我们:以公平为基础的制度框架未建立,以人为中心的商业模式尚未出现,同时生意越做越大,竞争关系扭曲严重,再加上资本和花式创新的助推,将来路在何方,真不好说。
主角不出现,这场仗打的意义不大,因为解决不了真正的问题。

| 中国房地产网 | 编辑:liuya| 2018-06-23 12:58

标签:贝壳找房,彭永东
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