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深圳楼市:摇号下的另类繁荣
限价带来的巨大利差,使得深圳豪宅市场陷入了异样的“繁荣”。
中房报·新闻  2018-07-01 09:04
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限价带来的巨大利差,使得深圳豪宅市场陷入了异样的“繁荣”。

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■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

华润城润府选房现场,拿着号码牌选房的购房者排队入场          CRB
6月28日,深圳湾体育馆,华润城润府选房现场,这个曾经上演过4000人抢房的地方,又迎来了900个拿着号码牌排队选房的购房者。
华润城润府三期的认筹再次显示出深圳强劲的购买力。6776人参与了741套房的摇号,冻结诚意金超过135亿元,中签率仅有10.94%,最终900位幸运儿拿到选房资格。
这场楼市盛宴让人想起了1992年深圳发售新股百万人排队的景象:“在十几级的台阶上,人叠人叠了六层,整整排了两天两夜。”限价带来的巨大利差,使得深圳豪宅市场陷入了异样的“繁荣”。
“网红盘”隐藏的投资需求
坐落于深圳高新技术产业园、华侨城旅游景区和大沙河创新走廊的华润城润府,地理位置优越,配套名校,加上华润置地在此打造的升级版商业综合体万象天地,将这个项目推上了深圳“网红盘”的位置。
2014年10月第一次开盘吸引千人到场,当天推出400套小户型房源全部售罄,均价约4.75万元/平方米,成交总价逾16亿元。时隔一个月,华润城润府加推,均价5万元/平方米,涨幅5.2%,依然售罄。
乘着深圳房价飙升的东风,华润城润府的价格也水涨船高。2015年6月均价已经上涨至6.5万元/平方米。
2016年9月,华润城润府二期开盘,当时均价已经升至8.9万元/平方米。赶在了深圳限购限价前开盘的华润城,成为了深圳房价上涨的最后一批受益者。在等待三期入市的2017年,开发商和政府陷入博弈,是价格让步还是继续等待成了两难选择。
有想要购买华润城的买家对中国房地产报记者直言:“2017年年底就传出要开盘,一直等到了今年3月、5月,只等来了华润置地一纸‘温馨提示’,说楼盘开盘时间未定,没有收高额‘喝茶费’。好不容易6月等到了开盘,没想到竞争还这么激烈。”
6月21日,华润城润府三期拿到预售证的消息一下子引爆了深圳楼市,741套可售房源,备案均价为8.5万元/平方米,这和此前二期开盘价相差无几。
“我们4个人一起凑齐了200万元诚意金,以其中一人名义购买,买到就是赚到了,大家都懂。相比较之前招商双玺的大户型高价格,华润城最小有89平方米的,总价并不高,还是很适合投资的。”一位投资型买家对中国房地产报记者直言。
甚至还有认筹数个号的实力雄厚买家,希望一击必中,徐凌(化名)在电话中透露,“我认筹了6个号,最想买的是190平方米户型。投资为主,上次招商双玺摇号我也参加了,但是没选中,这次几率更低,拿的号码牌不怎么靠前,希望结束后还有我想要的户型。”
数据显示,三期89平方米户型和一期82平方米户型挂盘价对比,相差约5万元/平方米。有买家算了笔账,按照这个差价水平,二者相差超过430万元;如果考虑到三价合一等税费影响,购买一手房目前的价格相当有吸引力。之后出手二手房,粗略计算回报率将超过50%。
美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“华润城大部分是投资需求。热销的新楼盘,目前还集中在豪宅以及一些性价比较高的项目上,所以当前的供不应求是有局限性的,并不能代表深圳整体市场。”
“人为价格限制造成巨大的溢价空间,需求爆棚在情理之中。不仅刚需急着入市,不着急买房或换房的人、投资客等,都抱着‘赚一把’的心态冲了进来。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者指出。
商品房供应紧缺
深圳压抑的购房需求或许还将持续很长时间。深圳中原研究中心数据显示,2017年全市一手住宅供应326.6万平方米,环比下降31.1%,成交259.3万平方米,环比下降38.0%。2017年深圳新房供应面积及成交面积均为10年来最低。
未来深圳提高保障性住房和人才住房比例,降低商品房供应已经是板上钉钉的事。
按照《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》,2018年深圳将新增住房16.5万套,新增安排建设商品住房约5万套、建筑面积450万平方米。较2017年新建商品住房计划数量减少了3万套,建筑面积减少270万平方米。
从土地供应上看,今年上半年深圳共出让26宗土地,去年同期为30宗;出让金额约为109亿元,同比降低了67%。其中工业用地和住宅用地分别为13宗和4宗,产业用地成为土地市场重头。
这4宗宅地包括了3宗“只租不售”宅地与1宗5年限售宅地,未来商品房新增供应大部分只能依靠城市更新。
城市更新导致新房价格“豪宅化”。尤其是中心区地段,新增住宅基本依赖城市更新项目。对于想在深圳长远立足的房企而言,大多需要付出高昂的代价获取土地,为了获取合理利润,项目价格也只能水涨船高。
深圳市规土委相关负责人表示,“深圳将持续加大住房用地供应,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。创新住房用地供应方式,继续采取‘双限双竞’方式出让商品住宅用地,加大‘只租不售、全年期自持’居住用地供应力度,持续推动住宅用地供应改革。”
深圳楼市的另类繁荣
深圳被压抑的购买力正在以另类的方式逐渐释放。深圳豪宅市场虽然是公开摇号推盘,但是依然吸引了大批买家。从招商蛇口海上世界双玺、万科蛇口公馆到华润城润府三期,凡有摇号,购房者必是趋之若鹜。
有偏爱豪宅作为投资的购房者对中国房地产报记者直言:“豪宅永远是楼市中最安全的部分,一旦有利好政策,首先上涨的肯定是豪宅。加上一般豪宅所在地段都有稀缺性,这种投资品保值性都较强。”
深圳的刚需盘也出现了一房难求的局面。近日位于深圳市宝安区沙井片区的博林君瑞开盘,价格在4.07万~4.7万元/平方米,与周边新盘相比,价格还是比较实惠。虽然环境宜居性有待提高,但还是吸引了不少刚需买家。项目开盘选择微信选房方式,600多套房源吸引了近千人参与。
深圳房地产专家朱文策直言,“这种局面源于限价的副作用——扭曲价格信号。限价改变了大家对价格的预期,不管哪个楼盘,只要价格出来,买房人的理解统统都会变成‘低于市场价’。所以,只要能负担,怎么都会去抢。在‘抢到就是赚到’的预期下,抢房潮已成燎原之势。”
深圳中原研究中心指出,今年房企融资难度加大,融资成本提高,房企需加速资金回笼,预计在市场需求和自身资金需求的双重压力下,新房市场推盘量将继续稳步加速。
何倩茹则对中国房地产报记者表示:“‘繁荣’仅出现在少数项目中,局部不能代表整体,这些人的行为可能会引起其他人跟进,如果更多的楼盘出现热卖,会加快其他人入市的步伐,可能会促使深圳楼市加快回暖。”

| 中国房地产网 | 编辑:liuya| 2018-07-01 09:04

标签:深圳楼市,摇号
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