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观点丨万里秘书孟晓苏：未来中国REITs交易所应该设在海南

2018-07-24 12:11

文丨孟晓苏（现任中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长）

提要：伟大的思想，总在历史的深处，散发智慧的光芒。7月23日，孟晓苏在博鳌•21世纪房地产论坛第18次年会上的演讲，充满着一个改革参与者、政策设计者的深邃思索，他的话里既复盘了过去改革的思想光芒，又阐释了未来方向的行动选择。

孟晓苏还透露了他与海南的历史情缘。他说，2000年11月份他给朱总理写建议，提出要建设海南宇航发射中心。调研之后写报告之前，孟晓苏打电话给朱总理秘书李伟，问问报告怎么写好，李伟建议孟晓苏写上“通过建设宇航发射中心，推动海南房地产”，“我问他，朱总理愿意谈房地产了吗，他不是反感海南房地产吗？李伟告诉我，朱总理说如果当年在海南采取的措施缓和一点，就不会造成这么大的损失”。

以下是孟晓苏演讲实录：

刚才各位专家讲了房地产形势与政策方面的问题。我讲改革和海南，讲自贸区和自由港。上午会议剩下时间不多了，我建议主持人实行“严厉调控”，启动“限时”机制，到时限之前我希望你们举牌提示。

我先从海南讲起。习近平总书记在庆祝海南特区30周年大会上，明确提出支持海南全岛建设自由贸易区和自由贸易港，要求海南站在更高的起点谋划和推进改革。这让我想起当年海南建省和建特区的历史。1984年邓小平同志提出了要开发海南岛，建立海南岛经济特区。我在1985年12月陪同万里副总理来海南考察。当时海南岛因为走私汽车正在受追究，万里同志说我是来考察经济工作的，他跟我讲了是来考察建省的。考察之后向中央做出汇报。1988年在万里同志由副总理转岗委员长的全国人大会议上，通过了海南建省的决定，并建立了海南经济特区。建省前的海南我来看过，是相当落后的地方。那时海南全岛的GDP只有57亿元，税收不到3亿元，15个县市只相当于内地一个中等县的水平。30年后海南经济得到了很好的发展，作为国际旅游岛初见雏形。但现在海南的人均GDP还落后于全国平均水平，还需要进一步推动海南建设。

记得在1985年12月的考察中，吃饭时端上一盘西瓜，我就问：大冬天你们这儿怎么有西瓜吃？海南领导回答说：海南与大陆反季节，现在正是西瓜上市的时候。我问：这么好的西瓜为什么不运到北京卖？他们问：怎么运？我说空运呀，他们都笑了，他们认为我这个35岁年轻秘书的想象力太丰富了。但听我讲了这番话后，他们回去就思考了行动了，第二年冬天我在中南海吃到了海南的西瓜。现在海南反季节水果营销全国，我能算是个最早的提议人吧。

再说说改革开放。今年是改革开放40周年，1978年以邓小平同志为首的中国共产党人提倡解放思想，迈出了改革的步伐、打开了开放的大门。我们永远感恩当年的几位主要领导人。（上世纪）80年代我有幸在中央工作，担任万里同志秘书和全国人大秘书局副局长，主要服务于万里委员长和习仲勋副委员长。2015年我的一段话通过媒体传遍全国，我讲的是：“改革从安徽开始，就是从万里同志开始；开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始”。今天在海南举办论坛，我希望通过这个会再次把这个说法喊响。这是历史的真实，也是我作为两位老领导当年的秘书和秘书局副局长，有责任讲出来的话。

“改革从安徽开始，就是从万里同志开始”，这句话是邓小平同志讲话的缩略语，邓小平同志说“中国的改革是从农村开始的，农村的改革是从安徽开始的，万里同志是立下功劳的”，当时的民谣“要吃米、找万里”就是农民群众对党正确领导的称道。习仲勋同志1978年初到广东主政，他向中央提出了率先利用广东的优势先行先试，得到了中央的批准，邓小平说就叫经济特区吧。先设的四个经济特区中三个在广东。随后在海南设立的特区也跟广东有关，因为当时海南是属于广东的，后来是从广东分出来的省，并成为全国最大的经济特区。今天回顾改革开放40年，我们要吃水不忘掘井人，永远铭记老一辈改革开放的精神。

我们在20年前就是用这种精神启动了全国住房制度改革。那也是在7月份，是在20年前的7月份启动的，当时国务院发了23号文件，开启了轰轰烈烈的城镇住房制度改革，它使得城市居民从此居住得更加宽敞，生活得更加有尊严。我作为四部委房改课题组组长参与房改方案设计，这个方案被国务院接受了。在朱镕基总理的领导之下，住房建设与住房分配很快进入到市场经济轨道，住房、汽车和与此相关的基础设施建设成为居民消费的最新三大件，推动中国经济成功的转型。房地产业的发展不仅改善了居民的居住条件，而且带动了众多相关产业的发展。我根据美国著名经济学家罗斯托的理论，把房地产业拉动力分为回顾效应、前瞻效应与旁侧效应。朱镕基总理说：“房地产业拉动了100多个产业的发展”。

讲到朱总理我就想到他与海南的一段往事。我在2000年11月份给朱总理写建议，提出要建设海南宇航发射中心。为什么要由我来写这个建议呢？因为当时建设西昌、酒泉和山西三个航天发射基地的远望建设公司划归中房集团，我就成了全部三个航天发射基地的建设公司的上级。在总装备部胡世祥副部长的要求下，我带着一批军队专家来海南考察，受到了海南的热情接待。写报告之前我打电话给朱总理秘书李伟，问问报告怎么写好，他建议我写上“通过建设宇航发射中心，推动海南房地产”，我问他，朱总理愿意谈房地产了吗，他不是反感海南房地产吗？李伟告诉我，朱总理有些后悔，他说如果当年在海南采取的措施缓和一点，就不会造成这么大的损失。根据李伟的说法，我就在信里写上了“刺激海南旅游，盘活海南房地产”的话，然后把报告呈报给朱总理。两年前我被请到海南，见证文昌航天发射场的启用。它对海南发展的好处很大，未来海南要发展高科技产业，宇航发射中心建在这里，就成为海南发展航天产业的重要基石。这是我为海南做成的另一件事。

未来海南的发展方向是什么？海南自贸区和自贸港不能以转口贸易和制造业为重点，而是主要发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会展等现代服务业。我最近来海南的目的，是想做成两件发展现代金融服务业的事，一是要在这里建立一个保险公司，二是要将资产证券化和REITs带到海南。

我在十年里先后创立了幸福人寿保险公司和上海人寿保险公司。其中幸福人寿保险公司做的是跟房地产有关的“住房反向抵押养老保险”。国务院在2013年发布35号文件，要求“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，现在这个试点已通过幸福人寿试点成功。它的基本做法是老人入保后，住房终身居住、给付金终身领取。保险公司按照每年5.5%给老人领取的钱计利息。这个钱怎么还？一种方式是由子女在老人去世后替老人还，老人提前退保也可以还；第二种方式是老人去世后拿房屋价值变现来还，老人去世房子不能归保险公司，依法律规定必须按公允价格拍卖。保险公司优先留下本息，其余的都归老人的子女。现在已经有180多位老人入保，他们感觉到生活富足，有了幸福感。国务院和银保监会已经发文要求推广到各大城市，包括各省会城市，海口这个城市是可以做的。我和一些企业家希望在这里建立一个新的人寿保险公司，得到了省政府的支持，省里有大企业参与。我们要积极上报争取尽快获批。

再谈谈如何把公共资产证券化REITs引到海南。我在今年3月就在海南进行REITs试点的事写信给沈晓明省长，得到他的肯定和支持。他指出海南的发展需要资金，融资渠道需要有创新的思路，公共资产证券化是一条值得探索的道路，他要求成立专业小组积极探索，争取有所突破。

REITs是我们大家研究多年的金融创新产品。我在2005年就提出把REITs引入中国，聂梅生会长（注：全联房地产商会创会会长）也提倡REITs多年。前几年我提出用REITs可以化解地方债，将地方政府用负债所持有的过多公共资产，通过证券化实现动能转换。为了研究这个题目，我跟刘世锦同志（注：中国人民银行货币政策委员会委员、中国发展研究基金会副理事长）牵头成立了课题组，由我们两个人担任组长，请了全国政协副主席陈元同志担任总顾问。在这三年中，李克强总理明确提出“推动资产证券化”，习近平总书记也在全国金融工作会议上提出“存量重组，增量优化，动能转换。把发展直接融资放在重要的地位”的要求。现在地方政府想借钱也难了，银行严格对地方政府限贷。不走资产证券化的道路已经不行了。国务院办公厅前年发布文件，要求“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。前几个月中国证监会和住建部共同发文，支持租赁房“发行房地产信托基金REITs”，其中提到了权益型和债务型都可以做。中国证监会与国家发改委共同发文，要求推动基础设施资产证券化和REITs，文中把REITs翻译为“不动产投资信托基金”。中国证券基金业协会设立了资产证券化专门委员会，我是这个委员会的专家顾问。现在试点已在全国十来个省市包括海南省推进。沈晓明省长明确提出，海南高速公路要参加REITs试点。它资产标的很清楚，通过纳入油价征收过路费，一年能征收到二十多亿元。这是资产证券化的优质资产。我们计算第一步可以拿到200亿元非债资金，租金要求只是5.5%，基金到期政府可以原价回购。海南还有公租房和人才公寓可以进行REITs试点。现在海南省很关注省内房地产企业，关心在限购后房子如何处置？省里希望能组织资金收购，并要进行资产证券化。

现在资产证券化的呼声越来越大，其中既有来自中国证监会的呼吁，也有来自我作为专家的呼吁。REITs迟早要在中国大行其道，未来中国REITs的流通规模会相当大。为此有专家建议要设立一个REITs交易所。设在哪里好呢？天津要求设在天津，重庆建议设在重庆，我认为应该设在海南。海南在1992年前后曾筹备设立第三个证券交易所，后来被否定了，推动者“梦碎海南”。今后我们若能推动REITs成功，就要争取“圆梦海南”，建立“海南REITs交易所”，可以让海南一举成为全国的金融中心之一。这样还可以利用海南自由港政策，更好推动资本市场的发展。

习近平总书记鼓励海南，不要因循守旧、要勇于创新；要不忘初心、牢记使命。这不仅仅是对海南人的要求，也是对所有愿参与海南建设人员的要求。让我们共同努力。谢谢大家。

编辑：wangchunhong

标签：孟晓苏,REITs