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114平方米的房子使用面积不足57平方米 哈尔滨市棚改项目“东直家园”现“超大公摊”
8月中旬,作为哈尔滨市新一轮棚改确定实施的首批 9 个市属统筹棚改项目之一的东直家园小区,经过竣工验收后开始安排棚改回迁居民进户。
中房报·新闻  2018-11-05 12:21
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8月中旬,作为哈尔滨市新一轮棚改确定实施的首批 9 个市属统筹棚改项目之一的东直家园小区,经过竣工验收后开始安排棚改回迁居民进户。

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中房报记者 高中华 哈尔滨报道
8月中旬,作为哈尔滨市新一轮棚改确定实施的首批 9 个市属统筹棚改项目之一的东直家园小区,经过竣工验收后开始安排棚改回迁居民进户。与此同时,哈尔滨市二商店周边棚改项目(东直家园)A1区工程还荣获2018中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖(保障房项目)。把棚改民生工程建成精品工程,可谓是一件可喜可贺的好事。而当期盼回迁多年的老百姓高高兴兴去办理进户手续时,却发现分到的回迁房出了问题,每套房子的公摊面积大小不一,远远超出政府动迁协议约定的建筑系数1.45。其中东直家园A1区2栋一单元3号门的房屋建筑系数竟达2.01029,建筑面积114.35平方米,使用面积仅有56.88平方米,公摊面积占整套房屋面积的一半还多,且回迁居民还要补交数万元的差价款。
9月中旬,中国房地产报记者接到部分哈尔滨市东直家园小区回迁老百姓的反映后进行了调查采访。经调查了解,哈尔滨市二商店周边棚改项目东直家园小区建有住宅2038套,涉及回迁居民1700多户,2014年启动搬迁,2016年3月17日开工建设,2017年10月30日竣工,2018年8月16日开始办理回迁进户。老百姓在办理回迁进户时发现,回迁房部分房屋公摊面积超级大,根据东直家园各栋楼建筑系数对比统计表显示,回迁房系数基本都在1.7到2.0之间。回迁房与回迁协议约定的面积和实际建设面积的出入较大,大部分回迁户被要求补缴房款数万元才能入住,从而引发回迁老百姓极大不满并纷纷向各级主管部门申诉。
棚改保障回迁房获“金奖”
9月12日,中国房地产报记者来到位于哈尔滨市道外区东直路与南直路交会处的东直家园小区A区,该小区已经建成投入使用,园林绿化、道路铺装以及健身休闲广场、社区服务中心等配套设施设备等都建设完成,且每栋楼都悬挂着“工程质量终身责任永久性标牌”。标牌上显示,工程名称:二商店周边棚改项目(东直家园)A1-5#楼,开工时间2016年3月,竣工时间为2017年10月。建设单位为哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司(以下简称“棚投公司”);设计单位为哈尔滨民用建筑设计院;施工单位为江苏南通二建集团有限公司;图纸审查为哈尔滨市筑友施工图审查有限责任公司。 
走进东直家园A区2#楼内,可见每层楼公共区域面积较大,出电梯到进户门直线距离约2.5米,横向空间宽度近10米,公共区域面积约25平方米,给人感观特别宽敞舒适,这在棚改保障房项目中是十分少见的。可以载担架的电梯间、无拐弯死角的走廊以及大开间、采光明厅、预埋的水电管线等人性化户型设计和室内施工细节,可以看出开发建设方对这个棚改项目进行了精心设计和匠心施工。
中国房地产报记者了解到,8月29日,经中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会遴选,哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司开发建设的哈尔滨市二商店周边棚改项目(东直家园)A1区工程荣获2018中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖(保障房项目),这是东北三省的保障房项目首次获得该奖项。
把民生工程建成精品工程,棚改项目可与商品房媲美,对于东直家园小区的回迁居民来说,本应是个值得庆幸的好事,但当回迁居民办理进户手续时,却发生不和谐的一幕。每套房子的公摊面积占了房屋建筑面积30%以上,超出的面积还要补缴房款,否则不能办手续进户入住。
超大“系数”伤了回迁百姓的心
9月12日,哈尔滨市道外区东直家园小区回迁居民代表赵女士、董先生等向中国房地产报记者提供数份“房屋征收补偿协议”、一份“东直家园各栋楼系数对比表”和一份256名老百姓签名、按有红手印的东直家园业主登记表,其中登记表记录了部分回迁居民的产权调换房屋面积、所选房屋实际面积和补交房款的金额。
在哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室的编号为01140162218的房屋征收补偿协议中,产权人王先生原有房屋位于哈尔滨市道外区东直路482号,建筑面积24.3平方米,他选择了产权调换方式进行补偿,产权调换房屋为建筑面积90平方米的高层住宅户型,交纳产权调换房屋购房款299384元。扣除补助补偿费用,王先生在2015年2月份补交了 283655元购房款。2018年8月29日,王先生收到了哈尔滨市住房保障安置服务中心购房差价资金缴款通知单,通知王先生购房金额不足,需再缴纳30139.2元。而在哈尔滨市住房保障安置服务中心进户通知单上显示,王先生所选东直家园A102栋高层住宅的建筑面积为114.35平方米,而使用面积仅有56.88平方米,房屋建筑系数超过了2.0,这就意味着王先生的房子一半是公摊。
据回迁居民刘长欣介绍,他家原来的平房在三棵树大街26号,建筑面积才18平方米,住4口人很挤。为了改善居住条件,政府进行棚户区改造,他们全家都很支持,并决定通过产权调换一套90平方米的标注户型,按照征收补偿方案给出的房屋建筑系数1.45计算,能得到使用面积60多平方米的房子,就够全家4口人使用,并四处筹借补交了31.8万元购房款。从此就天天盼着,早日乔迁新居,可这一等就是4年。
“今年8月16日,终于等到通知可以办手续进户,我们全家都高兴坏了。我选到了东直家园A1区4#一单元的一套房子,建筑面积112.83平方米,使用面积61.92平方米,房屋建筑系数达1.82223。这套房子比标准户型建筑面积多了22.83平方米,使用面积却没有增加,我还要补交58000多元的房款,不交就不让进户。”刘长欣气愤地说。
回迁居民刘武成伤心地说:“2014年动迁时,政府承诺两年就能回迁,我的老父亲天天盼、天天看地等了4年,期望能住上新房。不幸的是,我父亲突发脑出血于今年7月23日病逝,到死都没能住上新房。如果他知道政府为我们老百姓建的房子,将近一半的房屋面积是公摊,也得被活活地气死。”
回迁户需补缴差额房款才能进户
据回迁户董先生介绍,他的回迁房是其已经去世的岳父张新发留给他们的,原来的平房建筑面积34.44平方米。他们与道外区政府房屋征收办公室签协议选择产权调换房屋的建筑面积为110平方米,现在回迁安置的房屋建筑面积137.74平方米,使用面积78.28平方米,多出的27.74平方米,他要补交10.2万元房款差额,否则就不能办理进户手续。
董先生说:“和政府签订征收补偿协议时,因为选的是110平方米标准户型,我们已经交纳产权调换房屋购房款38.7万元,且这笔钱是按照《哈尔滨市道外区二商店周边棚改项目房屋征收方案》交纳的,也就是按照建筑系数1.45交纳的购房款。现在房屋面积超出标准户型近30平方米,还要让我们再交10.2万元,这明显不合理,存在重复收费的嫌疑。” 
回迁户代表赵女士表示,作为回迁居民,她们都与哈尔滨市道外区政府房屋征收办公室签订了“房屋征收补偿协议”,并根据协议已经向政府支付了数额不等的产权调换房屋购房款。8月16日被通知选房号的回迁居民们发现,对比原来的协议,他们所选房屋建筑面积都比原来标准户型的面积大,但使用面积几乎没有变,建筑系数都在1.7以上,最大的系数达到了2.01,远远大于动迁时政府承诺的1.45系数。最关键的是,房屋建筑面积大了不说,回迁居民还要补交3万多元到十几万元不等房屋差额款,不补就不给办进户手续。
中国房地产报记者采访中了解到,东直家园小区的回迁居民们认为,需要再补交的费用属于违规收费。因为此前按照协议,回迁居民们已经交纳相应的产权调换房屋购房款,现在建设单位把房子面积建大了,逼着老百姓交钱补差额太不合理。棚户区居民的生活条件多数比较差,很多都是没有收入来源的老人,动迁时交纳产权调换房屋购房款就已经很困难,现在进户还要再补交这种“违规”收取的房款,多数回迁居民已经无能力支付。
“系数”过大致房屋公摊面积超大
与政府签订的协议约定了标准户型的房屋建筑面积,实际建成的房屋建筑面积却都较大,而房屋使用面积却基本没有变化,直接导致每套房子的房屋建筑系数变大、公摊面积增大,这让东直家园小区的回迁户们很不理解?
回迁居民代表赵女士、董先生等人向中国房地产报记者提供的“东直家园各栋楼系数对比表”及相应材料显示,2017年12月5日,哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司的二商店周边棚改(东直家园)房产测绘项目招标,并在哈尔滨市建设工程招投标办公室备案。中标单位为哈尔滨测量高等专科学校测量工程公司,中标价41.2万元,负责对东直家园小区的分层分户平面图测绘,房产调查,分户面积、共有面积、分摊面积测算、房产建筑面积和使用面积测量。
哈尔滨测量高等专科学校测量工程公司出具的“东直家园各栋楼系数对比表”显示,东直家园A1区的6栋楼的房屋建筑系数均在1.72--2.01,每套房屋的建筑面积与使用面积存在较大的差距,最小面积差为36.8平方米,建筑面积87.9平方米,使用面积51.1平方米;最大面积差为57.47平方米,建筑面积114.35平方米,使用面积仅为56.88平方米,公摊系数一栏显示为2.01029。
中国房地产报记者在一份“关于东直家园业主进户与原动迁协议不符争执报告”中看到,东直家园回迁户业主代表董涛、赵春香、刘春才、刘长欣、陈瑞霞等针对东直家园不合理收费问题向有关部门进行了反应。“2014年8月1700户原二商店周边棚改居民响应道外区政府号召,积极配合政府办理有关拆迁事宜,于2018年8月16日开始办理入户手续,办理入户手续期间发现不合理收费与拆迁协议内容出入很大。协议中户型为40平方米为保障户型,50平方米、60平方米、70平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米为标准户型。住宅房屋产权调换为高层住宅房屋的,按照被征收的住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积除以1.45换算出使用面积,以此为基础设计并建设高层住宅。设计并建设的高层住宅房屋实测建筑面积与上靠标准户型建筑面积差额部分免交房款。这是原动迁协议中的规定,可我们办理进户时发现违背了协议中的规定。回迁户们要求,严格执行2014年8月道外区动迁办与广大业主签订房屋征收补偿协议有关规定,房屋建筑系数一律按1.45执行。取消各种额外增加的建筑面积。同时,阳台面积不应算建筑面积。”
中国房地产报记者了解到,《哈尔滨市道外区二商店周边棚改项目房屋征收方案》中明确,被征收住宅房屋合法产权证照标明的建筑面积,按照“征一补一,就近上靠标准户型”的方式补偿安置。同时,《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定》中明确,多层及多层以下住宅房屋产权调换为高层住宅房屋的,按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积,除以1.45换算得出使用面积,以此为基础设计并建设高层住宅房屋。设计并建设的高层住宅房屋实测建筑面积与上靠标准户型建筑面积差额部分免交房款。
在采访调查过程中,部分东直家园小区的回迁居民们向中国房地产报记者表示,一般的商品房建筑系数在1.6左右,而作为惠民工程的回迁保障民房的房屋建筑系数却都在1.7以上,最大的达到了2.0,这就导致回迁居民的房屋实际建筑面积增大,公摊面积较大,而使用面积却很小,远低于《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定》中的“住宅房屋产权调换为高层住宅房屋规定”,房屋建设过程中涉嫌存在违规。同时,该棚改项目的建设单位哈尔滨棚户区改造投资有限责任公司要求回迁居民补缴超出标准户型面积的房款差额,不补就不让进户。由于多出的房屋面积要补缴数万元的房款,这无形增加了回迁居民的生活负担。
按照行业共识来说,公摊面积根据不同楼层数系数也不一样,但住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房在0.3-0.4。也就是说,一套90平方米的商品房,如果所在楼层数小于(含等于)7层以下的,公摊面积至少16.2平方米。如果18层以上的,公摊面积可能达到22.5平方米,甚至更高点。就此而言,哈尔滨东直家园的公摊面积超出了行业的一般公摊面积设计规则。

棚投公司欲“照顾”回迁苦难户 化解超大公摊“矛盾”
针对哈尔滨市棚户区改造项目东直家园小区“超大公摊”问题,中国房地产报记者向哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室宋殿荣主任了解情况。时隔一个多月,一直未能见到宋主任,也未得到正面回应。
哈尔滨市棚户区改造投资有限责任公司副总经理王勇峰接受中国房地产报记者采访时称,东直家园小区实际交付的房屋建筑面积与回迁居民在征迁时所选标准户型的建筑面积存在出入,这与新的国家建筑设计规范有直接关系。房屋建筑系数1.45与新规范有较大出入,房屋征收办与动迁居民签的协议建筑系数是1.45,就得按照这个系数执行,棚投公司为此要背负38%的面积差,造成棚投公司亏损约12.7亿元。
据王勇峰副总经理介绍,哈尔滨市棚户区改造投资有限责任公司成立于2013年9月。2008年—2013年,哈尔滨市的棚户区改造项目主要由区、县政府主导,引进房地产开发企业参与建设。2013年以后,具有效益的棚改项目没有了,房地产开发企业就不愿再参与棚改项目建设。为此,哈尔滨市成立了统一的棚户区改造项目投融资平台,由棚投公司负责为棚改项目融资、投资,征收安置补偿由区政府负责解决,哈尔滨住房建设发展集团负责就地建设棚改安置房。二商店周边棚改项目(东直家园)是棚投公司投资建设的第一批次项目,户型是根据道外区政府与动迁老百姓签的协议标准户型进行设计的,建有住宅2038套,涉及回迁居民1700多户。
“回迁安置房都是高层住宅,动迁时,政府与老百姓签的是建筑面积50—110平方米的7种标准户型,并按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积,除以1.45换算得出使用面积。因此,老百姓回迁安置面积是一个固定值,也就是应安置面积,根据老百姓的需求不同,一套标准户型回迁安置房还有优惠改善面积和增购商品房面积。根据相关政策要求,18层以上高层住宅必须设有两部电梯,按照国家新的规范,两部电梯中的一部需满足救护车担架的进出,这样的电梯比普通电梯大,导致整个楼道的走廊、电梯前室也跟着变大,加上剪刀步梯,这就导致公共建筑面积增大,每套房屋的公摊系数也就随之变大。”王勇峰说,东直家园项目的建设品质高,企业亏损较大,棚投公司花了大价钱建设,结果因建筑系数大了,老百姓很不满意并去上访。为了保证老百姓回迁安置,并按照协议约定的建筑系数1.45执行,政府承担了房屋面积差额部分,目前棚投公司仅在这个项目就赔了12.7亿元。
9月5日,哈尔滨市信访局印发的会议纪要显示,8月31日,哈尔滨市信访局召开“关于道外区二商店棚改项目回迁居民上访事项”会议。自8月16日以来,道外区二商店市棚改项目开始选号进户,涉及回迁户约1800户。在回迁安置过程中,部分购买改善性住房的回迁居民反映房屋系数过大而集体上访。因该项目为解决民生的棚改项目,关系群众切身利益。会议决定:道外区征收办做出书面答复意见,明确告知上访群众,在安置过程中,道外区切实履行职能,对于上靠标准户型以内的保障性住房,已按照《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定》进行操作执行。棚投公司要遵循平等自愿的原则,对于购买改善性住房的居民,上靠标准户型意外的部分要按照市场操作规律予以安置。对所有改善居住条件的购房者,认为建筑系数过大的人员,如不再购买上靠户型面积以外的改善居住条件面积的,道外区要为相应的被安置居民提供符合上靠户型面积的房源。
10月29日,哈尔滨市棚户区改造投资有限责任公司给哈尔滨市道外区征收办发了一份“关于对东直家园回迁进户困难家庭给予照顾的意见”的公函(哈棚投函【2018】82号)。内容如下:东直家园小区自8月16日选房进户以来,部分居民反映回迁房屋面积大、系数大以及无力交纳购房款等问题,要求按照征收补偿协议确定的面积、金额执行。至今尚有300余户未办理进户手续。鉴于此,为保护群众的合法权益,缓解群众购房的资金压力,经棚投公司研究决定,对所选购的房屋系数较大的,进户确有实际困难的住户,根据本人自愿申请给予一定的照顾。
中国房地产报记者注意到,针对东直家园的回迁户反映的问题,哈尔滨市棚投公司拿出了一些补救措施。对所选购房屋面积高于协议面积不认可的,或者对房屋系数不认可的,可由居民自愿申请,在小区剩余安置房源中调剂使用;也可申请在本项目后续新建安置房源中进行安置。后续新建安置房源A区范围内,按照群众申请的户型需求进行设计施工,在满足规划和设计要求的前提下,合理的降低房屋系数,预计竣工期限在2020年底。对于交纳超出协议面积购房款确有实际困难的,可申请缓交,期限为两年。居民可提交申请,按照原协议交纳购房款后,暂缓交纳超面积购房款,给予办理进户手续,并需要在11月20日前提交相应的申请。对于申请后续新建安置房的,将继续发放临迁补助费到2019年12月31日。
目前,哈尔滨市棚改回迁安置项目东直家园小区办理进户手续的回迁居民已有1400多户,还有300多户待回迁居民没有补交费用,而未能办理进户手续。针对哈尔滨市棚户区改造投资有限责任公司提出的相关“补救”措施,能否得到回迁居民的认可?2.0的房屋建筑系数、超大的房屋公摊面积,东直家园小区高层住宅楼的规划和设计是否合理?哈尔滨市住建委、黑龙江省住建厅对此事件调查处理结果如何?中国房地产报记者将持续予以关注。

| 中国房地产网 | 编辑:wangchunhong| 2018-11-05 12:21

标签:哈尔滨,棚改,东直家园
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