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从大拆大建转向综合整治深圳城中村改造模式拟大幅调整

2018-11-12 14:48

■中房报记者翁晓琳深圳报道

一项调整城中村改造模式的政策再次打破了深圳楼市的平静。

11月5日，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018—2025）》的征求意见稿（以下简称“意见稿”），针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里。

换句话说，这99平方公里的城中村不再拆迁重建，不进行棚户区改造计划以及土地整备计划。深圳市希望这些城中村住房进行规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

然而这一政策一旦出台，对于参与城中村改造的开发商来说，意味着一些在建项目或将搁浅，被迫转做长租公寓；对于当地村民来说，渴望借拆迁“一夜暴富”的梦想也将破碎。

政府：综合整治成保障房

在意见稿中，目前深圳全市未纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动等的城中村居住用地共约99平方公里，其中约55平方公里（占比56%）划入城中村综合整治分区。

深圳各区城中村综合整治分区范围最大的为宝安、龙岗两区，分别为1612公顷和1487公顷；龙华、光明、坪山三区紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷；原关内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷，罗湖为135公顷，南山为182公顷，盐田仅有12公顷。

深圳市规土委相关负责人对中国房地产报记者指出，“通过划定城中村居住用地综合整治分区，确定了保留的城中村规模和空间分布，既在空间规划上有序管控城中村的城市更新节奏和步调，也通过给予市场明确预期，规范城中村的城市更新市场行为。”

综合整治旨在增加保障性租赁住房的供应。总体规划要求，政府相关部门应通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。

供不应求的商品房市场下，深圳市政府试图将大量住房需求释放到保障房中。但是对于目前地少人多的深圳来说，首先需要解决的是土地供应不足的难题。

去年，深圳为了完成“十三五”40万套的保障房目标，就发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）），要求 “十三五”期间收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场最重要的供应主体。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者直言：“深圳在原有集体土地征转过程中，遗留了大量尚未处置的建筑产权问题，也就是原有村民以及继受者修建的大量建筑，其中大部分被列为‘违法建筑’。改革开放以来深圳的地面建筑总计约9亿平方米，违建占到43%。但这些房子实实在在地为那些买不起房的深圳建设者提供了基本住房保障。”

开发商：项目搁浅或转做长租公寓

目前深圳城中村居住用地基本已经被市场主体“瓜分”或都被占坑，可以预见的是大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。

合一研究中心相关负责人对中国房地产报记者指出，“很多开发商前期介入城中村均是为了推动项目能够列入拆除重建类计划，以期占住山头锁定项目后通过旧改获取超额利润，但如果锁定项目是在综合整治区内，可以预计项目预期方向，虽然新规规定综合整治区的调出程序，但调出地块各区政策从严，开发商将处于一个进退两难的尴尬处境。”

因此，摆在开发商面前的道路或许只剩转做长租公寓。在意见稿中提到，政府鼓励市场主体参与，并明确由原村集体继受单位按照集体用地交易监管规则和程序，及股份公司章程和政府监管要求，通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。

不过，有些开发商对原本可以出售成商品房的资源，却得转做长租公寓并不情愿。有房企人士对中国房地产报记者表示：“我们已经在和一些村委交涉要进行拆迁，只是因为迟迟没有谈拢，无法立项。前期我们是投入了人力、物力的，如果变成综合整治，让我们去做长租公寓，并不划算。况且长租公寓需要有较强的运营能力，不是随随便便就能做好的。相比较，当然是建成商品房出售更容易。而且村民也更倾向于拆迁，而不是长租公寓。”

另一位负责长租公寓前期规划的房企人士也认同这一说法，其对中国房地产报记者表示：“要让一个村的所有村民都同意做长租公寓是很难的，在他们眼中，拆迁获得新房收益远比转做长租公寓高得多。我们在前期谈判中也遇到了很多困难，当然不可否认的是，这个政策出台，会刺激长租公寓市场的发展，也有利于我们工作的展开。”

为了避免长租公寓租金上涨的乱象，在意见稿中也强调了，要加强城中村租赁市场监管。要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

开发商加入改造城中村无疑减轻了政府的压力，但是改造成的长租公寓却是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。

例如之前深业集团进入福田区水围村改造成水围柠盟青年公寓，深圳市福田区政府将返租这些公寓再租给特定的人才。深业集团相关负责人就曾透露，这批产品基本是不赚钱的。

而且，即便是城中村改造也需要投入不小的成本，而这些成本势必有部分要转嫁到租客身上。尤其是房东愿意将房间给房企改造出租也是建立在租金未来能稳定上涨的基础上。

村民：反对综合整治想拆迁

然而，原本盼望着城中村拆迁重建得以住新房的村民对这个总体规划却十分不满。11月7日，位于罗湖区的笋岗村村民就大举横幅反对笋岗村纳入综合整治，要求恢复城市更新。

中国房地产报记者了解到，目前笋岗村作为深圳市第一批实施《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018-2020年）》的试点村，定于2018年10月至2019年1月对村内的消防、交通、治安、用电、燃气等进行改造升级。

而总体规划出台后，类似笋岗村这些并未纳入城市更新范围的城中村将无法进行拆迁重建，只能是综合整治。

有笋岗村村民对中国房地产报记者透露：“有开发商找了村委的人，说如果天然气管道建设好了就真的没办法拆了。然后我们就开始抵制综合整治，拉横幅抗议。我也不喜欢改造，盼拆迁盼了几十年了，就想着住新房。”

罗湖区城管局相关负责人则表示：“2020年前不能动工的全部纳入综合整治，这是政策要求，不是针对笋岗村。根据政策，目前笋岗村不具备旧改的资格，不能邀请开发商进场旧改。”

对于是否支持改造成长租公寓，不少笋岗村村民也是持反对意见。另一位家里有8层出租房的村民对中国房地产报记者直言：“单间在1300~1500元/月，一房一厅在2000~2200元/月，两房一厅在3000~3200元/月。我自己出租都有很多钱了，为什么还要给开发商改造，对于我的生活并没有特别大的改善。”