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2018年终特刊丨融资突围进行时

2019-01-03 13:42

■武爽/文

在去杠杆和强监管背景下，2018年房地产融资受限，融资环境整体偏紧，“融资难、融资贵”成为贯穿全年的关键词。

在信贷收缩、融资渠道频频被封堵的境况下，房企不惜以高额利息发行海外债和永续债。今明两年是房企还债的高峰期，借新偿旧并不是长久之计，2019年，房企将施展怎样的财技规避和把控违规风险值得期待。对此，中国房地产报记者与如是金融研究院执行总裁、如是资本创始合伙人朱振鑫，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹，中南财经政法大学金融学院房地产研究所所长、博士生导师张东展开对话，对今明两年的房地产行业的融资情况进行梳理及展望。

回顾2018：偿债高峰期遇融资受阻

中国房地产报：2018年金融环境和融资环境都发生了哪些变化？

夏丹：2018年监管部门对房地产领域的金融管控逐渐强化，不仅涉及范围较广，力度也堪称史上最严，开发企业原有的各项资金渠道陆续被收紧，融资环境十分严峻。来自银行端的开发贷和按揭贷自进入4月起双双同比持续负增。其中，开发贷继续严格遵循名单制管理并紧密监测资金最终流向，按揭贷围绕居民部门去杠杆的要求进行总量控制和增速压降，前11月二者同比分别下降了3.7%和0.9%。上半年开发企业发行公司债频现“中止潮”，境外发债资金用途也有一定限制。同时，开发企业还面临股权融资用途受限、非标融资通道收缩等。资产证券化渠道虽相对通畅且前景较好，却远水难解近渴。总体来看，2018年开发企业到位资金主要依靠自筹资金和定金及预收款，二者约占比2/3，各项资金来源中也仅有这两项保持了增长。

张东：可以用四个字概括2018年房企融资环境的变化及特点。第一是紧，主要是指可以融资的总量减少了，所以分配到开发商的量肯定就少了。第二是贵，总量减少融资成本必然上升。第三是窄，就是渠道少，调控以后，加强了管理，清理了一些违规渠道，这是规范治理的必然结果。第四是慢。由于目前宏观经济环境和开发商自身的问题导致资金回笼比较慢，这也是影响融资非常重要的一方面。

中国房地产报：今明两年，房企将迎来偿债高峰期，哪些企业会面临违约风险？他们将怎样规避和把控融资风险，这些风险都体现在哪些方面？

朱振鑫：在2015~2016年的地产宽松周期，房企顺势扩张，发行了大量3+2年期公司债，这部分债务集中在今明两年到期。偿债高峰期已经到来，部分资产负债率高、销售回款率低、融资难度大的中小房企可能会出现流动性危机。

为避免出现现金流断裂的情况，房企有以下三种应对方式：一是严控现金流支出，避免盲目扩张；二是加快周转，回笼资金；三是“借新还旧”，目前虽然公司债发行审核较为严格，但对即将到期的公司债借新还旧有所放开，希望可以避免偿债风险。

夏丹：大型房企在资源和资金获取上的优势在行业“过冬”阶段相对凸显，但在行业利润两头受挤压的情况下风险也在增加。中小房企面临着在手资金少和融资成本高的窘境，违约风险相对较高，或面临被收购或出局的可能。在此情况下，开发企业调整其行为模式为“慢补库+快周转”：一方面，放慢补库存进程。房企或预期房价上涨幅度有限，加之销售增速持续下行，贸然拿地可能“面粉贵过面包”。出于对行业利润空间的担忧，即便有拿地实力的房企其补库行为也更为谨慎。另一方面，加快新开工推盘。目前尚有足够的原材料可供开发，房企仍然有动力以加快开工速度来对冲行业景气下行，通过缩短资金回笼周期并强化现金流管理，将前期已沉淀的土地储备和资金成本转化为产出，有利于规避资金风险。

张东：我认为有四类开发商可能会面临违约风险：第一是前期摊子铺得比较大的，现在融资环境比较紧，资金跟不上。第二类是“地王”，当时高价拿地，加上开发成本，导致总成本太高，在限价的情况难卖高价。第三类是定位比较偏。如果开发商定位与需求不符，与当前调控不吻合，资金周转一旦出现问题，就会面临风险。第四类是融资链条长，资金在金融机构内部或外部几家不断转来转去构成了一个长的融资链条，在目前的融资环境下，资金必在某一过程中断裂，就容易出现违约风险。

开发商可以从三个大方面来规避风险。一是组合，开发商可以把整个企业不同空间不同类型的项目进行组合，寻找相互之间风险的对冲；第二是对外合作，可以主动或被动被收购，寻求企业间合作；第三是降价，保持风险稳定。

展望2019：融资环境有所改善

中国房地产报：继12月国家发改委明确支持优质企业发债，中央经济会议也提出稳健的货币政策要松紧适度，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，这些是否意味着房企融资已迎来了春天，2019年的融资环境是否会有所改变？

朱振鑫：从宏观层面上看，根据中央经济会议的定调，明年货币宽松的力度会比今年更大一些，流动性更加充裕，但考虑到货币政策的总体定调和上一轮宽松的教训，力度也不会太大。从行业层面上看，发改委支持优质企业发行企业债，但考虑到企业债不可用于商业性房地产开发，此举只是利好保障房、棚户区等房地产开发，整体作用有限。预计房企明年的融资环境有所改善，但也不太可能出现2015~2016年的大宽松。

张东：在我看来，中央也注意到融资环境收得太紧会影响经济增长，所以调控会在松紧适度的范围内。在我看来，2019年的融资环境变化会是结构性的向好，对于开发企业，价格适度的如保障性住房、人才房、租赁住房等会包括在内。2019年虽然会好一些，但还是求稳。中央提出六个“稳”字，住建部提出三个“稳”，这个“稳”字内涵很丰富，2019年，开发商要好好体会这个“稳”字，在“稳”上多下功夫。

中国房地产报：根据中央经济工作会议对货币政策的重新定调，在2019年货币政策将有哪些改变？房地产有没有可能受益于大的经济货币宽松政策？对房企会产生怎样的影响？

朱振鑫：央行强调松紧适度，意味着前期的货币政策偏紧，会出现微调，定向降准和定向降息的力度加大，资金面相对宽松。在货币政策合理宽松的大环境下，流动性相对充裕，房地产作为典型的资金密集型行业，会从中受益。如果央行加大力度宽松，资产端的收缩和资金端的宽松可能会重新导致资产荒，一些核心区域的房产作为核心资产可能会回潮。对房企而言，整体融资环境边际改善，融资渠道会更加通畅，融资难度和融资成本有所降低。

夏丹：2019年经济下行压力犹存，货币政策有望稳健中性，仍有定向放松的可能。在以往数十年间，大环境的宽松将利好包括房企在内的大多行业企业，且房地产领域对资金的吸纳能力尤为强劲。但现阶段的关键还在于房地产调控意向。在调控决意拧紧“阀门”的情况下，总体资金环境的改善对房企的影响并不一定“水涨船高”，这一点在2018年的房地产调控中已有充分体现。

编辑：liuya

标签：年终特刊,融资