■中房智库研究员 唐珊珊/文

回望2018年的联合办公市场，可谓风起云涌。并购潮、价格战等资本戏码轮番开演。然而随着经济下行压力增加，依然未能找到清晰盈利模式的联合办公逐渐褪去“高光”，那么资本退潮后，联合办公是否依然能保持高速增长模式？共享经济模式出现的连续爆雷事件是否会影响资本对联合办公的信心？2月21日，中房智库对话We+酷窝华北大区总经理蔡宝鑫、梦想加创始人王晓鲁、华润置地北京写字楼管理部创新中心副组长、副总监周宾以及高力国际华北区办公楼服务部租户代表团队总监李芳月，热议联合办公发展新趋势。

中国房地产报：你如何看待联合办公2019年的行业趋势，是否有继续高增长的可能？

蔡宝鑫：从投资和运营角度上来说，今年这个行业会变得更为理性，因为已经过了井喷式的时代时期，大家最初的想法和关注点和现在的关注点已截然不同。我觉得2019年联合办公依然还是处在一个产品升级迭代的整合过渡期，并购和整合其实更像是各个品牌之间的战略性选择，品牌之间通过资源整合、渠道嫁接，把各自擅长的领域综合到一起，最终完成公司整体的产品升级迭代，互相把自己的优势层面更突出一些。

周宾：我不认为2019年的联办会保持一个高速增长的态势。在一线城市和超一线城市，比如北京、上海可能更多趋于平缓。但在准一线或者强二线城市，反而可能会出现一些比较好的机会。

王晓鲁：我对这个行业今后的发展还是保持乐观态度。我对联合办公行业2019年的发展预判有两点：一、建立行业标准。目前联合办公整个行业其实还处在非常早期的阶段。各家盈利手段都有差异，但在模式上又都高度相似。我们看到大量的企业在调整、转型，这些企业不仅对办公空间、对整体运营和管理效率也会有更高的需求。二、精细化运营，在客户面临挑战的时候，我们如何向不同规模、类型的客户提供更有针对性的服务，为客户创造更高的价值，一起成长、一起在这个经济周期中活下去、活得好，这是我们将在2019年重点关注的问题。

李芳月：2019年联合办公不会像2016、2017、2018年那样高速增长了。主要原因有两点：一是经济环境不景气，需求端减少。二是由于金融杠杆收缩导致资本市场也缺钱。所以联合办公在2019年将会在一段时间内面临缺乏大规模资金的支持的情况。因此，我认为2019年联合办公将会是一个调整期，保持一个稳定的状态。

中国房地产报：2018年发生了8起联合办公收并购案，你认为联合办公现在是否已进入深度整合洗牌期？

蔡宝鑫：虽然2018年，发生了一些并购整合案，但我不认为这是末位淘汰，我更愿意把它看作是一个行业整体在进行产品的更新迭代。。去年一些联合办公品牌出现问题的原因主要有两点：一是和品牌自身的运营情况相关，前期快速扩张和产品设计都不是很完善，后期客源流失，而一些品牌联合办公自身缺乏短期内“回血”的能力，在没有足够的资金沉淀做支持的情况下很难继续维持运营。二是有关整体经济环境有些起伏，不仅影响了到运营商，也影响到租户。这是一个不争的事实。由于联合办公服务的大多是中小型企业，或者是微小型企业，这种微小型企业抗金融风险能力远低于大公司。从去年下半年开始到现在，客户的违约率在增加，违约走的客户非常多，市场有些萎靡，客源的流失再加上价格战的出现，使得没有实力的运营商无法在资金短缺的情况下运营好项目，断臂求生，也是必然趋势。足够的资金维持整个项目的运营。

周宾：去年已经有很多中小品牌被一些大品牌并购，我个人认为今年可能从数量上不会有那么多，但是有可能会出现较大金额规模的收购案，比如像优客工场收购方糖这种案子。联合办公在经历过几年的行业洗牌后，行业头部玩家前几名已经出现，而目前市场上留下来的这些品牌盘子更大，体量更大，所以我认为未来单笔并购的数量可能会减少，但是单笔涉及的金额以及估值的金额和面积可能会更大。

王晓鲁：联合办公行业目前还处在一个非常初级的阶段，没有一家独大，头部玩家拥有几乎相等的机会，现在谈深度整合或者洗牌还为时尚早。目前的收并购案只是一个行业在发展初期正常的优胜劣汰。

我认为之所以会在去年一年间出现大量的收购和并购，除了行业发展阶段的特点，其实还体现出目前各品牌的产品之间没有显著差异的问题。不同品牌的融合之所以能够快速敲定，项目快速并入然后立刻体现在管理和运营规模的扩大上，就是因为大部分品牌都只是在做一个“二房东”的生意。而“二房东”模式是很难为客户创造价值的。所以这样的单纯规模扩张，不仅在行业内部很难形成竞争壁垒，甚至很难让传统的写字楼租赁行业对联合办公的影响形成感知。

李芳月：我们看到2018年有8起并购案，2018年底曾出现了爆仓，我认为2019年这种并购应该有可能会持续下去，2019年对于企业来说会是一个比较严厉的调整期。这个时期，对于一些有资金的品牌运营商来说，日子会相对好过。但对于一些自身资金紧张，在资本市场又融资不利的品牌运营商来说，这个时期将会面临较大的挑战。而企业的发展理念也在发生着变化，以前联合办公讲究规模论，认为规模会创造无穷无尽的优势。但是到了2019年，整体环境在变，所谓的规模论已经不能完全行得通了。

中国房地产报：最近连续发生了中民投从氪空间撤资，包括软银缩减了对WeWork的投资等事件，你认为这些事件是否代表资本对联合办公的投资热情逐渐冷静下来？

蔡宝鑫：我认为是大家冷静下来了，而不是对这个行业失去信心。但不是看法的转变。近几年，长租公寓、共享单车、联合办公.....这些新兴的共享经济模式大量涌现，吸引了大量资本的涌入。但是这些行业对于所有人来说都是一个空白领域，没并且且没有经验可以借鉴，大家都在摸索尝试。最开始大家都在疯狂追求规模，不断的融资扩张，进行产品的升级迭代。但是经过两三年的投资，这个行业在投资运营上现在变得更理性了，行业的关注点也逐渐从规模扩张转移到如何精细化产品运营管理，如何去运营打造更合理的产品，甚至包括用什么合适的价格去获取项目等等，因为已经过了井喷式的时代已经过去了。在市场回归理性后时期，品牌之间的竞争也会回归源头：价格、地理位置、服务口碑、硬件以及可以为客户提供的增值服务。

周宾：我觉得不能理解为联合办公不被资本看好，而是今年整个经济都会很保守跟谨慎。在经济环境下行时期，金融业以及之前备受冲击的实体，都会进行一定的收缩和调整。联合办公其实也一样，它必然会受到整个大经济形势的驱动。在经济调整的情况下，资方会越来越保守，而联合办公在过去的几年里也确实没有突破盈利难点，但这并不意味着资本不看好联合办公。比如：自2015年之后，除了租金以外，联合办公的收入一直未能占到整个营业额的50%，，但并不能否认联合办公这种模式确实解决了传统办公的很多问题。所以综合来看，我认为这是一个很好的调整阶段，在资方和联合办公都回归理性之后，联合办公才可能会有更良性的发展。

王晓鲁：不仅是联合办公，我们可以看到在各个领域，投资都逐渐回归理性。我认为理性的投资，会使资金集中在更优质的项目上。对联合办公行业而言，这样的投资环境会促使各个品牌更专注于修炼内功、打磨出更好的产品和商业模式，为用户创造更多价值。创业者更关注价值创造，投资者更关注价值投资，从这个角度看，对整个行业而言投资热情的冷却反而是一件好事。我始终认为：不赚钱的规模扩张都是徒劳。在投资趋于理性的新经济周期下，这一点不会变，并且会更加重要。标准化的产品+良好的经营状况+对运营成本的控制能力，才是规模扩张的正确路径。

李芳月：我更愿意把它定位为一个市场逐渐回归理性的一个过程。2019年会是联合办公的一个调整年，一方面由于金融杠杆在收缩，导致资本市场也缺钱，所有他们对于将投向哪里会更为谨慎。另一方面，对于联合办公行业来说，最终还是要回归到理性，思考我们对于联合办公的定位，它的功能和定市场定位它到底是什么？虽然2018年陆续出现一些整合并购甚至爆仓事件，但我觉得大家可能有一些过度的解读。其实在大环境不好的情况下，不光是联合办公，即使像传统办公那么专业级产品，也都面临着比较大的挑战。