图为广末凉子《重返泡沫时代》剧照

中房报记者 李燕星丨文

日本电影《重返泡沫时代》在地产界流传，悲观情绪扑面而来。2008年第一个交易日就是全球股灾的开始。

上证指数从5265点几乎是直线地下跌到了1800点左右徘徊，跌幅最大时一度达到68%，股民人均蒸发13万元。美国投行贝尔斯登，原来50美元/股，很快和中投谈入股，入股价只有8元/股，然后跌至2元/股，直到轰然倒下。

图为2008年，深圳上演降价维权

美国的次贷危机引发蝴蝶效应，对我国股市和楼市影响至深，A股跌，房价也跌，2007年的近30%涨幅基本都跌了回去。半年内，北京房价累计跌幅达13.6%，广州60%以上的楼盘降价，房屋交易量萎缩近3成，土地频频流拍。

深圳房价更是暴跌，从1.6万元/平方米跌至1.1万元/平方米，有楼盘甚至从最高价2万元/平方米坠落，最后以9000元/平方米甩卖；还有楼盘开出不到5000元/平方米的起价，创下了当时深圳市最低开盘纪录。

在大势一片衰颓之下，2008年，万科率先在全国降价15%至30%，并且第一次给土地提减值，对投资头脑发热做出内部检讨。年会上郁亮讲了十句大白话，第一句就是“买错地是最大的风险。”王石提出“拐点论”。

更有时任南京市江宁区房产局局长周久耕语惊四座，“对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。”

各怀心思的人们纷纷畏惧着什么，皆因房地产与中国经济的发展同起同伏同命运。特维德在《逃不开的经济周期》一书中就提出观点称，房地产市场是经济周期之母，房地产市场的波动对经济波动影响很大。典型的国家，房地产市场的总价值一般是年度GDP的2到3倍，房地产业大约占可变财富总量的50%。房地产周期是缓慢的，但振幅很大，并且在反转的时候会变得很可怕。房地产周期的高峰和股票及商品市场的高峰没有非常直接的联系，但是每一次房地产危机则与整体经济危机的恶化是一致的。

2008年，中国房地产业发展处于巅峰时，全国房地产企业总数达到了5万多家。房地产业成为了名符其实的国民经济支柱产业，吸引了大量的经济资源。但是，受全球金融危机影响，大多数购房者持币观望，尽管各地开发商绞尽脑汁打出各种促销手段吸引消费者，房地产市场仍然有价无市。

图为2008年上海的房地产广告宣传页

这一年，注定要在中国房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔，种种迹象似乎都预示着开发商即将从天堂踏入地狱。祸福相依，但也正因为“房地产市场是经济周期之母”，这一年，房地产业迎来戏剧性股市转折，为应对金融危机，我国出台了自房改以来针对房地产业最密集的政策，目的只有一个——救市。

经历了2003年“121号文”开启的紧缩调控政策之后，2008年救市的争议不断，但中央动作明确，尤其是2008年下半年，由中央到地方开始放松调控，其性质是松绑，且节奏和幅度逐渐加快。

2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户。

9月15日，央行宣布“双率”齐降，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。10月9日西方央行联社降息后，中国打出“降率免税”组合拳，下调一年期存贷款基准利率和存款准备金率的同时，储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。

更重要的是10月12日，十七届三中全会释放信号，土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题，系列新政支持房地产：11月1日起，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税；首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%；个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，当时的杭州救市24条就是救市典型。

由此，房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。

10年过去了，反观2008年房地产政策的实施，或许有一种声音也更值得反思。当时，国泰君安的地产金牌分析员张宇认为，房地产行业再融资增发不可持续，房企滚雪球的增长，再按比例股权融资，资本市场资金总会跟不上的。但在当时的市场，这样的声音很少。