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李万明:房企融资被摁,但房地产募资并非无路可走
房地产开发是一个资金密集型行业,涉及的种种融资方向、融资方式都凸显出它的需要。
中房报·评论  2020-01-05 14:41
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房地产开发是一个资金密集型行业,涉及的种种融资方向、融资方式都凸显出它的需要。

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盛世神州基金总裁李万明

 | 中房报记者 李燕星 北京报道

“我有幸从一个学工程出身的清华博士,慢慢介入到房地产开发,后来介入到房地产金融,10年前我们组建了盛世神州基金。”2020年1月4日,在由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“地产公益 慈善中国 美好生活——2019中国房地产报年会”上,盛世神州基金总裁李万明分享了他对房地产投融资收紧的看法,以及未来的方向。

融资现状严峻

“房地产开发是一个资金密集型行业,涉及的种种融资方向、融资方式都凸显出它的需要。”李万明表示,房地产可以分为四个阶段。

一是拿地阶段,需要支付土地出让金。如果没有合作,没有一种融资行为,完全靠自有资金发展壮大,会比较慢。

二是四证齐全后,需要支付建设费用,开发的核心作用是支付建设费用,对于三四线城市来说更明显。

三是发行公司债用于公司发展,一类是上市公司和大型公司利用公开交易所去发行的债,需要得到交易所批准;另一类是通过地方金融平台,或者股权交易中心发行的债,这种债多半是针对小型公司、具体项目公司发行。

四是利用经营性物业发行CMBS或ABS。美国监狱是经营性物业,美国政府一些办公楼都是经营性物业,都是通过CMBS发行,个别没有产权,但都是经营性资产。

不过,“银保监会对房地产信托的监控要求非常严,不仅不让增加规模,还要压缩规模,如果房地产占比降下来,很多房地产企业会非常痛苦。”李万明表示,这导致很多小企业倒闭,很多大企业降价(卖房)还债,地主家也没有余粮了。

不过,他认为金融管控政策出台的原因有四个。

一是长效机制尚未见效。我们呼吁建立房地产长效机制三四年了,但是现在还没有见效。

二是许多城市房价上涨压力大、风险加大。很多三四线城市房价涨到1万元/平方米以上,甚至还更高,这是有问题的,因为有的城市根本没有工商业发展机会,没有新的就业机会,甚至人口外流,没必要增加那么多贵的房子。

三是抑制房企高价抢地苗头。通过打压的方式让房企没有那么大的抢地动机,未来有机会再想办法来控制房价上涨速度。

四是逼迫房企优惠促销还债。优惠促销立马见效,让老百姓看到潜在风险,或者对未来期望有所调整,这个很重要。

投融资转型方向

“按照现在新的政策,资管备案新规根本不允许房地产企业做债,只能做股。从去年年初开始就控制了,不让做了。”李万明道出严峻现实,“不同的投资阶段,不同类型的投资可能风险不一样,收益预期也就不一样,房地产投资属于机会型的资产,即便不好做也可以做不同阶段的投资。”

李万明提炼了房地产投融资备案新规的关键点,分析其所带来的影响。

一是明确要求股权投资,不得进行借贷活动。很多房地产基金委托贷款,包括资管、证券公司、公募基金资管分公司等原来习惯的借贷活动,现在行不通了。

二是除个别情况,要求先募后备。这对房地产来说有一定难度,房地产投资少也需要十几个亿,如果发行方实力不强大,先募后备非常困难。

三是不得募集多只基金投资单一项目,无法突破200人限制。以前某基金某资管产品可以凑十几亿元来投单一项目。如果大多数投资人平均投300万元,200个人就是6亿元。备不了案就募不了钱,银行不给你托管,社会投资人也不信任你。

四是存续期不得少于5年。这完全回到了科技类基金范畴,甚至还鼓励5+2年。除了产业运营基金,房地产开发阶段一般是两三年,如果一次性募资五年,一旦资金闲置,成本会很大。

“这四项新规出来之后,新一年的房地产基金会更难做。”李万明表示,“按照备案新规不能做的,我们一定要把房地产基金当成股权投资来对待,千万不要想房地产基金是债权。”

对此,李万明给出建议,一是与品牌开发商合作并购基金,二是善意并购小型房企项目。

他认为,即便投资变难,也要研究如何跟大型开发公司在好的区域合作,比如在四大城市群。跟开发商的合作最难的是结构化,因为只有结构化,面向社会募集的资金优先级才有安全件,证监会要求只要搞结构化就得按1比1进行,小型地产公司可以跟某个大开发商合作参与刺激投资,合作形成新的并购基金,去并购若干项目。

另外,李万明表示,新的一年很多小企业会更糟糕,所谓的善意并购小型项目,善意并购基金,可以是主体跟小开发商合作,比如以前拿的项目,或由工业用地转性、补交出让金开发的项目,可以去跟一个老板谈,让他把原来投资的钱投到新的合作公司,通过这种架构,设立专项资金刺激投资人。

“冬天已经快过去了,我们希望春天会来,希望在新的一年不管房地产是10万亿元销售额还是12万亿元销售额,房企都能够抓到一些机会。”李万明期待。


| 李燕星 | 编辑:本站编辑| 2020-01-05 14:41

标签:房企融资
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