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中房报·评论
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社评丨谨防“预售证管控”依赖症
2020-08-08 12:24
在精准调控楼市的“指挥棒”下，很多城市开启了控房价、控涨幅的“双控机制”，暂停发放高价盘预售证成为控房价最为有效的手段。
8月3日本报微信公众号刊发《对高价楼盘，杭州下狠招》一文，援引一位地产央企杭州公司负责人的表述：杭州价格在3.5万元/平方米以上的楼盘，暂停发放预售证了。
该消息一经发布就引发了广泛关注，杭州市房管局及时回应说未收到任何通知，仍正常报批。为了平息舆论，杭州市房管局两天后以实际行动做出回应，给央企招商地产和广州国企越秀地产联合开发的公园 1872楼盘颁发了预售证，预售均价为 4.23 万元/平方米。
尽管杭州预售证管控事件暂时平息，但通过控制预售证发放调控房价，已经成为各城市屡试不爽的调控手段，并沿用至今。据悉，北京某央企在西三环的高端项目已经等了两个月了，一直没能拿下预售证。
“稳房价、稳地价、稳预期”是本轮房地产调控的主要目标，实现这一目标需要建立一整套房地产调控的长效机制。调控之初，对一些房价上涨过快的城市进行适度的行政干预无可厚非，但短期的行政手段永远不能作为长效机制沿用。特别是对于限制预售证发放这种行政手段，严重违反了市场规律，实践证明也产生了严重的副作用。
稳房价首要的问题是降地价，地价是构成房价的最大的也是最刚性的成本。在一线和热点二线城市，地价成本占到房价的一半以上。加之融资成本和人工成本的高企，房企控制成本的压力越来越大。为了满足备案价格，不得不在建造成本上做文章，原本应当精装交房的被迫改为毛坯房，原本高配的材料被迫减配，住房产品品质大打折扣，最终令消费者利益受损,甚至带来安全隐患。而对于追求品质的良心开发商而言，对房价的限制意味着利润被严重压缩，甚至造成亏损。
通过预售证管控限制房价不仅破坏了房地产市场秩序，也与调控的初衷相违背。房地产调控的初衷是“房住不炒”，限制备案价从实际效果上造成新房与二手房价格倒挂，在新房市场形成赚钱效应。在利益的驱动下，为了获取购房资格，各种违规行为相继出现，假离婚、假社保等怪相频出，“万人摇号”、高额“茶水费”充斥市场，“买到即赚到”成了房地产市场的赚钱新法则。
从法律角度来说，楼盘的上市应该由是否满足预售标准决定，符合相关条件就应该予以上市，不应通过行政手段来控制。但是有些城市不仅通过预售证管控房价，对房价降幅也给出了限定标准。如果某项目由于产品滞销、现金流周转等合理原因急需降价促销，也不会被主管部门允许。
控房价是一场持久战，需要尽快建立起长效机制，需要实实在在的手段，而不是一味在统计数字上做文章。所谓“因城施策”是对调控能力和智慧的检验，因此地方政府应该把更多的精力投入到长效机制的建立完善上来，在管理创新上下功夫，在房地产市场健康发展上多下功夫。
编辑：本站编辑
标签：预售证管控
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