■邓雨楠/文

2018年，对于长租公寓来说是动荡不安的。

作为新兴行业，长租公寓的舞台不断有人进场，有人离场。近日，由原我爱我家联合创始人童浩创立于杭州的爱上租品牌公寓由于经营问题被蛋壳公寓收购。2018年8月，据克而瑞发布的一份杭州租赁市场榜单显示，爱上租品牌公寓以13000套已开房源位列运营商首位，第二名链家自如仅有5543套房源。

当资本大潮退去，包括杭州鼎家、上海寓见等品牌在内，已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。原我爱我家副总裁胡景晖曾说过，长租公寓爆仓，要比P2P暴雷更可怕。

回望长租公寓的整个2018年，正处风口下的长租公寓市场迎来洗牌期，实力企业仍积极布局，跑马圈地。同时，部分企业资金链断裂，爆仓问题频受质疑。当长租公寓站在聚光灯下风头正劲时，规范运行缺失、盈利难等问题日益凸显。

玩家布局 扩张节奏加快

中国房地产进入存量时代，在“住房不炒”和“租售同权”政策的双重导向下，一直不温不火的长租公寓成为新风口，这片万亿“蓝海”成为各路巨头重阵分布之地。

市场上主要的长租公寓玩家有四类：以万科、龙湖为代表的房企系，以自如为代表的中介系，以魔方为代表的创业系和以如家为代表的酒店系，四大主体共同塑造行业格局。每家企业对于进入长租市场的方式、节奏和运营体系不尽相同。其中，TOP30房企近七成进入长租公寓市场，打响规模战。

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。

据克而瑞监控数据显示，TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。代表有：万科集团的泊寓、旭辉集团的领寓国际、保利发展的保利公寓、龙湖集团的冠寓、远洋集团的邦舍以及碧桂园的big+碧家国际社区等。

在资金方面，房企系长租公寓有先天优势。中原地产首席分析师张大伟指出，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。这对于中小长租公寓企业来说，生存空间必定造成挤压。

“如果一个长租公寓的规模在15000间以内，注定没有办法盈利。一旦运营不善无法控制成本，或者安全方面出现问题，企业就很有可能被淘汰出局。”寓多多创始人魏良庆表示。

对于酒店系玩家来说，根本在于获客渠道。酒店和长租公寓的打法不同，窝趣的工作人员告诉记者，窝趣真正要做到的是满足所有消费者的审美及居住需求，最大程度减少空置率，完善长短租系统。

爆仓不断 行业洗牌

2018年可以说是长租公寓的“洗牌元年”，爆仓公寓多达19家，而2017年仅为4家。用一个词来形容长租公寓的痛点：平衡，即规模和资金的平衡。租金贷、租房信用贷等进入其中，使得长租公寓遭遇“资金魔咒”，寓见公寓、爱公寓、优租寓、鼎家公寓等接连爆出资金链断裂。

以鼎家为例，8月20日，长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司因经营不善导致资金链断裂，已停止运营，直接导致约4000户租户成为最直接的受害者，不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向“爱上街”（APP）还钱。

“没钱退押金，更没钱退租金。”鼎家一名负责人员告诉租户。有业内人士透露，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，套取贷款资金，用于自身现金流周转或业务开拓，把风险转移给房东和租户。

值得注意的是，用上述方式操作的还不止鼎家一家企业。

据了解，2018年7、8月份，毕业季来临，我爱我家房屋租赁中介热推“押零付一”的信用免押金租房模式，表面看似是信用变现，减轻租户租金负担，但租客竟在自己不知情情况下险些“被贷款”。

创业黑马董事长牛文文曾表示，一个行当如果过度金融化，过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。

长租公寓爆仓的背后，反映的是行业乱象。金融杠杆的合理使用并非会对企业发展存在毁灭性的影响，问题不在于金融杠杆，而在于整个行业监管的缺乏和企业内部人员的管控。

“千万不要把长租公寓这种产品变成金融化、泛金融化或者泛证券化。”和硕机构首席分析师郭毅表示，应强调这类产品本身对于经营性企业资金实力的要求，同时对进入长租公寓的企业设定相应门槛，从而保障租客利益。

盈利路漫漫 未来仍需探索

对于企业而言，布局长租公寓前期需要大量资金积淀，因此，企业资金是否充足对于长租公寓经营管理至关重要。

从行业内融资渠道上看，往年融资方式相对单一成为困扰行业发展的一大痛点。2018年，国家各项鼓励政策陆续出台，旨在引导长租公寓朝着可持续、健康的方向发展。4月27日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁证券化相关工作的通知》，明确提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs），这对于拓宽市场融资渠道发挥着积极的作用。

但也有业内人士表示，目前国内在REITs方面还没有明确、专门的法律法规，发行的都是类REITs，没有真正的REITs。

“目前来看，一二线城市普通商品房和公寓的租金回报水平仅为2%。”安歆公寓创始人徐早霞表示，类REITs的租赁项目缺失可以帮助长租公寓形成退出机制，但REITs并不能解决长租公寓盈利难得根本问题，资产证券化带来的融资只能是贴息。

事实上，长租公寓普遍都没有实现盈利，更多的是处在市场开拓、扩大规模、抢占市场份额的发展阶段。对于长租公寓的盈利状况，华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱指出，“早期能够有毛利润和现金流就不错了。”

长租公寓这个看似遍地黄金的市场，实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。

在新派公寓的创始人兼CEO王戈宏看来，未来长租公寓的竞争力体现在三个维度：产品力、品牌力、资管力。

“长租公寓拼爹的时代过去了，也就是拼资本、拼资源的时代过去了，未来这个行业要拼自己、拼管理、拼眼光。”王戈宏表示，未来的长租公寓可能有三种模式，一种是重模式，通过基金收购来实现。第二种是轻模式，即国际酒店在中国的模式，也是新派公寓接下来主要的扩张模式，通过帮别人挣钱来实现自己的价值。第三种是平台模式，也就是像58、贝壳等这样的模式。