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2019房企并购重组大潮将至
2019年开年,房企找钱的步调快了起来,迫于资金困难转让项目股权的动作也多了起来。
评论  2019-01-28 16:40
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2019年开年,房企找钱的步调快了起来,迫于资金困难转让项目股权的动作也多了起来。

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■许倩/文


近日,来自融创与泛海控股的百亿收并购大单拉开了2019年房地产并购重组潮的大幕。


并购重组一直是房地产行业的永恒话题。来自WIND的数据显示,自2016年第二季度以来,房企收并购频次和交易金额呈上升趋势,并在2017年第三季度达到峰值,2017年第三季度交易金额约1726.5亿元,宗数约111宗,此后逐渐回落。2018年,境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约253宗,涉及的交易金额2909亿元,同比分别下降26.9%、44.4%。


而2018年,无论是在房地产销售市场,还是在土地交易市场,规模都创下新高,有望成为房地产历史上的高峰年。但是,这样的盛况很难持续。


2019年,在房地产调控不放松、融资渠道难打开、房地产市场销量下行的形势下,多位业内专家认为,房企整合趋势将较2018年增强。部分小房企可能会提前退出,而更多想弯道超车的房企会借机展开并购;同时在地价攀升的情况下,通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大,而并购是增加土地储备的有效方式。


并购王融创再度发力


2019年开年,房企找钱的步调快了起来,迫于资金困难转让项目股权的动作也多了起来。


融创中国靠着收并购成功上位,如今又在忙着收割。1月15日,在阿里司法拍卖平台中,萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目资产包(含美浓小镇项目),经过51轮竞价,被融创全资子公司融创鑫恒投资集团有限公司以33.4亿元的总价竞得,溢价率18%。


并购包中的重头资产——美浓小镇,规划范围5.3平方公里,住宅建设用地1600亩,最终因项目投资过大、拆迁安置耗资大、宏观调控影响等原因陷入资金困难,不得不通过变卖收尾。


对于融创而言,又是一次低价获得土地的机会。据测算,如果将风景名胜设施用地和公共设施用地(约14.7万平方米)按照零地价、做地成本暂不考虑外,此次收购中住宅部分的地价在5680元/平方米左右。


紧接着,1月21日,融创中国宣布,以人民币125.53亿元,收购泛海控股旗下子公司武汉中央商务区,该公司拥有泛海上海董家渡项目和北京泛海国际项目1号地块的100%权益。


花旗认为是次收购可令融创中国增加一线城市项目,使其可售资源提高3.5%,估计集团资产净值因此增加5.7%,今明两年销售额可望提高1.6%及3.9%,预计上海及北京项目的毛率分别达29%和34%。


而在2018年,融创中国就领衔房企收并购金额榜首。中指院数据显示,2018年,共有约125家房企参与收并购,其中,百强TOP30企业参与的收并购事件占比约28.1%,贡献了约41.9%的交易金额。融创、华夏幸福、阳光城、万科、泰禾等千亿房企热衷于收并购,2017-2018年两年收并购交易金额均进入行业前15行列。


土地招拍挂竞争激烈,二级市场低价“收并购”地产项目成为房企的共识。2018年,销售30强房企通过收并购拿地金额占比为14.3%,较2017年上升了4个百分点。


首个还债高峰就在2019年


现金流紧张是加速房企并购重组的一个重要因素。中小房企的股权转让也在加紧发布中,借此改善相关企业的现金流。毕竟能卖到一个好价钱,也不失为自救的一个方式。


1月21日,广宇集团股份有限公司公告称,将全资子公司杭州融晟置业有限公司49%的股权以1:1.463的价格共计2150万元转让给杭州中纬实业有限公司。


股权转让完成后,广宇集团持有融晟置业51%的股权,中纬实业持有融晟置业49%的股权。广宇集团表示,公司此次通过转让股权引进中纬实业成为项目股东,有利于加快项目建设进程,共同合作开发实现共赢。


1月23日,北京产权交易所发布消息称,武汉临江瓂城房地产开发有限公司80%股权挂牌转让,转让底价为6.16亿元。截至2018年11月30日武汉临江瓂城房地产营收为0元,营业利润为-0.1万元,资产总计为72297.7万元,负债为0元。


此外,上海万业企业两湾置业发展有限公司15%股权正在挂牌转让中,转让价位5640万元;深圳市展远房地产开发有限公司和深圳市力基房地产有限公司各51%的股权挂牌转让,转让方为中核房地产开发有限公司,目前为预披露状态,挂牌价格暂未公布。被转让房企无不处于亏损和高负债状态。


实际上,近年来,非地产主业的地方国企和央企一直在进行非主业且盈利能力较差的资产剥离。随着房地产调控进一步深化,一些盈利能力差、项目前景不确定的地产项目及公司成为剥离的重点。


而2019年恰是房企的第一个还债高峰年,房地产行业并购重组有望迎来一波不小的浪潮。


数据显示,2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰,规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,叠加结构性去杠杆政策的延续,预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。


与并购同时发生的是房企的密集融资。由于房地产企业债券集中到期,偿还压力大,据机构统计,2019年1月份以来,中国房企密集发起融资潮,涉及资金超过1200亿元。


中指院分析认为,未来房地产调控政策不动摇,调控力度短期内难以放松,资金面从紧局面短期内难以改善。同时,市场已进入深度调整周期,房地产行业集中度提升速度或将加速,行业并购重组将迎来新的良机。

| 许倩 | 编辑:本站编辑| 2019-01-28 16:40

标签:房企并购
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