■中房报记者 唐珊珊 北京报道

在经历了2018年持续一年的融资收紧之后，进入2019年，房企融资额出现爆发性增长，3月份的单月融资达到3000亿元，而融资成本也较2018年出现较大幅度下降。这让人不由得对今年的融资环境回暖充满期待。这一轮融资回暖会持续多久？背后原因是什么？规模房企和中小房企是否可以在这场回暖中各自受益？对此，中国房地产报记者采访了高力国际资本市场及投资服务副董事闫寒和昆仑银行总行公司部高级经理李大川。

今年总体融资环境

会比较“温和”

中国房地产报：近期房企融资动作频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。你认为其中原因是什么？这种融资环境的回暖是否会持续到下半年？

闫寒：近期融资成本下降最大的受益方实际是央企或地方性国企。很多银行的放款是有针对性的定向放贷。实际上民营企业所面临的融资压力依然很大。去年国家层面关紧融资闸门起到了一定的效果，我们认为短期内很难放开。

李大川：年初以来我国银行业及非银机构面临流动性充裕，信贷资金投放需求旺盛。从货币供给角度来看，2019年一季度M2 同比增速下降，货币政策仍保持着稳健中性的政策导向；而同期实体经济的信贷需求并没有明显上升。虽然房地产业受国家宏观调控政策影响，但是从整体资金面来看，银行在没有特别优质信贷资源储备的情况下，在逐步增大对房地产企业的信贷投放力度。

我举个房地产企业票据资金市场案例，去年年末，碧桂园、恒大等国内知名地产商签发的商业承兑汇票在票据市场融资成本在15%~18%（年化利率）之间，各个银行都在缩减对于房地产企业商业承兑汇票保贴授信敞口。但是春节过后，我国大中型商业银行都对房地产企业增大了授信敞口，有的银行甚至发放法人信用贷款。同时，针对个别地产商商票贴现成本也降低至10%以下。

针对资金市场，我们得出两个结论。第一，我国银行业等金融机构开始逐步增大对于房地产企业信贷资金支持力度；第二，在融资成本上，我国资本市场对于房地产企业还是有一定的信心。这也是近期融资成本大幅下降的原因。以目前我国实体经济及资本市场实际情况来看，对于房地产企业银行还会秉持适度进入的原则，预计全年将会处于较为“温和”的信贷投放。

融资渠道单一

融资条件依然苛刻

中国房地产报：去年融资市场已经低迷将近一年。一些房企曾发布融资请求，但由于各种原因被监管层驳回，这个缺口从去年底开始有所松动，到今年3月融资环境大为好转，你认为这是否意味着对房地产市场的调控有所缓和?对房企会有怎样的影响？

闫寒：目前来看部分定向企业得到了一定的缓解，但宏观调控依旧会持续，大部分房企特别是民营企业依旧会面临巨大的融资压力。

李大川：2018年10月以来，中央接连发声提振民营经济信心。央行顺势在10月7日实施了新一轮降准，在此调结构、减缓经济下行压力的金融政策中，房地产融资形势有所缓解。2018年11月开始，房企发债及获批速度有所提升，这被业内视为金融形势“转暖”的信号。2018年12月，国家发改委明确表态，为资产超过1500亿元、营收超过300亿元的房企，给予债券发行即报即审等便利。2019年1月4日，央行再次宣布降准，释放了将近8000亿元流动资金，这也让房企看到一丝“曙光”。虽然融资大环境有所放松，但是2019年房企融资从严的趋势依然不变，相反针对楼市层面的资金严监管将持续存在。

客观地说，目前我国房地产企业融资环境会更加明朗，只要项目好，自然有资金奔着好项目而来，资金也能走到“碗”里来。但是，各家金融机构会更加“嫌贫爱富”，严格执行自己的“白名单”、“黑名单”，“A类”、“B类”名单，排名100强还不够，要求前50、前30。此外，还需要提醒的是，即使入得了名单，也可能因为“额度”不够放不出款。

中国房地产报：如何看待目前国内房企的融资环境现状？

闫寒：对比境外的融资环境，国内依旧是融资渠道单一，企业融资手段少，成本高。

李大川：我们可以注意到，在2018年12月国家发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中，虽提及将为优质房企提供便利，但政策倾向性十分明显，且条件十分严格。据民生证券统计的名单中，仅有27家房企符合资质，其中不少为融资并不艰难的央企。同时，通知中明确提到，支持债券资金流向符合国家重点发展的保障性住房等领域。所以我们可以预测，2019年这一政策方向还将延续，未来更多房企也会把目光转向共有产权房、长租公寓发展等领域，以谋求更多的政策性融资支持。

而2019年1月4日央行的降准行为，也延续了国家发改委之前的思路：精准向实体经济注水，“增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源”。由此看来，该轮降准是否会对房地产市场带来积极影响，还有待时间检验。中原地产首席分析师张大伟表示，央行降准绝不是为了楼市、股市，但房地产不稳，经济很难实现稳增长，从这个层面来看，难免最后获益者仍是楼市。进入2019年，在中央大力提振民营经济、减缓经济下行压力的金融政策中，房企融资形势究竟如何演变，还有待观察。

中小房企的纾困之道

中国房地产报：不同规模房企应该如何应对融资压力？

闫寒：企业应该有针对性地将重点放到本企业所擅长的业务范围，保证企业的现金流，企业与企业间增强合作。避免投一些比较激进、风险大的项目。无论大企业还是中小企业都应通过销售存量资产保证一部分现金流的回款。

李大川：2018年可谓是地产的“艰难之年”，受地产和金融的双面调控影响，强实力开发商缓慢前行，在“大浪大潮”的波动下，船大根基稳，但也船大难掉头。从市场情况来看，大部分强实力开发商早期土地储备量大，靠存量项目也能安全平稳过渡，但是就地产收并购市场而言，大部分中小型开发商开始“忍痛”转让项目，行业的变化也让人不寒而栗。大部分机构目前都倾向只做前百强房企的融资业务（偏国企机构大部分只操作前50强业务）。一些中小型开发商的项目本体虽然不错，但由于资质问题，一方面兜底能力差，一方面投资者认可度不高，因此融资层面困难重重，也可能因此最终只能选择转让项目自救。当然面对市场的变化，我们目前亦调整了业务模式，对于一些可控的项目，我们开始推行“引入品牌开发商+注入资金”的模式，以解决中小型开发商的发展困局。

中国房地产报：今年两会有提到扶持中小型企业，但是如何引导这些资金流入中小企业一直是难点，对于中小房企来说，应该如何拓宽融资渠道？

闫寒：我认为中小型企业应该多增加彼此间的合作，多接触一些正规的信贷及金融公司，多与境外的房地产基金沟通，尝试通过合作将境外资金通过基金或其他方式引入境内。保持对资产证券化的关注，预备自己的存量资产打包进行证券化。

李大川：对于中小开发商融资而言更是一个巨大考验，个人观点，让利合作是中小开发商需要秉承的一大原则。首先，对于手上还有“压箱底”好项目的中小开发商而言，可以通过项目收并购的方式获得部分流动资金。其次，通过让渡部分股权并将剩余股权质押方式引入品牌开发商站台，并以与品牌开发商战略合作的方式进行项目宣传，获得低成本资金，解决融资问题。第三，在开发商能确保优先级资金的情况下，市场上亦有一些机构愿意作为劣后方提供项目融资。虽然劣后资金的成本相对高一些，但是若引入银行、信托等低成本资金作为优先级资金，对于中小开发商而言，亦能在综合成本上取得一定的优势。