优秀是一种习惯，负债也是。现在，中国的头部房企就是这个样子。

中国房地产报金融实验室报告显示，截至今年一季度末，A股123家上市房企负债合计8.5万亿元，较2018年底增长4%，共增加3597亿元总负债。其中，资产负债率超过80%的A股上市房企有37家，超过85%的有11家，平均资产负债率升至80.12%。

总有光环闪耀的万科，总负债1.31万亿元，较2018年底增加了200亿元，是A股中唯一负债过万亿的上市房企，负债总额超过新西兰、科威特等国家的GDP。

都知道，这世界上没有零负债的上市公司，尤其是房地产这个行业。一是房地产是一个资金密集型行业，二是房地产行业实行的是预售制度。这也导致长期以来存在一种主流思维，即房地产公司负债率上升，恰好说明这家公司干得好。或者换一种时髦的商业说法OPM (Other People’s Money)，即用别人的钱。用别人的钱去扩张去买地，一直是房地产行业的做法，这个很好理解，就是企业运用杠杆，进行收益放大。

对比来看，目前国内房地产企业的商业模式中，最突出的是资产周转速度和企业杠杆程度，以及毛利率的高或低。有的公司走的是类似茅台模式，毛利率追求超级高，例如合生创展，就是一家专注追求高毛利率的地产公司，其2018年的毛利率由2017年的37%上升至49%。

另一种则追求资产高周转速度，通常人们称为“沃尔玛模式”，或者是“戴尔模式”。做规模的房地产企业，普遍走的就是这一商业模式，并且做得风生水起。

但是，在目前的市场环境与态势之下，有两个问题还是需要思索。第一，房地产这种“沃尔玛模式”“戴尔模式”，对于上下游企业来说，房企的议价权超级大了，这是否会让生态链的部品、建筑等上下游企业被压迫，产生各种各样的矛盾与冲突，如住宅品质问题，如拖欠工程款、农民工工资问题。

第二，金融性负债越多，固然有发展的潜力与价值，但是财务风险也会越高。这在当前的房地产市场态势之下，很有必要认真对待之。如5月8日，深交所向一家头部房企发出问询函，要求其说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。并要求披露公司发展战略和未来一年的经营计划，包括但不限于计划增加土地储备情况、计划开工情况、计划销售情况、相关融资安排。

在中房报金融实验室的研究报告中也发现，2019年一季度，A股123家上市房企中，销售净利润率为负值的有28家，0%~10%的有31家。以万科为例，一季度其实现合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.9%，但销售净利润率仅6.63%，意味着每百元销售额万科仅获利6.63元。

我们也知道，万科、华夏幸福、泰禾等这些上市房企，都是好公司，但是区别也不小。有的生意做起来挺辛苦，除了需要在资金上进行重建安全池，还需要建设并拥有好的管理。

我们希望，也提醒所有的中国房地产企业，当前，都要积极建构和拥有极为宽广的护城河，既要在抵御风险方面有天然优势，也要在杠杆化过程中小心过度商业化对护城河带来的影响，防范“黑天鹅”事件。