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优秀与高负债,这是一个问题
优秀是一种习惯,负债也是。
评论  2019-05-13 18:11
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优秀是一种习惯,负债也是。

优秀是一种习惯,负债也是。现在,中国的头部房企就是这个样子。


中国房地产报金融实验室报告显示,截至今年一季度末,A股123家上市房企负债合计8.5万亿元,较2018年底增长4%,共增加3597亿元总负债。其中,资产负债率超过80%的A股上市房企有37家,超过85%的有11家,平均资产负债率升至80.12%。


总有光环闪耀的万科,总负债1.31万亿元,较2018年底增加了200亿元,是A股中唯一负债过万亿的上市房企,负债总额超过新西兰、科威特等国家的GDP。


都知道,这世界上没有零负债的上市公司,尤其是房地产这个行业。一是房地产是一个资金密集型行业,二是房地产行业实行的是预售制度。这也导致长期以来存在一种主流思维,即房地产公司负债率上升,恰好说明这家公司干得好。或者换一种时髦的商业说法OPM (Other People’s Money),即用别人的钱。用别人的钱去扩张去买地,一直是房地产行业的做法,这个很好理解,就是企业运用杠杆,进行收益放大。


对比来看,目前国内房地产企业的商业模式中,最突出的是资产周转速度和企业杠杆程度,以及毛利率的高或低。有的公司走的是类似茅台模式,毛利率追求超级高,例如合生创展,就是一家专注追求高毛利率的地产公司,其2018年的毛利率由2017年的37%上升至49%。


另一种则追求资产高周转速度,通常人们称为“沃尔玛模式”,或者是“戴尔模式”。做规模的房地产企业,普遍走的就是这一商业模式,并且做得风生水起。


但是,在目前的市场环境与态势之下,有两个问题还是需要思索。第一,房地产这种“沃尔玛模式”“戴尔模式”,对于上下游企业来说,房企的议价权超级大了,这是否会让生态链的部品、建筑等上下游企业被压迫,产生各种各样的矛盾与冲突,如住宅品质问题,如拖欠工程款、农民工工资问题。


第二,金融性负债越多,固然有发展的潜力与价值,但是财务风险也会越高。这在当前的房地产市场态势之下,很有必要认真对待之。如5月8日,深交所向一家头部房企发出问询函,要求其说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况,是否达到销售额目标,以及对差异原因进行分析。并要求披露公司发展战略和未来一年的经营计划,包括但不限于计划增加土地储备情况、计划开工情况、计划销售情况、相关融资安排。


在中房报金融实验室的研究报告中也发现,2019年一季度,A股123家上市房企中,销售净利润率为负值的有28家,0%~10%的有31家。以万科为例,一季度其实现合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.9%,但销售净利润率仅6.63%,意味着每百元销售额万科仅获利6.63元。


我们也知道,万科、华夏幸福、泰禾等这些上市房企,都是好公司,但是区别也不小。有的生意做起来挺辛苦,除了需要在资金上进行重建安全池,还需要建设并拥有好的管理。


我们希望,也提醒所有的中国房地产企业,当前,都要积极建构和拥有极为宽广的护城河,既要在抵御风险方面有天然优势,也要在杠杆化过程中小心过度商业化对护城河带来的影响,防范“黑天鹅”事件。

| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-05-13 18:11

标签:高负债
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