上海同策研究院首席分析师张宏伟

整个上半年市场都处于调整恢复的阶段，第三季度会有一定的反弹；融资方面也深受影响，这将对房企未来两三个月的现金流管控提出更大的挑战；销售端没有现金流，整个行业普遍面临资金压力，有些企业面临比较大的运营风险。

徐凡淋/文

因2020年新冠肺炎疫情，房地产作为资金密集型产业，地产行业开复工延期，项目建设普遍处于停滞状态，房地产开发投资节奏被迫放缓，商品房销售遭受重挫，“收入剧减、支出依旧”是房企正在面临的局面。

根据克而瑞调研的新房市场28个城市中，6160个项目有近六成实体售楼处尚未开放，多个城市土地延期出让。除了直观可见的线下售楼处停止对外开放，三四线城市年关的“返乡置业”计划破灭，一季度去化几乎全线停摆、库存激增，在融资方面也深受影响，这将对房企未来两三个月的现金流管控提出更大的挑战。

高额的利息支出加上人力成本等各项影响，对于资金充足的大型房企可能问题不大。对一些资金流本身就紧张的中小房企来说，就比较致命。在融资受阻、销售停滞、开工延迟等多种因素叠加下，这些中小房企可能会面临债务违约，甚至破产。

疫情“黑天鹅”对房地产市场带来的影响，上海同策研究院首席分析师张宏伟深入解析，他说2020年整个上半年市场都处于恢复调整的阶段，第三、第四季度有反弹的可能，到2021年上半年市场将会出现量价齐升的状态。

中国房地产报：你认为此次疫情对房地产行业有什么影响？包括影响程度、周期、人群？

张宏伟：今年的新冠肺炎疫情对行业的影响主要集中在二月到四月份，二月份影响最大，三四月份逐渐减少，跟疫情控制的节奏和新增病例变化周期有关系。

形势正在好转，也要严防，湖北以外的城市新增病例连续16天下降，疫情较轻的城市，防疫已经取得了阶段性的胜利。目前来看非湖北地区影响不大，到三四月份影响会逐渐减弱，二月份的影响还是比较大。

中国房地产报：对于疫情后2020年房地产市场发展趋势有什么判断？

张宏伟：非湖北地区影响周期里面二三四月主要以线上销售为主，配合部分的线下接待，但真正要有回款，有销售业绩要等到五六月份，最早也在四月下旬，有回款，有销售业绩，企业才算资金压力缓解。

同时在五六月阶段，房企还将面临上半年财报压力，这必然会有不少企业采取以价换量争取客户，整个上半年市场都处于调整恢复的阶段，第三季度会有一定的反弹，第四季度看三季度反弹情况，下半年处于稳步恢复的趋势，到2021年上半年市场会有小幅量价齐升的态势。

中国房地产报：这次疫情对于公司发展带了什么样的冲击？有什么改变的计划吗？如是否会推迟拿地？

张宏伟：从开发商角度，投资拿地目前的企业主要是央企、国企、有地方城投公司背景或区域性强的优势企业，一般的民营企业和中小开发商，资金紧张，拿地策略更为谨慎。因为肺炎疫情的影响，加上各企业的背景差异和资金实力，拿地在二月份会有比较明显的变化。

我认为在二三月这几个月拿地是一个比较好的窗口期，随着融资环境的定向宽松，对有资金储备的企业，还是会在土地上做一些布局。

从销售角度，TOP100以内的房企90%以上都重启或新推出了线上售楼处，从线下售楼处转线上销售，尽可能多的储备一些客户，等到五六月份去做成交转换。从企业角度，投资端还在投钱，虽然投的力度不是很大，销售端没有现金流，整个行业普遍面临资金压力，有些企业面临比较大的运营风险。

在这阶段资金比较强的企业可能会积极寻找一些资金面遇到问题的企业项目，进行股权收购，市场背后暗潮汹涌。

中国房地产报：在疫情面前有什么样的心里话，要我们传递给行业，一起为武汉加油！

张宏伟：在这个阶段，给武汉和全国人民的一句话就是大家共同面临困难，在行业调整周期里面遇到肺炎疫情，大家共同面对这个市场，相信肺炎疫情会在四月份结束，大家在“危”中把握好“机”，未来属于在危机中有准备的企业。