特约撰稿人｜金永宏

10月，美国股市受大选等因素影响，道琼斯指数再次下跌达4.65%，然而A股和港股却小幅反弹，恒生指数上涨2.76%，上证指数上涨0.2%，深证指数上涨2.55%。物业行业并未因为4家新上市公司带来冲喜效果，在8、9月连续下跌后，10月再次下跌达14.3%。

10月股市，看点如下。

4新股4破发，物业公司上市窗口期还有多久？

10月共计4家物业公司上市，然后4家公司都曾跌破发行价。

至10月30日收盘：卓越商企最后半小时极速拉升至10.86元，月涨幅1.69%；第一服务发行价为2.4元，以1.4元收盘，跌幅达41.67%，也是10月单月跌幅最大的物业股；世茂服务收盘前最后5分钟拉盘保住发行价；合景悠活以6.08元收盘，跌幅达22.94%。

今年上半年，上市物业公司的估值被迅速追捧炒高，部分公司市盈率甚至达100倍以上。今年半年报，上市物业公司复合增速已趋于平缓，管理承诺兑现能力出现了明显的分化。随着上市物业公司数量的增加，服务的同质化越来越明显，亮点越来越少，资本市场开始观望甚至转移投资领域，物业行业整体热度自8月始急速下降。另外，IPO时PE过高，也是频频破发的动因之一。

物业公司上市窗口期还有多长？其核心还是要看已上市物业公司的表现，如果兑现复合高增长能力得以强化，窗口期还有可能会延续，如果无法兑现或者兑现不足的公司越来越多，那么窗口期将会加速缩短……一位上市物业公司总裁如是说。

10月份4家公司上市后，本年预计还有8家公司上市，11月有金科服务、融创服务、宋都服务，12月有恒大物业、华润万象生活、远洋服务、荣万家、佳源服务。4季度物业公司扎堆上市，能否在冬日真正火起来，我们且珍惜且前行。

从市值总排名，看行业离散度，谈中小企业如何破局？

从市值总排名看，新上市的世茂服务以390.6亿排第3位，卓越商企以130.3亿排第10位，合景悠活以122.7亿排第11位。从绝对值看，碧桂园服务是唯一的一家千亿级别的公司明显的第一梯队，第二梯队是百亿市值以上的第2-11位。而百亿市值以下的公司，离散度更高，管理规模、服务业态、业务覆射区域、营收及利润率等等差异极大，那么对于此类型的物业公司，如何实现市值的突破？

从半年报及近期一些物业公司的表现看，中小型物业公司急于证明自己，最容易掉进如下发展误区：

1）过早平台化、多元化，看似搭建了一个完美的生态圈，但很难在经济指标中呈现；

2）过于关注归母净利润等指标的增速，没有规模的增长挤出来的利润总有天花板；

3）盲目收并购过早摊大饼，收并购标不优质或超出管理幅度与能力的收并购，拉不动的时候很容易暴雷；

4）过于依赖与卷商的沟通能力；

5）过于依赖地产母公司的支持。

为避免踩雷，已上市的中小型物业企业，要打造成什么样的好公司，笔者将持续关注。在与行业大V们持续交流中，得出如下几个观点供参考：聚焦业务发展，少讲生态圈坚定有质量的增长，年增长不低于50%（按半年报数据，上市公司管理规模半年环比增长均值为26.6%）；关注内部良性运营指标的健康循环并构建可持续发展的组织；收并购方面摒弃捡漏心态，宁愿高PE买优质标的也不低价去贪便宜。

物业股价8-10月三连跌，市场容量到底有多少？

本文开篇已讲到，上市物业公司整体股价在8、9月连续下跌后，10月再次下跌达14.3%。32家公司，仅有浦江中国、祈福生活服务、彩生活、卓越商企有小幅上涨，有27家公司出现下跌，其中新股第一服务以-41.67%居跌幅榜第一，时代邻里、合景悠活分别以-23.34%、-22.94%居跌幅榜第二、第三。9月居跌幅前三的中奥到家、正荣服务、建业新生活，10月分别下跌13.19%、7.07%和18.8%。

从市值总规模看，8月28家上市公司总市值为4614亿，10月新增了4家公司，总市值反而缩水至4497亿，下降2.53%，僧多粥少现象凸显。今年还有8家公司上市，期待捅破天花板，物业行业整体上行，对于个体空间才会更大。从市盈率方面看，物业行业从8月的40.3倍下降到32.5倍，对于年底新上市的物业公司将市盈率定为多少，也将是一个很重要的决策。

最后

10月30日，碧桂园服务宣布以约12倍市盈率战略收购福建东飞60%的股权，而半月之前的10月14日，碧桂园以24.5亿收购山东满国康杰环卫70%的股权，碧桂园在城市服务领域持续大手笔投入。未来，城市服务特别是城市环卫能否成为碧桂园服务实现业绩增长的第二曲线，将成为行业发展的风向标。

10月31日万科集团合伙人朱保全对外宣布，万科物业正式更名为万科云空间服务有限公司，定义空间科技服务。其公布的万物云品牌树显示，万物云包括Space、Tech和Grow三大模块，其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务的全新品牌“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”和“第五空间”；Grow模块则是“万物成长”。

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