太古地产中国内地行政总裁彭国邦将出任太古地产董事及行政总裁

中房报记者 苗野丨北京报道

鲜少对外发声的老牌港企太古地产因一则董事局变动公告引发市场关注。

公告称，于2018年空降香港执掌太古地产的太古集团创始家族成员施铭伦将返回伦敦担任太古集团行政总裁，太古地产现任行政总裁白德利接替施铭伦出任太古地产主席，太古地产中国内地行政总裁彭国邦将出任太古地产董事及行政总裁。

这距离施铭伦操刀香港“太古系”那场转型革命已过去3年，彼时他在地产方面表现出了足够野心：“我们有更大的胃口购买更多的土地，不管是住宅用地还是商业用地，或者香港还是内地。”

太古地产善于打造网红打卡地和地标，但和商圈所承载的快节奏、高密度信息流相比，这家公司性子着实有些低调，20年来仅在内地发展了6个项目。

有网友调侃：“这种耗时5-10年的开发速度，太古和万达之间应该差了100个大悦城的距离”“难道太古地产没有规模诉求？”

太古地产中国内地行政总裁彭国邦在接受中国房地产报记者采访时表示，太古地产非常有决心继续拓展在内地的规模，专注于在内地一线城市和新一线城市寻找机会，包括可以强化现有资产机会和特色地块，但不会为速度设定严格指标，太古地产在挑选地块和做长期投资方面是非常有节制的。

彭国邦不愿意用快慢来形容太古地产内地发展速度，他用的词是“价值”，但他也承认平衡高质量和现在商业地产持续快节奏发展对开发商来说长期是一种挑战。“保守谨慎”基因也让太古地产在流行“高周转快回款”房地产行业规则里错失了很多机会。

那几年，106亩的成都东大街11号地块、人民南路的48亩商用地块、“西湖地王”浙江大学湖滨校区地块、与兴业太古汇一街之隔的静安商办地块，太古地产均在激烈竞拍后被“横刀夺爱”。

彭国邦告诉记者，内地是太古地产看好的核心地区，也的确有很多新的投资计划在进行，还有其他意向项目在洽谈中，也在关注新的潜在市场。房地产是一项长期业务，太古地产从不盲目追求规模，侧重点在于要找到好的项目，能创造价值才会投资。

在商业地产领域，“太古里”是一个无法忽略的关键词，位于北京三里屯和成都春熙路的两座“太古里”也被称为是商业和城市深度融合的样本。

太古地产在内地做项目不会采取“切曲奇饼干”式的模式，而是采取“量身定制”模式，给每个项目都赋予自己的个性和特点。“我们认为城市更新有助于发挥我们的优势和专长。”彭国邦说。

在城市更新方面，太古地产和清华大学即将发布一份三里屯太古里社区营造效益报告，通过一套衡量标准，从城市更新的角度研究和评估过去12年来太古地产为这个地区带来的衍变。

彭国邦说：“太古地产希望在参与城市更新的过程中变得越来越好，不断提升新项目的质量。”

9月30日，由太古地产与陆家嘴集团在上海浦东合作打造的前滩太古里即将开业。彭国邦将其定义为太古地产的第三代太古里。

“我们希望把之前在三里屯和成都打造太古里的经验都应用到前滩太古里身上，并做一个提升。这个项目是极具创新的，将数字化体验跟wellness主题结合在一起，为整个上海带来之前未见的全新体验。”他说，我们衡量城市更新是否成功的标准就在于当地社区是不是有归属感，如果他们有归属感，那我们就觉得成功了。

在彭国邦的理解中，城市更新就是发挥自己专长，为每座城市打造高度原创、设计精良和高品质的项目，并能保持着持续性的更新。

两个月后，彭国邦将去香港赴任，对于未来的发展，他认为只有“跑得稳”才能“跑得快”，相信Tomorrow will be better。

期待2021年业绩复苏

中国房地产报：过去一年遭遇“黑天鹅”危机，太古地产在香港和内地的具体表现如何？

彭国邦：2020年对我们所有业务层面来说都是很具挑战的一年，给零售、写字楼和酒店业都带来了负面影响。但所有内地项目表现还是比较积极的，受益于内需和消费增长，去年全年租金总收入略增长两个百分点，下半年零售销售额总体增长达29%，这令我们很受鼓舞。说明太古地产在内地的5个落成开业项目都是所在城市最受欢迎的目的地之一，这也为我们长期发展和社区营造策略带来了信心。

中国房地产报：刚才您说的都是零售这块，但我们关注到整个太古地产从2018年到现在业绩一直处于下滑状态，这背后原因是什么？

彭国邦：你关注到的下降方面主要是股东应占溢利（即收入），主要源于香港经济下行导致物业估值亏损，以及我们出售投资物业获得的收入下降，我们把这些称之为一次性盈利。香港零售业下滑，明显会让太古在香港商场估值下降；但就内地来说，其实去年物业估值是有小幅上升的，我们在内地的投资物业复苏还是很强劲的。

中国房地产报：对2021年的业绩有怎样的期待？

彭国邦：今年一季度，我们在内地的多数商场销售数据同比增长翻番，且几乎所有商场都满租，所以对2021年的复苏非常乐观。

关注内地新的潜在市场

中国房地产报：太古地产20年来在内地只做了6个项目，难道没有规模诉求？

彭国邦：就规模和增长来说，太古地产非常有决心继续在内地拓展规模，但从来没有为速度设定严格指标，我们在挑选地块和做长期投资方面是非常有节制的。目前团队也在发展新项目，内地还有其他意向项目在洽谈中。

太古地产在内地这些项目都是投资物业，致力于长期持有。我们开发项目不是为了出售和买卖，是着眼于高品质和可持续发展，所以太古地产从不盲目追求规模，对规模也从不设定具体指标，侧重点在于要找到好的项目，我们认为能创造价值才会投资。

中国房地产报：刚才提到的在内地还有其他意向项目在洽谈中，能透露具体是在哪些城市吗？

彭国邦：从根本上来说，我们的策略没有改变，会继续专注于在内地一线城市和新一线城市中寻找机会，包括可以强化现有资产机会和特色地块，例如成都远洋太古里这样能够打造独特项目的地块，我认为在这个领域还有一些很好的机会。内地是太古地产看好的核心地区，也的确有很多新的投资计划在推进中，也在关注许多新的潜在市场。

城市更新就是“量身定制”

中国房地产报：做商业地产资金周转比较慢，太古地产背后资金支撑是太古集团？

彭国邦：这取决于项目，一些规模很大的发展项目，例如浦东前滩太古里有一个当地的合作伙伴，所以整个投资额是太古地产和陆家嘴集团分摊的。我们的资金来源太古地产有强劲的资产收益表，能够支持我们购买新的土地。至于开发成本，项目公司主要是通过银行贷款作为建设期的费用。

中国房地产报：您一直说的社区营造其实是城市更新的一种，太古是如何将城市更新作为增长曲线？

彭国邦：最近10-15年来，整个内地包括太古地产都在聚焦城市更新，我们衡量城市更新是否成功，就在于当地社区是不是有归属感；如果他们有归属感，那我们就觉得成功了。

每个地块都有自己的特色，每个开发商也有自己的发展策略。做城市更新，要去理解这个地块，理解所在的社区，还要理解政府对当地的宏观规划是什么样的，依据当地原有的肌理去打造符合政府愿景的项目。

我们认为，城市更新有助于发挥我们优势和专长，为每座城市打造高度原创、设计精良和高品质的项目，并能保持着持续性的更新。我们在成都大慈寺片区打造的成都远洋太古里项目，还让我们有机会参与到城市文化遗产保护的工作中去。从抖音、滴滴等平台公布的“五一”小长假等市场数据来看，太古里在整个国家的目的地榜单上排名非常靠前，说明人们非常享受到我们的项目上来休闲体验。

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