9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛—走进粤港澳大湾区”在深圳举办。广东省三旧改造协会秘书长庾来顺发表主题演讲。

12年来，广东省先后出台多份政策文件，建立了“三旧”改造政策体系，推动了一大批改造项目实施，不仅有力支撑了广东省高质量发展，也为国家建立低效用地再开发制度贡献了“广东经验”。

中房报记者 苗野 北京报道

“广东‘三旧’改造已进入城市更新高质量阶段，12年旧改取得了巨大成效，也为全国城市更新提供了试点和经验”。

9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛—走进粤港澳大湾区”在深圳举办。广东省三旧改造协会秘书长庾来顺在发表题为《广东“三旧”改造对城市更新的贡献》演讲时表示，“三旧”改造是广东省蹚出来的、倒逼出来的，是对历史机遇的把握。

“三旧”改造一词来源于广东。

早在2008年，面对新增建设用地增长空间受限、保护耕地与保障发展矛盾日益突出的现实，原国土资源部和广东省政府共同开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，在全国率先推动旧城镇、旧厂房、旧村庄改造工作。

12年来，广东省先后出台多份政策文件，建立了“三旧”改造政策体系，推动了一大批改造项目实施，不仅有力支撑了广东省高质量发展，也为国家建立低效用地再开发制度贡献了“广东经验”。

在这次由中国房地产报、中国房地产网、中国城市与区域治理研究院联合主办，深圳市潮汕青年商会协办，世联行提供学术支持的大会上，庾来顺分享了广东省“三旧”改造经验及其对城市更新的见解。

六大成效，六大规律

2021年，城市更新行动被正式写进了国家“十四五”规划。

伴随着《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》以及《深圳经济特区城市更新条例》的正式实施，广东省“三旧”改造工作进入了新的阶段。

庾来顺用几组数字描绘了这12年来广东省“三旧”改造产生的巨大成效。

一是节约用地，提高成效。截至2021年9月，广东省通过“三旧”改造实施改造95.16万亩，完成改造57.6万亩，实现节约土地23.3万亩，节约率达40.42%。

二是推动产业转型升级，共完成产业结构调整项目5022个，约占改造项目总数的6成。

三是带动投资，促进内循环。广东省累计投入改造资金2.03万亿元，其中吸引社会投资1.78万亿，约占改造总投资额的88%。

四是改善人居环境，推进宜居城乡建设。建设城市基础设施和公益事业项目提供用地6.5万亩，新增公共绿地9531亩，建设各类保障性住房共计5.14万套。

五是传承历史文脉，强化城市文化品牌。广东省通过“三旧”改造保护和修缮传统人文历史建筑782.06万平方米。

六是夯实基层治理，提高人民群众获得感。广东全省累计完成旧村庄改造面积20.49万亩（136.6平方公里），改造后村集体收入增加79亿元，约为改造前的3.4倍，就业人口增加了559万人，约为改造前的2.1倍。

庾来顺表示，通过广东省“三旧”改造这些年的发展，找到了城市更新应遵循规律，一定是“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享”。如果政府不引导，光靠市场也不行；如果没有市场的运作，光靠政府的财力也不足以支撑。

五点建议，六大经验和12个不足

在政策体系不断健全下，“广东经验”被上升为国家政策并在全国复制推广。

在城市更新取得明显经济效益的同时，庾来顺认为也存在需要反思和改进的地方。在经验上他表示，一是要规划先行，合理配置城市空间资源；二是政府要整合多方资源参与改造，不是哪一个部门单独完成；三是政府让渡增值收益，调动市场和社会的积极性；四是明确各级政府责任，设置城市更新管理机构，如果没有相应职能部门也推不动“三旧”改造；五是发布配套措施，统筹推进“三旧”改造实施；六是注重产业，提升项目的产业策划及运营管理。城市更新是一项系统工程，需要多方面的支持。

“当然，广东省经过这么多年探索，城市更新还有大量问题待解。”庾来顺说，比如微改造财务支撑有限，操作程序有待理顺；参与旧城改造利益提升有限，企业运营困难；旧城改造保护与利用之间存在矛盾；城中村改造过程中存在信息不对称和规则不明确；“钉子户”导致项目搁浅，集体利益受损；改造过程中外来租户利益没有得到保障以及住房需求问题；城中村拆迁补偿高，不可持续；旧厂改造后续运营与发展可持续性欠缺，在操作行为的透明度及收益共享上对企业缺乏约束问题；政府规划目标实现与市场难以有效衔接；城市更新绩效评价标准单一，公益、民生性项目缺失；治理框架仍缺乏部门间合作，相关法律体系有待完善。

基于此，庾来顺对当前制定城市更新新政提出五点建议，即充分吸收借鉴广东省“三旧”改造政策及经验；注重历史文脉传承，防止大拆大建及过度房地产化；完善监督体系，加强项目全生命周期管理，明确产业导入要求；重视城市更新的公平性和包容性问题，保障租赁性住房供应，兼顾新市民住房需求；发挥市场基础性作用，处理好政府与市场的关系。

“广东省“三旧”改造将为大湾区建设腾挪更大的发展空间，助力打造一个宜居宜业宜游，协调发展的粤港澳世界级城市群。”庾来顺说。