9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛走进粤港澳大湾区”在深圳举办。会上，黎振伟发表了以“城市更新的产业发展之道”为主题的演讲。

城市更新本质是可持续、渐进式的城市有机进化过程，是对城市空间结构重新布局、土地资源重新开发、经济利益重新分配和区域功能重新塑造，它不是简单的房地产开发。

中房报记者 许倩 北京报道

当房地产市场从增量时代进入存量时代，城市更新成为未来城市发展新增长极和房企业务布局新风口。但在这条新赛道上，门槛正在不断提高，房企之间差距也在拉大。

“城市更新从来不是为房地产而生的，在未来城市更新中，很多开发商将退出这个市场，因为如果只懂做房地产，你就没法生存。”广东省房协专家委员会主任委员、世联行首席技术官黎振伟直言。

9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛走进粤港澳大湾区”在深圳举办。会上，黎振伟发表了以“城市更新的产业发展之道”为主题的演讲。

他认为，城市更新经历了1.0时代、2.0时代目前已经进入城市更新3.0时代。在城市更新1.0时代，主要是空间再造，就是找一个空间把房子拆掉，重建一个新空间，这是开发商很擅长的；2.0时代主要是内容升级，难点在于更新；3.0时代则是给城市赋能，解决的不仅仅是拆迁、更新问题，还要赋能，要立足于城市“永续发展”核心价值，在正确把握未来变化基础上，改善城市人居环境，恢复或维持城市已经失去或正在失去的“城市时代牵引力”功能，“激发城市活力”。

如何恢复？在黎振伟看来，中国城市更新在发展中有两种思维在博弈，并在博弈中迭代。“过去思维是开放思维，很简单就是数字导向；未来是新经济思维，存量激活+增加活力，核心是组建新收益活力，计量标准是持续收益。”

“我们对房地产估价逻辑也在改变，过去是按市场定价法，今后要考虑产业增长值，这些完全是不同的计量方式。”黎振伟表示。

“这种情况下，如果只懂做房地产，你就没法生存。”黎振伟说，所以未来城市更新中很多开发商将退出这个市场。城市更新本质要着眼于城市再生、城市复兴、城市发展，实质是对城市空间重新布局、土地资源重新开发、经济效益重新分配，大大超过原有开发模式。”

产业逻辑下的城市更新给我们带来了新理念。黎振伟表示，过去开发商参与城市更新更多是从能卖多少房收多少钱考虑，今天我们看到城市更新了产业，涵盖科研、研发、智造以及整个服务系统。

房企应该怎么去做？黎振伟给出了建议：第一，选择路径；第二，关注产业；第三，发展保障；第四，赋能城市。“未来城市更新一定是新产业、新业态、新的发展模式和新内容，而不是新建筑，新建筑只是提供服务的，为人才服务、为产业服务，因此，今后房地产企业参与城市更新一定要从产业角度出发。”

话锋一转，他继续说道，当然，我们也在反思城市更新有什么问题，从参与的项目来看，有三个方面值得注意。

第一，空间置换不等于产业升级，产业发展往往跟不上城市发展步伐，因为城市发展太快了，空间不匹配产业发展需求，所以未来城市规划要研究产业与空间的结合。

第二，产业升级不等于追高求全。现在，很多城市做更新特别是厂区改造都在学深圳，都要把深圳的高科技引进去，这是不合理的；深圳只有南山区，大家都想学南山区是不现实的，这样会造成极大浪费。

第三，产业规划要有周期，它是一个长期目标。

“城市更新本质是可持续、渐进式的城市有机进化过程，是对城市空间结构重新布局、土地资源重新开发、经济利益重新分配和区域功能重新塑造，它不是简单的房地产开发，是服务的升级与强化，是科技、金融、文化与生活的结合，是短期向长期可持续发展的转变。我认为，现在中国房地产开发商中能达到这个目标的非常少，如果行业转型很多企业很难继续下去，所以我们要做好充分准备，不要被淘汰。”黎振伟说。

本次论坛由中国房地产报、中国房地产网、中国城市与区域治理研究院联合主办，深圳市潮汕青年商会协办，世联行提供学术支持。