植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平

中房报记者 苗野 北京报道

烂尾楼盘强制停贷潮正在各地上演。

7月12日，重庆阳光城未来悦二期全体业主对外发布《强制停贷告知书》，他们要求，项目必须于2022年7月20日前全面真实复工，并将被挪用的资金归还到监管账户。若在此之前未全面复工或未归还全部被挪用资金，全体贷款业主将于合同约定交房日（即2022年12月30日）强制停止偿还各银行月供。

因收房无期，各地业主主动停贷，引发了市场关注。用“强制停贷”维权源于景德镇恒大珑庭业主，他们给当地相关银行和部门发了一份“强制停贷告知书”，痛斥相关银行违规使用监管资金导致房子停工，明确该项目若没在10月20日前全面复工，全体业主将于11月起停止还贷。

相似的强制停贷潮已经在全国多个烂尾楼盘项目中上演，长沙新力铂园、南昌新力城、武汉绿地光谷星河绘、武汉恒大时代新城、西安世茂璀璨倾城、郑州名门翠园等多个项目业主向官方及银行发出了全体业主强制停贷告知书，涉及总房款约347亿元，总影响户数约4.6万户。

这场烂尾楼停贷风波背后，一场关于业主、开发商和银行之间的博弈正在激烈上演。植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平认为，这一轮强制停贷潮突发折射出房地产市场流动性紧张、债务压力较大以及房地产开发企业经营管理问题，建议弥补房地产预售资金存在的监管漏洞，确保房企预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付；同时创造宽松房企金融环境，满足房企合理资金需求。

中国房地产报：据不完全统计，目前全国多地出现烂尾楼停贷事件，总影响户数约4.6万户，对于此次事件您如何评价？这背后折射了什么问题？

连平：目前多地相继出现房地产项目停工、烂尾，这与当前房企资金链短缺问题紧密相关。房地产行业是资金密集型行业，项目开发涉及资金规模往往较大，开发周期较长，普通住宅项目开发周期普遍要经历2~3年。以往房企主要依靠销售回款支撑房地产项目开发建设阶段的资金需求，辅以开发贷、发债等融资形式予以补充。

但从去年下半年以来，市场调整叠加疫情反复，房企销售和融资不畅，导致房企资金来源持续萎缩。部分前期扩张过快、负债较高房企现金流极度紧张，进而引发部分项目的停工和烂尾。

今年前5个月，房地产开发资金来源同比降幅达25.8%，触及历史低点。一方面，由于房地产销售低迷，房企资金来源中占比超过1/3定金及预收款显著下滑，全国商品房销售额同比下降31.5%，100家重点房企业绩同比下降超过5成，多数企业1~5月目标完成率不足30%，房企资金来源中定金及预收款同比下降39.7%。另一方面，房企融资渠道持续收紧，今年1~5月，房企资金来源中国内贷款同比下降26%，开发贷增速持续放缓。2022年上半年房企内地信用债累计发行2683亿元，同比下降29%，仅占到上半年到期信用债规模的57%，显然难以有效覆盖存量债务。与此同时， 2022年三季度房企还将迎来全年的偿债最高峰，重点房企信用债、海外债合计到期规模约为2528亿元，相关房企的偿债压力依然很大。

中国房地产报：您认为上述事件的发生将引发哪些问题，其影响程度如何？

连平：目前来看，部分城市涉及项目停工面积较大，如不能予以妥善处理，容易对所涉及城市尚在修复中的购房预期造成一定冲击，不利于市场恢复。因此相关城市需要予以重视并加以妥善处理，并防止由个别项目风险事件演变为更大范围社会问题。

总体来看，上述事件虽跨区域，但其总量仍较为有限，只要各地相关部门及时加以合理处置，应该不会带来跨区联动的负面效应。

中国房地产报：面对这类社会经济问题，政府应该如何出手解决与推动，您有什么建议？

连平：一是厘清责任，加强沟通。对于停工烂尾项目，建议监管部门积极推动购房者与相关开发商、银行沟通和协商，尽可能厘清各方权利和责任，尽可能降低购房者损失，平稳化解问题和风险。

二是可以结合实际情况，给予停工或烂尾项目购房者以一定期限银行贷款缓缴。

三是建议相关城市地方政府对所在城市的项目开工情况进行摸排，通过整合地方AMC、银行等其他金融机构、优质房企共同推动已停工项目尽快复工复产，同时梳理项目体量大、涉及购房群体广，并存在较大潜在停工风险的项目，重点予以关注，防范于未然。

四是弥补预售资金存在的监管漏洞，确保房企预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付。

中国房地产报：您认为要如何避免此类问题的再次发生？

连平：一方面，相关城市应结合当地实际情况，进一步完善资金监管制度。既要避免监管过度加剧房企的流动性短缺，又要谨防由于个别监管环节的放松，导致项目出现资金挪用、非法转移等问题，进而造成项目烂尾。

另一方面，创造宽松的房企金融环境，满足房企合理资金需求。

一是建议商业银行应加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比。同时加快居民住房信贷投放步伐和加大投放力度，以满足合理购房需求。二是加大对房企发债融资的支持力度，完善房企债券融资支持机制，支持优质房企在银行间市场注册发行债务融资工具，鼓励房企借助备用信用证添加增信措施等方式发行海外债。三是建议加大房企各类非银金融支持，包括运用REITs、信用风险缓释凭证等工具，引入不良资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。

此外，建议相关城市健全和完善风险监测体系，建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系，加强行业风险预警和防范。